姐妹间借名买房，法院如何判断谁是真实权利人？｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

林梅和林芳是亲姐妹。2000年，林梅看中一套位于北京的房产（后称一号房屋），以15万元从原房主手中购得。

但因当时该房屋所占土地为集体性质，无法办理过户，只能先实际占有使用。

此后，林梅一直住在一号房屋，并承担所有水电、物业、燃气等费用。

2012年，政策允许办理产权登记。因林梅当时婚姻状况复杂，为避免纠纷，姐妹口头约定：由林芳作为名义人代持，将一号房屋登记在她名下，但房屋实际仍归林梅所有。

登记时，所有购房合同、发票、契税单、维修资金收据等原件均由林梅保管。林芳也从未对房屋提出过权利主张。

多年后，林梅要求林芳配合过户，林芳却反悔，称：“房子是我们全家出的钱，你只是暂住。”其丈夫陈强也出庭作证，称曾取款4.7万元用于办证。

林梅无奈起诉，请求法院确认双方存在借名买房关系，并判令房屋归自己所有。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认林梅与林芳就一号房屋成立借名买房合同关系；

✅ 林芳于判决生效后十日内，协助林梅将一号房屋过户至其名下。

三、法院说理要点

原告完成初步举证，形成完整证据链。

林梅提交了2000年的《房屋转让协议》、15万元房款收据、原房主证言，证明其为实际买受人。

关键原始凭证由原告长期持有，具有高度证明力。

包括商品房买卖契约、发票、契税完税证、维修资金收据等——这些通常由产权人保管的文件，却一直在林梅手中。

长期稳定居住+承担全部使用费用，印证实际控制权。

自2000年至今，林梅一家持续居住，缴纳所有生活费用，而林芳从未主张居住或收益权利。

被告抗辩缺乏证据支持。

所谓“全家出资”仅有第三人单方取款记录，无转账凭证、无共同付款合意，不足以推翻林梅的出资事实。

综合判断，借名买房关系具有“高度可能性”。

法院认为，在亲属间借名买房虽常无书面协议，但结合购房背景、凭证持有、居住使用等事实，足以认定双方存在代持合意。

故支持原告确权及过户请求。

四、律师提示

本案是亲属间借名买房胜诉的典型范例，关键在于：用证据闭环还原“谁出钱、谁控制、谁受益”！

很多客户问：“没有书面协议，还能要回房子吗？”

答案是：可以，但必须满足以下条件：

✅ 保留全部原始购房凭证（合同、发票、税单、付款记录）；

✅ 长期、稳定、排他地占有使用房屋（缴费记录+居住证明）；

✅ 名义人从未行使过物权（如出租、抵押、主张租金）；

✅ 借名原因合理（如限购、婚姻风险、政策限制等）。

不要把重要文件放在共有房屋内！本案中被告辩称“文件在房里所以原告能拿到”，幸好法院采信了“长期持有即控制”的逻辑；

尽早确权！拖延越久，名义人反悔或加名配偶的风险越高。

如果您正面临类似情况，切勿因“是亲戚”就放弃取证。

完整的证据链，就是您拿回房子的底气。

北京房产律师靳双权团队专注借名买房纠纷十余年，擅长通过细节证据构建胜诉逻辑，助您守住应得房产。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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