赶鸭子上架！温州这种楼盘会一地鸡毛吗？

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相比于坠崖后的粉身碎骨，更让人恐惧的是坠落途中的无力与绝望。

眼下的温州楼市，恰似悬于半空的坠崖者，没人知道什么时候才会跌到底，也不清楚什么时候能触底反弹，但在笔者心中却隐隐有了答案——遥不可期！

为什么这么说？我们先看一组惨烈的数据：

• 2025年上海新房总成交量约4.5万套
  

  是近20年以来的历史最低值。
  

• 2025年杭州全年新房成交量约6.7万套

  是近9年以来的历史最低值。
  

• 2025年苏州新房全年成交2.2万套
  

  是近15年以来的历史最低值。
  

【江浙沪】最强的三大城市尚且哀鸿遍野，而城市能级更弱的温州，恐怕在未来很长一段时间内都难以乐观！

当然，日子再苦也得过，就像这几年为了扭转温州楼市的低迷态势，市府也算是绞尽脑汁。

就拿土地供应来说——前两年的低密供地潮，就是通过降低容积率、主推低密产品的方式，直接减少了新房套数的供给，这样既能保障土地出让的规模，又能避免新房市场供应过量引发冲击。

不过凡事皆有利弊，在这波低密供应潮中，有一些根本不适合打造低密产品的地块，也被强行推向市场，最终很可能陷入进退两难的尴尬境地……

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日前，一个名为【瑶澜映月】的低密合院悄然开盘。

令人意外的是，笔者没见过其在任何渠道上做过宣传，一般开盘前会如此“低调”的项目，要不就是像“青山公馆”一样，无需宣传就能基本内部消化的牛盘；要不就是自知定价太高不好卖，准备“高开低走慢慢卖”的躺平盘。

那么，瑶澜映月到底属于哪种角色？我们先看项目情况——

基本信息

瑶澜映月位于龙湾瑶溪南板块的孚敬路与永宁西路交叉口，整盘规划124套房源，由14幢合院与1栋7F叠墅组成。

采光分析

合院、叠墅是温州高净值购房者尤其钟爱的高端产品，不过笔者很好奇，就凭瑶澜映月的天生区位条件，真的适合做低密产品吗？

比如，项目南侧首排房源建筑高度仅约11米，但是与一路之隔的，是瑶溪六组团三幢横向排布、楼高约60米的安置房。经百度地图测距，二者间距仅70米左右，如此近距离的“高矮对峙”，无疑会对瑶澜映月部分房源的采光形成严重影响。

具体来看，在小寒日后，项目大概下午两点左右，南侧首排大部分房源的采光，就会被对面安置房基本遮挡，仅在露台区域可以勉强晒到太阳。

与此同时，【瑶澜映月】东侧后排房源的一二层采光，也受到前排楼栋的严重遮挡，其中大多数房源的一层采光几乎被完全遮蔽，二层则处于半遮半掩的状态。

采光差，对于主打“有天有地”的低密产品，无疑是非常致命的缺陷，而且必须强调的是，当前瑶澜映月采光的窘迫，还不是项目未来可能要面对的最坏局面。

根据规划，项目东侧即将建起一座限高24米的商业建筑，一旦新建筑的落成，或许会让项目东侧本就被前排房源影响采光的房源，陷入更被动的境地！

不仅如此，该商业还需设置一处2000㎡以上的菜市场，对于刚需楼盘而言，这无疑是非常便利的配套，但对于低密产品来说，距离一个大菜场太近，可能会影响高端产品的调性，不过这就是“仁者见仁，智者见智”的主观感受了。

区位条件

说到感受，就不得不提瑶澜映月在“听觉”与“视觉”的独特之处，项目地块西南角规划了一座建面超4000㎡的9班270个学位的幼儿园。

家住幼儿园和学校旁边是什么体验？

晨间的广播操音乐、课间孩童的嬉闹声、上下学时段的人流嘈杂声……这种固定时段可能会出现的持续性声响，虽然不一定所有人都无法接受，但起码在笔者看来，其与低密产品追求的静谧感完全背离，如果真有喜欢“静中取闹”的大佬可以闭眼买！

而在“视觉”上，瑶澜映月西北方向仅一河之隔，有一座大概20多米高的大教堂，而且多数房源都在视线之内！这类大型宗教建筑对于部分购房者而言，可能存在忌讳，毕竟看宗教建筑的房源一般在二手房市场中流通性也较差。

