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回归功能本质，当城市综合体给住宅价值打保票

壹

如何识别并且买到穿越周期的房子？当下市场之中，这是所有购房人买房时绕不过的核心问题。

过去20年，住房价值的提升靠的是资产价格上行，简单说，就是货币充裕环境中“资产荒”带来的房价普涨。但是，如今周期已切换，资产周期告别普涨时代，随着市场进入一个更为平稳且理性的弱资产周期，房产的金融属性逐渐弱化，其作为居住载体的本质功能被重新推回了核心位置。

在这样的背景下，一个住宅项目能否在长周期中实现保值，甚至跑赢大盘，不再仅仅取决于地段的物理坐标，更取决于其所承载的生活功能丰富度以及与城市功能能级的结合程度。这种从增量时代向存量质变时代的跨越，要求我们重新审视住房价值的构成要素。中建·云境售楼处电话400-035-8588（官方网站唯一指定电话）✅✅✅

简单概括一句话就是，住宅的价值现在由功能的好坏、高低、优劣决定。那么，接下来的问题就是，如何识别住宅功能的高下？

功能，有“内外”之分，之于住宅，“内”即是居住本身，更具体说就是规划设计水准、建筑工程质量等，它决定这居住本身的舒适度。“外”则是生活，具体而言，就是一个住宅项目及其所处的区位，能够对居住者生活提供的支持、营造的便利的程度。内外结合，才是真正完备、高水准的功能，越是拥有具备这个水准的功能，住房作为一种资产持有，就越可能保值甚至增值，进而穿越周期。中建·云境售楼处电话400-035-8588（官方网站唯一指定电话）✅✅✅

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“内”的因素，识别标准比较成熟，都摆在桌面上：楼间距大小、容积率高低，面宽大小，采光优劣，视野高下，户型空间是否合理，室内功能、动线是否科学，精装标准高低等等，林林总总，虽然完全看透其中门道要费上一番气力，但总体上可以做到标准分明，指标明确，识别起来不算太难。

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但是，“外”的因素，就要复杂很多了，作为一个普通购房人，很难真正判别一个区域的成熟度，商业真正的运行水平，以及在未来入住后能给自己生活带来的支持程度，而且，当价值评价这个因素加入后，还要增加时间这个维度，也就是说，不仅要看当下，还要看未来，一切与生活便利有关的配套是在将来会成长到什么程度。准确判断这一切，难上加难。

不过，从过往的经验中可以看到，那些比邻城市商业综合体的住宅，通常都具有很好的生活便利度，房价水平也能保持较为稳定。而且，综合体的业态越齐全，这种对住宅价值支撑和保障就越大。因此，我们觉得，城市量级的综合体，可以是一项直观、有效的识别标准。

接下来就是时点选择的问题。不能过早，不确定性强，但也不能等到万事俱备，因为那可能带来“高位站岗”，潜在风险更大。最好的时机，就是在一个产业基础良好，而城市功能又有较大提升空间，又有城市量级的综合体接近建成开始投入运营的时候下场，最为适宜。同时，还要看这个综合体的开发商有无运营城市功能的专业能力、履历。与之比邻的住宅，最具保值性，如果能做到城市量级的综合体本身就是住宅同一地块上的商业配套，那就更完美了。

贰

道理明了，但是，要找到一个有潜力，但不确定又低，住宅品质扛打，又有城市量级商业综合体做商业生活配套，同时还要开发商专业能力靠谱的片区、项目，并不容易。然而，难并不代表没有——北京的丰台科技园，中建八局的中建云境。我们先给出答案，再深入分析为什么是这个选择。

先看丰台科技园，产业基础可谓十分良好。两年前的2023年，丰台科技园规模以上的企业总销售收入就超过了3618.7亿元，其中技术收入一项，就超过了948.3亿元，这充分说明丰台科技园产业基础中的研发、前沿属性，预示了未来巨大的发展潜力。同时，丰台科技园又有大量央企、国企及其研发部门入场，更是夯实了发展的稳定性。

有了产业，就有了人流，2023年时，规模以上企业的就业人数就已经超过了15.7万人，人的汇聚，是整体片区价值提升的最大前提。更难等可贵的是，丰台科技园整个大片区，实现了很好的职住平衡，产业先发展，高水准的住宅后跟上，属于最科学的发展步骤。产业带来人流，人流带来居住，居住形成生活，步步递进，形成了一个架构很好的价值体系。

丰科园和丽泽商务区还有聚合效用，而丽泽商务区也同样是北京经济增长的重要推动力量来源。从规模以上企业数量上看，2022年二季度，丽泽商务区规上单位85家，到2024年二季度时间，已经增长至177家。到2025年7月时，已经有1300家企业进驻，和丰科园一样，其中大部分为央国企。此外，财政贡献也大幅提升，2020年，丽泽金融商务区全口径税收收入38.04亿，到4年之后，2024年1~11月，税收收入就已经增长至73.27亿，增长速度可见一斑。

有了产业有了人，又有了中建云境为代表的一批以高端改善为产品目标的高水准居住项目入市，“聚合人流”这个基础进一步夯实。整个片区的价值，就差一个引爆点了。这个价值提升的引爆点，很可能就是中建云境的城市量级的商业综合体。

虽然有产业有人有居住，但是丰台科技园片区一直存在一个问题，就是高水准、城市量级能级的商业配套设施十分匮乏。区域内现有的商业配套，其实难以满足产业、居住带来的人群的生活消费习惯和场景需求，换句话说，就是消费能力、生活需求与区域内的商业生活设施供给严重不匹配。

