进步巨大，差距更大！上海北四区真的崛起了吗？

苏州河一直是上海南北经济的分界线，南北发展历来差距较大。

从租界时期开始，苏州河以南的公共租界跟苏州河以北的华界在市政投入、产权制度和基础设施建设方面就拉开了差距。

到了计划经济时代，北上海成为工业重区，发展跟南上海形成差异，对后来的城市界面造成了深远影响。

1990年代浦东开发开放后，国际资本与高端要素普遍涌向浦西南部和浦东，使北上海的产业、配套和人口结构差异进一步放大。

经过这么多年的发展，上海北四区到底怎么样了？取得了哪些成就和进步？有没有改变这种格局，实现真正崛起？

首先从近些年的发展来看，北上海的变化和成就确实可圈可点。

首先是北上海的产业招商非常火爆，形成崛起之势。

据世邦魏理仕（CBRE）机构统计，2025年五角场、北外滩、真如等商办集聚区；

在科技互联网、金融业、消费品、专业服务等领域市场新租需求非常大。

几乎跟南上海的虹桥、淮海中路、陆家嘴有抗衡之势：

其中北外滩引入了很多金融、航运、科技、法律和专业服务领域的企业。

如荷全保险资产管理有限公司、加拿大宏利金融集团、法国东方汇理、明汯投资、国际航运公会（ICS）、中远海运等。

北外滩还有很多商办待建，未来与外滩、陆家嘴形成黄金三角：

北外滩超塔竞赛方案

真如办公楼去化很大，引进了元隆雅图、京东科技、德赛西威、宾尼法利纳等多家知名企业：

不夜城CBD招商效果也明显，世界第一大广告公司WPP、全球最大铁矿石集团淡水河谷已入驻：

不夜城CBD一瞥

再是北上海的新房开发非常火爆，形成了一片欣欣向荣的发展之势。

2025年杨浦滨江新房中海云邸玖章首开认购率204.8%，一批次开盘即售罄，成为北上海现象级的“日光红盘”。

虹口的金茂璞元、中粮北外滩壹号等中高端豪宅热销，成交额比较大，带火了北上海的豪宅市场。

北静安的万科·中兴傲舍、象屿·苏河琹庐等首开认购率均破百，保持了一定的销售热度。

普陀真如的中海环宇玖章首开认购率220%，再次带火了北上海的新房。

北上海近几年开发了很多新房，吸引了很多市区买家。

随着新房的不断开发和城市更新，杨浦滨江、虹口北外滩、北静安苏河湾等区域价值迎来了整体提升，配套和环境越来越完善，地段价值上升很大。

苏河湾

更关键的是，好几个互联网大厂云集北上海，进一步提升了北上海的产业地段和城市价值。

比如杨浦滨江的美团、字节、B站等：

普陀上海西站大型TOD入驻了京东集团上海总部，预计2027年完工：

阿里数字农业供应链中心、饿了么、360上海大安全总部暨华东区域总部等都落户了普陀。

潮流电商交易平台得物、体育社区平台虎扑、全球知名的游戏引擎公司Unity等都聚集在虹口。

国内头部在线音频平台喜马拉雅、滴滴出行自动驾驶研发中心、小马智行（Pony.ai）等在北静安。

没想到，北上海竟然慢慢成为了互联网产业高地。

所有这些，让北上海近些年的GDP增长进步很大。

由于闸北并入静安后两区GDP无法再单独统计，我们统计了2014-2024年杨浦普陀虹口的GDP增长变化。

以这3个区为代表，北上海进步很大，10年间GDP增长了94.08%：

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买房、卖房难题

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北上海正在崛起，城市界面、产业配套等发展进步很大。

这也是因为上海城市发展的重心正在回归中环周边地带，给了北上海崛起的机会。

北上海过去没怎么开发，受转型影响腾挪了很多空地；也没怎么好好开发，留了不少烂尾基地。

北上海过去承担了上海重大的工业基地职能，产业发展转型得晚，现在到了转型的关键时期。

结合上海城市更新和产城融合的发展要求，轮到北上海了。

比如普陀的桃浦、宝山的南大以前都是工业区，现在分别转型为智创城、智慧城。

经过不断转型发展，这些地方建了很多商办，城市界面前后变化很大，有了崛起的模样。

南上海发展得早，很多办公楼招商早、提前入驻满了企业。

在饱和后上海愿意把更多资源往北上海倾斜。

南大智慧城

北上海之前存在很多烂尾项目，现在随着中环开发的挺进，都复活了。

比如上海最大的烂尾基地真如城市副中心，那些商场和办公楼早该在20年前就建好的。

因为港商老李的耽误，拖了这么久才建好。

这几年真如总算有了新变化，发展进步看得见，还规划了真如之心、真如翠谷，终于慢慢崛起了。

真如之心、真如翠谷

曾经的东外滩也是著名的烂尾基地，东外滩首个住宅项目八埭头滨江园出师就不利，烂尾很久。

最终这个号称“东外滩汤臣一品”的项目由长城资产盘活了。

杨浦滨江过去长期拆迁缓慢，滨江地带是铁锈带，要是早点腾挪土地，那些大厂可能会早点来。

杨浦滨江

