镇海房价七年跌宕，学区房撑起半边天，普通人买错房就亏大了

镇海过去没人在意，宁波市区的房价早就超过一万，这边的新房才卖五千多一平，本地人买得起，外地人却看不上，大家觉得这里工厂多，住着不太讲究，结果从2016年开始，情况完全变了。

那会儿政策放宽，资金容易借贷，一线城市炒房的人往外转移，宁波没有限购政策，镇海房价又比较便宜，就成了热门选择，更关键的是镇海中学教学质量很出色，家长们为了孩子能读好学校，就算花大价钱也要买学区房，老旧小区房价都能翻倍上涨，有的四年里涨了一百五十万，价格从六千直接升到两三万，比核心区域涨得还要厉害。

2021年是市场高点，官方数据显示均价不到两万，但实际成交中学区房已经超过三万，政府很快把招宝山、骆驼这些地方列入限购范围，市场却没有马上降温，不少人还在追高买入，那时学区房依然坚挺，没有学区的房子就涨不动了。

从2022年起房价开始下滑，贷款政策收紧让购房者变得谨慎，镇海新房均价维持在二万出头，二手房却跌到一万六左右，不过平均数容易误导人，像清泉花园这类较新的小区依然能卖出二万一的价格，而一公里外的小区两年内跌了近两成，炼化小区情况更差，价格掉到一万四以下，三年累计下跌约18%，最让人意外的是石化三建社区，尽管是七十年代的老房子，但由于靠近地铁且有旧改可能，小户型竟能卖到二万，相比之下隔壁的炼化宿舍同样老旧，价格却只有一万三，相差超过一半。

这说明现在买房不能光看区域，要看细节，地段好、房龄新、有学区、带地铁、物业靠谱这几个条件占得越多，房子就越值钱，要是这些条件都没有，只靠“镇海”这个名头，基本没人愿意接盘，流动性很差，挂半年都卖不掉。

我觉得镇海这个情况特别有代表性，它不是孤例，上海嘉定、苏州昆山早期也这样涨过，但镇海不一样的地方在于它的教育溢价太厉害，别的地方靠产业或者交通拉动房价，镇海靠的是学校，现在教育红利已经吃完了，房子就开始现原形了，那些当初跟风买房的人，现在都后悔得不得了。

有人问我该不该抄底买房，我说先别着急，现在关键问题不在房价涨跌，而是市场分化明显，同一条街道上，隔着马路价格就能差出一半，买错房子会直接亏掉真金白银，以前闭着眼睛买房都能赚钱，现在必须睁大眼睛仔细挑选，要看地段、学区、房龄、地铁和物业服务，每一项都不能马虎，否则等到卖房时才发现根本没人愿意接手。

我见过很多人，当年冲着洼地买入房产，结果买在了山顶位置，现在想转手卖掉，挂牌价格一再下调，还是无人问津，这不是镇海不行，而是他们那套房子本身有问题，市场越来越精明，不会为差不多的情况买单，要么选择正确，要么等着被淘汰出局，没有中间道路可走。

现在镇海的房子，已经不是能不能买的问题，而是怎么选的问题，以前大家看的是区域，现在得看细节，以前关注大趋势，现在得盯具体楼盘，以前盯着价格，现在得琢磨价值，谁还想靠着区域概念赚钱，基本都栽了跟头，这不是楼市变了，是游戏规则换了，你跟不上，就只能看着别人把钱赚走。