总结一下——瑶澜映月北有大教堂的“震撼视野”，南有安置房“林立遮光”，西有大菜场“太接地气”，东有幼儿园“热闹非凡”。

笔者认为，以瑶澜映月这样的区位条件，与其打造追求静谧高端的低密产品，或许规划为更贴合烟火气的刚需住宅，会更契合周边的生活氛围。

价格简评

不过木已成舟，那么如此天赋异禀的低密产品，到底要卖多少钱？

据温州房管网显示，瑶澜映月本次开盘楼栋均为合院，项目普惠94折，毛坯备案均价约2.26万元/㎡，套均毛坯总价约670万元。

这里需要注意的是，该项目地下室部分同样计入产权，若按照以往“地下室直接赠送”的低密产品计算，该项目惠后毛坯均价约3万元/㎡（不计算地下室面积）

暂且不论产品如何，就这样的价格，在笔者看来“实属太贵”！

何以见得？我们不妨从“竞品、产品、未来市场”等三个角度来看。

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竞品

以【瑶澜映月】一路之隔的【荣钏壹号】为例——

荣钏壹号于2024年2月开盘，目前惠后毛坯均价约2.96万/㎡+送2个车位，虽然从表面来看，荣钏壹号与瑶澜映月的毛坯均价都在3万元/㎡左右（不计地下室面积），但若算上一些购房的隐性成本，荣钏壹号的性价比优势会更加明显。

其一，荣钏壹号已是现房状态，而瑶澜映月距离交付尚有近2年时间。低密产品总价不菲，若涉及贷款购房，这两年间产生的利息成本将是一笔巨大数字。

其二，荣钏壹号还有“赠送2个车位”的优惠，如果瑶澜映月后期的车位要买，那么两个车位折现后的价差，将让荣钏壹号的性价比大幅提升！

其三，荣钏壹号相比瑶澜映月，区位优势更加明显，项目南侧大部分房源没有高楼遮挡，南向首排的大部分房源的阳光可以说从早晒到晚，具体可以看同一时间段，两个项目东侧房源的采光对比。

不过，就算荣钏壹号的性价比更加明显、区位条件更好，但项目在周边没有竞品的情况下，入市近两年整体去化依旧不足六成，可见这个版块低密产品销售的难度有多大！

作为瑶溪南低密产品的后来者，瑶澜映月既然在价格上没有优势，那是不是在产品上有更多突破？先说个人结论——没看出来！

产品

“圈层”向来是高端产品的卖点，但从产品结构来看，瑶澜映月建面约187-271㎡的“合院+叠墅”混居组合，相较于荣钏壹号建面约221-378㎡的纯合院产品，豪宅格调无疑略低。

毕竟瑶澜映月最大户型，放在荣钏壹号只能算中间层次，虽然入手门槛降低可以覆盖更多客群，但也相当于下放了社区的圈层段位。

不仅如此，低密产品原本是可以一步到位的“终极置业”，但200㎡以内的低密产品，大多存在明显的硬伤，尤其是户型尺度与功能布局，基本处于“进阶未顶配”的状态，充其量只能算购房者真正迈向低密居住的过渡产品。

合院户型竟有“刚需感”

以瑶澜映月建面约197㎡户型为例——

该户型南向面宽约9米，几乎与荣钏壹号建面约222㎡户型尺度差不多，算是一个不错的加分项，宽敞的采光面对于室内居住体验有着极大的正向增幅。

然而，大面宽所换来的，则是仅约7.7米的短进深，如此框架尺度对于套内空间的局部限制非常大，比如一层客厅+餐厅进深占约5.2米后，剩余仅约2.5m的进深，只够打造一个开放式茶室，且由于套内电梯、楼梯挤占套内核心空间，导致一层卫生间面宽仅1.9米，非常局促！

再看二层，虽然户型图上强排双套房+书房，但实际由于户型布局紧促，导致各房间尺度受限，其中东侧套房南向面宽仅约3.1米，卫生间面宽仅约1.9米，西侧套房与书房的双联阳台进深仅约1.5米，如此局促的空间尺度，对于低密产品而言实属少见。

三层空间与二层类似，只不过是把书房作为独立衣帽间并入主卧，但由于空间融合性差，没能体现出豪宅主卧应有的阔奢感，就像在刚需小卧室四周硬拼几个空间的积木户型。

总体来说，该户型虽然挂着“合院”的名头，但实际更像是买了三套刚需房上下打通，不仅一楼没有老人房，而且二层/三层的卧室尺度如同刚需户型，难以体现低密产品的“传承性”。

院落价值或存隐虑

除此之外，瑶澜映月作为低密产品最具特色的“院子”，也存在一定顾虑。

绝大多数低密产品的院落，本质上属于公摊绿化，如果按照规定，业主是不可以私占围合给自己使用的，因此在项目竣工验收备案前，院落之间通常仅以绿篱作为分隔。

不过在温州市场，多数开发商会在项目竣备后，通过“二次改造”的方式为业主加装院落围墙，但这类操作属于行业内的“潜规则”，真说起来属于违规，无法摆上台面，后期一旦遭遇举报，相关部门极有可能要求拆除违规搭建的围墙。