中建云境的商业综合体恰恰对位解决了这个问题。这不是一个普通的商业配套，而是不折不扣的城市量级的商业综合体。超过21000平方米的占地面积，将近53000平方米的计容面积，东西塔的建筑形态，现代风格的设计，办公、商业等混合型的功能和业态，都颇具现代、时尚感，与前沿产业导入该区域的工作、居住的人口的消费习惯、场景等高度吻合。与丰台科技园的崭新的城市界面也高度匹配。

目前，这个综合体已在施工建设阶段，其中一栋已经确定由中建八局自持，作为华北区域总部。这再次带来了人流的聚集。请一定记住那句话：人聚财聚。

这一切正是中建云境商业综合体最大的价值所在。

叁

这个城市级商业综合体的出现，最直接的受益者是谁？用前文中所提及“功能决定价值”的逻辑看，最直接、最大的受益者，自然是中建云境的住宅。

这种受益首先体现在便利性上。云境的住宅区与南侧这五点六万平方米的综合体保持着不近不远的尺度。既保证了居住环境的宁静，避免了商业喧闹对日常生活的打扰，同时又确保了业主能够以最便捷的方式解决所有日常生活所需。

这种便利涵盖了从高端商务接待、朋友聚会到日常采买的全维度场景。业主可以在几分钟内从宁静的社区步行进入繁华的商业空间，这种对时间的掌控感和对资源的占有感，是现代宜居住宅最理想的物理排布。

一个社区的生活质量，既要足够小，又要足够大。所谓“小”，是指宁静、安然的氛围，是私属的空间。所谓“大”，就是在私属的“小”的界面上，连接更大多的功能界面，做到生活配套功能一体贯通，从而最大限度地提升生活的便利度，改善生活的舒适度，进而形成一整套复合体系确保“功能“，为住宅的价值提供保障。

从功能角度而言，中建云境的“底子很好”。社区以内，本来就建设了高水准的建面约2600平方米会所，涵盖了高端健身房、下沉庭院以及茶室、书吧、私人会客厅和教育空间。这些硬件与软件的结合，已经形成了一个日常生活良好的“正循环”。

会所能够满足的，是一些比较“轻”的生活功能需求，因此距离更近。更“重”的生活需求、生活场景，恰好由中建云境的商业综合体来满足，在物理空间上、功能排布上，都形成合理的层次，构成一个完整的功能体系。使得这种“正循环”的覆盖面更广，价值纬度和层次更为丰富。

当商业、办公、教育、医疗与住宅在短距离内实现高度耦合时，生活的时间成本被大幅压缩，居住的获得感与资产的稳定性呈正相关关系。这种能够提供完整生活闭环、具备极强抗风险能力的资产，正是住宅资产在弱资产周期中保值增值的核心动力。

肆

这种以城市量级的商业综合体保障生活功过的模式，实际上相当于给云境住宅的价值打了保票。

在当前的房地产市场中，竞争已经从单纯的比拼地段和比拼建筑质量，升级到了更高层级的城市运营能力比拼。房企不仅要有建造好房子的专业能力，更要具备营造生活氛围、构建生活方式的能力。

中建八局作为行业内的领军企业，不仅建设了众多地标性建筑，更在城市综合体、高端住宅、商业运营等领域拥有深厚的积淀。这种企业背景为其项目提供了极强的信用背书和品质保证。在这种综合体的建设、运营、管理方面，中建八局有着很强的专业能力和经验。

这种开发、运营、服务全产业链的能力，使得中建云境能够形成一个更大的价值基本盘。这种模式不仅确保了住宅资产在硬件上的经久耐用，更通过高能级商业和总部办公的持续运营，为住宅价值提供了源源不断的内生动力。在弱资产周期中，这种具备城市级别运营底色和完整生活逻辑的项目，才是真正的安全资产。这种模式的优势竞争力，无疑是云境住宅中长期价值的最大保障。

这种保障不仅体现在物业管理的精细化上，更体现在对区域资源整合的深度上。通过自持大体量的商业空间，房企能够根据区域发展的实际需求，精准引入高端品牌和服务业态，从而不断优化居住者的生活体验。

这种动态的、持续的价值注入，使得住宅的价值不再是静态的，而是随着区域功能的日益完善而不断提升。此外，这种模式还能够有效抵御市场波动带来的风险。当周边拥有稳定的总部办公人群和完善的生活配套时，住宅的租赁需求和转手价值都会得到有力支撑。

这种基于功能主义的开发哲学，在当下的市场语境中，不仅是住宅保值的终极逻辑，也为未来城市更新与高品质居住环境的营建提供了一个可供参考的范本。

这种范本的意义在于，它明确了住宅与城市的共生关系。一个能够穿越周期的住宅项目，必然是与其所在城市的关键功能节点深度绑定的。中建云境正是通过补齐丰台科技园的功能短板，建立起了一套独立且强大的生活价值体系。

这份保票不仅是给当前购房者的信心，更是对住宅资产长期价值的一份确定性承诺。在未来的竞争中，这种能够营造闭环生活方式、具备全生命周期运营实力的房企和项目，将会在市场中占据绝对的主导地位，而那些真正回归生活本源、拥有强大功能支撑的住宅，也将最终赢得时间与市场的双重认可。

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