新建落成的抖音新江湾、铁狮门TOD以前也是著名的烂尾项目，现在都盘活了：

抖音新江湾基地

空地变成高楼、烂尾项目盘活，前后一对比北上海肯定发展进步很大，看起来是崛起了。

虽然北上海发展进步很大，但是GDP增速却跑输了，没有形成“逆袭”，这是为何？

北上海在进步，南上海也在进步，而且进步得更大，让北上海在市区的经济份量下降了。

2014-2014年杨浦普陀虹口在上海中心城区6区（除静安）中的占比由44.34%下降到了36.49%：

此外上表还有一个明显的特点：

增幅第一梯队：徐汇、长宁，GDP翻3倍以上

增幅第二梯队：黄浦、虹口、普陀，GDP翻倍

增幅第三梯队：杨浦GDP没有翻倍

可见北上海的进步一直是追赶者的角色，很难形成超越。

我想这其中有这几方面的原因。

房地产不再是主要增长贡献的主要力量，南上海也有大量的新房开发。

从宏观角度来看，房地产相关产业链对GDP的拉动作用相较以前大幅减小，甚至变成了拖累。

房地产在全国GDP中的比重已经从2016年顶峰的16.9%降到了2024年的9.6%。

其对GDP增长的拉动已经由正转负，2024年是-0.12%。

房地产市场的核心矛盾是从供不应求转到了供大于求，加上人口结构变化、城镇化速度放缓。

像以前那样依赖大规模开发投资来拉动增长，高负债、高杠杆、高周转的时代已经过去了。

北上海新房开发火爆只是一个周期现象，在对比拉动方面南上海不输北上海。

比如黄浦区的上海壹号院、嘉里金陵华庭等豪宅无一不是大卖，成交金额和热度比北上海更高。

南上海产业更强、聚集的富人更多，传统“好地段”的认知主导下吸收的购买力更加强大。

如果论房地产对经济增长的拉动强度，北上海不如南上海。

北上海的商办招商中，存在区域资源内部转移的现象，增量不大，没法拉动GDP。

比如普陀真如的元隆雅图原先在长风办公，为了真如招商，搬了个家。

其它企业也有转移，结果长风的空置率比真如还高了。

据悉杨浦滨江的哔哩哔哩新世代产业园建好后，B站总部会搬过去，成为B站全球总部大楼。

况且B站经过了多轮裁员，给杨浦的带动没有以前强了。

像这种产业在一个区域内部的转移，不能称为增量。

企业搬迁不会带来新增的就业岗位和税收，反而导致原有区域空置率上升。

现在贡献大幅经济增速的不再是传统CBD，而是以科技创新为核心的新质生产力。

以前大家都在发展CBD的时候，北上海没赶上。

现在又开始搞新质生产力了，北上海又慢了半拍。

现在通过建CBD拉来产业的时代已经过去了，非常讲究新质生产力。

南上海CBD建的早、又抓住了新质生产力，结果发展进步更大，跟北上海拉开了差距。

徐汇抓住了人工智能大模型这个核心驱动力先进生产力形态，聚焦“模速空间”等载体，把大模型、生物医药、具身智能等前沿技术产业发展得有声有色，大大助力了徐汇经济腾飞。

长宁区的新质生产力是以数字经济为核心、科技创新与城市更新深度融合的先进生产力形态。

长宁数字经济企业超7000家，税收贡献近六成，软件信息服务业年均增长24.8%。

一个拼多多的营收顶很多杨浦XX大厂，美团、B站营收规模都不大，字节也只是上海的分公司。

黄浦区的新质生产力是“金融+科创+消费”，黄浦有外滩金融集聚带、中央科创区和世界级商圈。

其中中央科创区是黄浦新近提出来的，是一个新赛道，黄浦吸引了中电科机器人、国家管网等重大科创项目落地，未来会助力黄浦二次腾飞。

依靠南京路、淮海路、豫园三大商圈的持续焕新，黄浦在首发经济、全球1号店方面打造了很多新的消费场景，继续带领经济高增长。

往上海南部看更远，上海三大未来先导产业区张江、临港、大零号湾都在南部，北上海相对式微。

临港滴水湖旁的CBD还没全部建成启用，但临港的增速在几年前就是上海第一了。

张江的生物医药、芯片、人工智能等核心产业给浦东的带动作用也是非常大。

2024年张江这三大主导产业产值4500亿元，未来目标直指万亿。

反观北外滩的金融、航运等主营业务都遇到了问题，这些产业很容易受环境影响。

受织毛衣影响，金融、外贸产业的稳定性都不强。

上海每个区都有自己的大企业，头部企业格局固化，后发的区域很难破局。

徐汇有阿里、腾讯、网易；长宁有携程、联合利华；黄浦有外资银行总部集群。

这些企业都是扎根一个区域很久的，很难挪到其它区去。

放眼全球，顶级的企业数量非常有限，先发的区域都完成了“卡位”。

北上海即使招商再努力，也很难撼动这种格局。

北上海相较以前确实崛起了，但却没有真正的起飞，只能当一个追赶者的角色，跟南上海的发展差距越拉越大。

北上海非常像是一种“补课式发展”，在弥补过去几十年的欠账。

真正的“逆袭”，需要的不仅是高楼大厦和日光盘，而是原创性技术、全球性企业、可持续的税源结构和不可替代的城市功能。

北上海未来是否还有机会追上南上海呢？