购房个税可退、增值税下调，买房立减数万税费，能激活楼市吗？

三部委联合发布公告，明确置换住房个人所得税优惠政策将延续至2027年12月31日。此项政策最初于2022年10月推出，后经首次延续至2025年底，此次为第二次延续，覆盖2026年1月1日至2027年12月31日期间。

政策核心内容围绕“卖旧买新”个人所得税退税展开。出售自有住房后12个月内重新购房的纳税人，可申请退还全部或部分已缴纳的个人所得税。

能省多少钱呢？我们来举一个例子。

假设老王今年准备置换房产，以150万元的价格卖掉了现在住的一室一厅房子，想买一套250万元的两室一厅房子，由于现在住的房子是两年多前刚买入的，所以要交个人所得税，按照1%的税率计算为1.5万元（150万*1%）。

个税退还的政策延续后，只要新房子是在老房子卖掉后一年内买入的，那么已经缴纳的1.5万元个人所得税可以全额退还。当然，卖掉后超过一年才置换，无法享受退税政策。

在个人所得税优惠政策延续的同时，与住房交易相关的增值税政策也迎来调整。今年新实施的增值税法取消了小规模纳税人5%征收率，仅保留3%征收率。

此前，出售持有不满两年的住房需以成交全额为基数按5%缴纳增值税；自2026年1月1日起，该税率将降至3%。

继续上面的例子，如果老王看上的那套250万元的两室一厅距离上次交易不足两年，需要缴纳增值税。按照之前5%的征收率需要交11.9万元增值税，按照新法中规定的3%的征收率对应7.3万元增值税，节约4.6万元。

买房的另一项税收——契税，早在前年便有所调整。此前，购买第二套住房且面积超过140平方米的契税税率为2%；自2024年12月起，此类情形统一按1%征收。所以老王买入250万元的房产，需要缴纳的契税从5万元降至2.5万元，少支付一半的契税。

综合前述税种优惠，在2026年1月1日后完成“卖150万元旧房、买250万元新房”操作的纳税人，理论上可节省个人所得税1.5万元、增值税4.6万元、契税2.5万元，总计8.6万元。

算是省了不少钱，那么能否激发大家买房的欲望呢？在我看来，此类税收优惠对楼市整体影响有限，原因有二。

首先，购房者面临的核心障碍并非税费，而是首付及持续还款能力。如同房贷利率下调虽能减少利息支出，但本金压力未减，对资金不足的购房者而言，数万元税费优惠难以解决根本问题。

其次，“买涨不买跌”的心理惯性持续作用。房产作为家庭最大宗支出，购房者普遍担忧“买贵风险”，尤其在房价下行周期，非刚性需求群体更倾向持币观望，宁可选择小面积住房或租房过渡，也不愿承担“高位接盘”风险。

因此，相较于交易成本的微幅下降，房价企稳对购房信心的提振作用更为显著。唯有当市场形成“房价触底反弹”的明确预期，潜在买家才会出手、市场活跃度才能起来。

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