正如以下这个案例——

为什么笔者认为瑶澜映月的“院子”可能存在的顾虑？

要知道，瑶澜映月的开发商是纯国企，国企做事绝对不能违规，否则就是“知法犯法”，严重损害官方形象，因此瑶澜映月后期的院子围墙会不会进行“二改”要打一个很大的问号。

倘若国企开发商不进行院落的“二次改造”，那么院落围墙的搭建工作，是不是就要由业主自行承担？

这里需要注意的是，【瑶澜映月】并非纯合院社区，如果是纯合院项目，业主利益高度绑定，大概率不会出现互相举报的情况；但在混合社区里，合院业主若自行搭建围墙，难保不会有叠墅业主举报。一旦举报被受理，这些私搭的围墙最终很可能面临被责令拆除的结局，其中的损失又有谁来负责？

因此，如果真的有大佬想买这个项目，一定要提前确认好院落后期的处理，否则只能用绿篱隔断的院子，价值将大打折扣！

未来市场

正所谓：“物以稀为贵”，但凡供给过剩，便难逃价值稀释的规律。

就像2023年，温州楼市普遍认为滨江CBD将永远火热，而当时我们根据新房、次新房供应量等信息，第一个提出CBD市场将迎来下行的推测，果不其然没过多久，滨江CBD的价格就因为天量新房入市而步入降价通道，如今同样的局面，会不会在低密市场上重演？

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目前，在龙湾主城范围内，存在荣钏壹号、青山公馆、刚开盘的瑶澜映月，以及浙南科技城占地约70亩的【龙水单元YB-04-C-07地块】，龙湾永中奥体板块占地约86亩的【永中单元G-04a地块】。

其中，青山公馆情况特殊不做参考，只算荣钏壹号剩房源、瑶澜映月供应124套房源，再加上尚未入市的浙南科技城和奥体板块，共计超156亩的超级体量低密地块，未来这片区域起码将有400-500套的低密产品供应。

此前，荣钏壹号在周边没有竞品的情况下，2年时间只卖了76套，平均每年仅38套成交。按照这样的去化速率，如果市场没有大行情，板块没有大利好，并且产品供应量暴增的情况下，这个区域的低密产品去化周期或许要超10年之久！

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当然，瑶澜映月无论是在区位条件、竞品压力、市场环境等方向上面临的情况，相信开发商心里肯定也清楚。

在笔者看来，这些问题早已超出了降价就能解决的范畴，毕竟这个项目从一开始的定位就出现了适配性的难题，甚至如果我作为购房者，看到这个项目想的第一件事，根本不是房价多少我会买，而是低密产品怎么会建在这里。

既然如此，当初【瑶澜映月】为何会选择拿下这块地，又为何会定这样看似毫无优势的价格？项目是准备佛系“随缘慢慢卖”了吗？

这就要提到瑶澜映月背后开发商——“温州禹成科技有限公司”的特殊性质。

据企查查显示，“温州禹成科技有限公司”是由龙湾区财政局+温州经开区财政局全资控股的国企。

在业内流传着这么一句话：“一般地方国企楼盘可以卖不出去，但不可以降价卖。”

毕竟“国有资产流失”这顶帽子，没人愿意主动扛起。房子既然已经建成，卖不卖得出去其实无关紧要，只要账面上没有亏损就万事大吉。即便未来不得不降价，这口锅也绝不能扣在自己头上，索性就像击鼓传花一般，把这个烫手山芋甩给下一任接手者去处理。

看到这，相信有很多朋友想说这种行为“太不负责”，但说实话，真换做是你，你也会这么处理，因为这帽子本就不该国企戴！

正如前文所说，市府为保障土地出让的规模，又不想让房源套数过量供应，所以在短时间内大量供应低密住宅，而有一些根本不适合打造低密产品的地块，也被强行推向市场。

品牌房企和民企也不傻，这种地拿过来风险太大，万一卖不出去就歇逼摊蛋，所以干脆敬而远之，而这些地块最终也只能沦为“国企兜底”。

国企也郁闷啊，别人挑剩下的地块，让自己来接盘；结果这样的房子卖不动，要是降价吧，“国有资产流失”的帽子戴上了，要是不降吧，虽然房子卖不出去，资金被套、贷款利息又要给，但大盘总归是没亏，一边是自己的前途，一边是人民的利益，你说怎么选？

言止于此，不带乌纱帽，不操这闲心！

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