万科泊寓多地租户被清退，“二房东”没那么好做

文丨布丁

对打工人来说，年底找房子搬家，是件愁人的事。

据红星新闻，厦门多地泊寓租户近日接到通知，今年1月31日前，泊寓要将房间归还给业主，租户可以选择退房、换房至泊寓其他门店，或者与原房东协商换签。有租户吐槽，年底了还要找房子搬家，压得人喘不过气。在厦门之前，部分深圳泊寓租户也收到了清退通知，有租户拿到了泊寓支付的违约金。

作为知名地产商万科旗下的长租公寓品牌，泊寓曾是众多一二线城市打工人租房首选。但泊寓自去年下半年开始清退部分亏损房源，一些地方还出现了拖欠房租情况。这不禁让很多人好奇，长租公寓怎么了？为何连万科这样的老牌地产商，似乎也“玩不转”了？靠租房度日的打工人，怎样才能住得安稳？

1.

从厦门的情况看，很多租户对泊寓的通知表示愕然。从接到清退通知到1月31日，仅有20余天。泊寓方面虽说提供了三个选项，但突然清退招致的不信任感已经蔓延，换房到泊寓其他门店对很多租户来说不现实，至于和原房东协商换签续住，也存在很大的不确定性。

对相当多数的租户来说，退房退押金似乎是唯一选择。如果是这样，考虑到得留几天作为缓冲，意味着租户需要在半个月内找到新房子并搬家。年底通常是租房市场的淡季，临时寻找一处合适的房子，不是难为打工人么？

泊寓为何要清退这些房源，按知情人士的说法，是受租赁市场价格波动影响，清退城中村部分亏损房源，并非长租公寓的整体收缩。简单理解，现在租房市场不好干了，亏损太厉害，泊寓不得不断臂求生。

去年12月，万科的公告数据显示，泊寓在2024年实现净利润3194万余元，2025年1-11月却出现了8881万余元的亏损。对于净利润下滑原因，公告称“万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损。”

泊寓此次清退的，主要是“万村计划”相关房源。2016年，万科启动城中村改造项目“万村计划”，由万科承租城中村房源进行升级改造，再以轻资产方式委托给泊寓运营管理。据当时万科有关高管透露，“万村计划”累计签约房源规模最高达到了7-8万间。

“万村计划”启动初期，正值房地产上行时代，万科以高于市场租金的价格从房东手中拿到房源，并约定每三年上调一次租金（通常为10%）。在楼市火热的年代，万科这样做才能击败竞争对手，也完全可以通过涨租户租金的方式来维持运营。

2025年正好是约定的租金上调周期，可房地产市场早已发生了翻天覆地的变化。以楼市现状，泊寓很难对租客涨租，一些房子甚至得下调租金才能租出去，这就导致“万村计划”的部分房源出现严重的价格倒挂。

这一模式是不是似曾相识？没错，早几年爆雷的蛋壳公寓等长租公寓，也都是先通过高价疯狂“跑马圈房”，然后发现市场变化房租涨不动了，最终成本高企导致资金链断裂，落得一地鸡毛。

万科2025年的第三季报显示，截至去年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间。近段时间清退部分房源后，对泊寓总房源的影响很小。但鉴于房地产市场仍处于深度调整中，租房市场短期内很难转好，泊寓面临的压力很大，谁也说不准未来会不会继续收缩。

本来很多打工人选择大品牌，就是图一个安稳。但只要市场还在调整期，企业还在为生存挣扎，安稳就要打个问号，这可能是短期内不得不接受的事实。

2.

值得注意的是，泊寓近期清退的房源，有相当一部分在万科的大本营深圳。这让人想起，深圳政府也曾有意当“二房东”，通过改造存量巨大的城中村房源，提升租房市场水平。

早在2017年，深圳市规土委就曾提出，“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

2023年，关于深圳城中村将“统租改造”的话题再度引发关注。当时南山区某城中村发布限期退房通知，称该村将被统租改造，即由政府控制的国资企业统一收过来后升级改造，再转租给市民。

尽管深圳有关部门回应，统租改造后不以涨租金为原则，但国资以超出市场价的价格收购房源，加上升级改造需要大量成本，很多人不相信改造后不会涨租。在舆论强烈质疑下，涉事城中村暂缓签约，据称后续已转变打法，引入万科城建，试图打造“非城市高密度建设区的精品化主题村落”。

当时很多人猜想，政府想当二房东，是因为“卖地模式”难以为继，想建立一种“持有资产、收租金”的新模式，来维持财政运转。不管这一猜测是否正确，从万科的遭遇可以看出，“二房东”并没那么好做。

这是一项成本极高的生意，且和楼市整体行情密切相关，稍有不慎就会亏损，乃至爆雷。企业亏了会及时止损——租客虽然要承受暂时的动荡，但经过市场筛选后活下来的企业，财务状况会更健康，提供的产品和服务会更稳定。而政府亏了，则是船大难掉头，最终还是要财政买单。

所以，万科这事也给一些地方提了个醒，租房市场不是暴利的赌场，政府有责任保民生，搞好保障房建设，但别惦记打工人口袋里的三瓜两枣，妄想收房当中间商赚差价。租房市场已经相对市场化了，打工人会用脚投票的，“二房东”这样的苦差事，还是留给企业吧。