商业用房首付比例降至30% 专家：未来还有可能再次降低

证券时报记者 吴家明

1月15日，央行新闻发言人、副行长邹澜表示，央行会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。央行还将继续加大流动性投放力度，灵活搭配，公开市场操作各项工具，保持流动性充裕，引导隔夜利率在政策利率水平附近运行。

一般来说，商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品。目前，国内商业用房购房贷款的最低首付比例为50%。这一政策意味着，商业用房的购房首付比例大幅下降。

而在众多的商业用房类型中，商务公寓是购房者较为关注的焦点。随着楼市调控的深入，许多购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变。记者在深圳多个片区实探发现，高租金回报率的商务公寓逐渐成为众多购房者关注的热点。记者采访了几位刚刚购买低总价公寓的购房者，他们认为相对较高的租金回报是吸引他们买房的重要原因，一些小户型公寓的租金回报率已经超过3%，远高于目前银行三年期定期存款的利率。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题。另外，在售库存去化难度大，导致已供应土地和在建项目开发难度大，二手商业用房价格跌幅也很大。近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市的机构或个人投资者投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合的产品，意愿明显增强。“过去，考虑到商用性质为主，对商业用房贷款一直奉行低杠杆的金融财经纪律。现在来看，炒作已经完全退去，从商业经营的角度看过剩已成定局。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低。”

有分析人士表示，优化商业地产资源配置，首付比例下调可引导资源向更有效率的领域和项目流动。一些位置不佳、运营不善的商业地产项目，可能因政策刺激迎来新的投资者或经营者，通过重新规划、改造和运营，实现资源的优化配置，提高商业地产整体利用效率。

中指研究院则认为，近几年商办市场库存量偏高已成行业共识，如何推动商办市场去库存，不少城市已经出台多项支持政策，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等。另外，多地针对购买商办用房发放补贴。近日，深圳、广州相继在城中村改造项目中针对被拆迁企业发放房票，有助于在推进城中村改造的同时加速存量商办物业去化，均为其他城市提供了参考。未来，预计更多城市落实商办市场去库存政策，除了盘活闲置用房，优化商办物业限购政策也是重要内容。

除了首付比例，记者采访发现，多数购房者认为二手商务公寓交易税费成本较高以及存在其他一些贷款限制条件，还是让他们对商务公寓“望而却步”。