土拍炸场！华润&青铁12562元/㎡入主市南山东路，双地铁低密盘要来了？

1月14日，市南原百安居&五星电器地块顺利完成出让。竞得者为华润置地（山东）发展有限公司&青岛青铁智能科技有限公司，成交楼面地价12562元/㎡，成交总价10.15亿元。

这是华润继2022年拿下崂山悦府地块后，时隔三年在青岛核心斩获的又一宗优质地块。作为实力央企，华润此次加码市南区，不仅延续了其深耕青岛核心的布局逻辑，更将为寸土寸金的市南区注入新的居住与商业活力。青铁去年联合保利拿下市南团岛地块和市北果品市场地块，今年与华润再度联手。

同时，该地块也是市南区近三年来成交的第三宗涉宅地块，其出让进一步填补了区域内新房市场的供应空白。回顾近三年区域涉宅地块出让历程：

·2024年3月成交的宁夏路125号地块，容积率7.3，成交楼面地价14300元/㎡，案名为 海诺繁华序，其中商品房仅1栋，面积区间为80-251㎡；

·2025年1月成交的轮渡地块，容积率2.9，成交楼面地价14020元/㎡，案名为保利青铁天珺瑞海地，5栋26-31F高层，户型建面覆盖127-200㎡。

从出让文件细则来看，该地块出让需签订《市南区中片区SN0501-23地块安置用房建设、购买协议》和《市南区中片区SN0501-23地块相关公共服务配套设施建设移交协议》。协议指出，青岛市市南区城市建设局或指定的第三方将按照成本价购买本项目总价值5861万元的商办产品，暂按14500元/㎡计算，按此计算购买面积约4042.03㎡以及对应分摊的地下面积。

该宗地地上项目原为百安居和五星电器，是青岛知名的商业项目，具体位置是市南区泰州路以东、宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北SN0501-23地块。用地性质为二类城镇住宅、商业服务业、教育体育混合用地，地块占地面积约29795.5㎡，规划总建面约86420㎡(其中计容建筑面积85950㎡,托育所470㎡不计容）。

其中出让部分占地面积26154㎡，容积率2.9，建筑面积约8.08万㎡（其中住宅建面约5.32万㎡，商业服务业用地建面约2.76万㎡）。建筑密度25%，绿地率30%。

此外，划拨建面约3150㎡教育用地和建面约2000㎡体育用地。

出让部分地块起拍楼面地价为12562元/㎡，起拍总价10.15亿元，竞买保证金为2.03亿元。本次拍卖出让地块，竞买人可以单独申请竞买，也可以联合申请竞买。

今年8月10日，该地块曾发布过地块控规调整的公示，将SN0501-23、SN0501-26地块合并为一宗地块，用地性质由中小学用地和商业用地调整为商住混合用地。调整后占地面积约2.98万㎡，容积率2.9，建面约8.64万㎡，其中住宅不超过5.26万㎡、商服不超过2.76万㎡。此外，该地块还需配建6班幼儿园、托育所470㎡，街道全民健身中心2000㎡、养老服务站600㎡。建筑高度方面，商服高度不超过100米、住宅高度不超过80米。

该地块地理位置十分优越，不仅紧密衔接山东路、胶宁高架路、宁夏路等市南区核心主干道，还与青岛地铁5号线、8号线的澳柯玛桥站联系紧密，未来 “双地铁” 布局将大幅提升通勤效率。生活配套成熟度也极高，商业方面有万象城、万达广场、丽达生活广场等；教育资源汇聚青岛镇江路小学、海信学校、超银中学等优质学府。从地块条件看，市南区核心区位 + 双地铁（5 号线、8 号线澳柯玛桥站）加持，决定了它大概率会走 “高端商住混合 + TOD 配套” 的开发路径。

作为市南区近三年来成交的第三宗涉宅地块，区域新房供应稀缺，改善型需求持续释放，地块先天具备强市场吸引力。

地块周边公服配套的规划和建设情况：

1.道路交通（地铁）：现状周边有在建地铁5号线 、8号线澳柯玛桥站、镇江路站；公交宁夏路镇江路站、山东路宁夏路站等。

2.教育与医疗：现状周边教育有超银中学、镇江路小学、超银小学等，医疗卫生有市立医院(集团)徐州路院区、九七一医院、社区卫生服务站等；规划周边有3所小学。

3.文体设施：现状周边文体设施包括国奥击剑馆、新媒体基地；规划周边有社区文化体育设施。

4. 城市公园绿地：现状周边有亢家庄口袋公园等。

有关要求：

（一）本宗地不接受地方政府融资平台公司(以自然资源部动态监测监管系统推送清单为准)竞买申请。国有企业报名参与本地块竞买的，应持同级人民政府（或同级财政、国资等部门）同意企业参与竞买意见，向出让人提交竞买申请。

（二）按照《青岛市人民政府关于同意将市南区泰州路以东、宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北区域土地纳入储备并将部分土地国有建设用地使用权进行供应的批复》（青政地字〔2025〕83 号），地块中分摊的3302.9平方米国有建设用地使用权无偿划拨给青岛市市南区江西路幼儿园，用于建设宁夏 89、91 号及山东路 38 号配套幼儿园建设项目，土地用途为教育用地；分摊的 338.6 平方米国有建设用地使用权无偿划拨给青岛市市南区少年儿童竞技体育运动学校，用于建设宁夏路89、91 号及山东路 38 号配套全民健身中心建设项目，土地用途为体育用地。

（三）其他说明

竞得人须在签订成交确认书前，与市南区政府或市南区政府指定单位签订《市南区中片区SN0501-23地块安置用房建设、购买协议》。竞得人须按规划要求建设养老服务站、托育所、邻里坊、幼儿园、街道级全民健身中心，在签订成交确认书前与市南区政府或市南区政府指定单位签订《市南区中片区 SN0501-23 地块相关公共服务配套设施建设移交协议》，养老服务站、托育所、邻里坊建成后无偿移交市南区政府或市南区政府指定单位，幼儿园、街道级全民健身中心用地划拨给市南区政府主管部门指定的非营利法人单位，由竞得人出资建设，与住宅同步建成并无偿移交市南区政府主管部门指定的非营利法人单位。以上协议由市南区政府负责在出让公告发布时同步在其官网公示，并负责做好协议内容解答、协议签订和监督落实工作。竞买人如需了解协议有关内容，可到市南区政府官网查询。

1、《市南区中片区 SN0501-23 地块安置用房建设、购买协议》：

A.甲方或甲方指定的第三方按照成本价购买本项目总价值58609476元（含税价）的商办产品。

B.2028年5月14日前完成项目竣工验收备案收讫，达到正式通水、通电、通气等房屋正常使用所应有的配套设施条件，并向甲方或甲方指定的第三方交付。

C.标的房产的建设应满足国家现行有关强制性标准规定，且应符合本项目整体规划，毛坯交付、公区精装。首层高度不低于4.7m，标准层层高不低于4m，单体立面为玻璃幕墙，按国家规范要求末端设备和设施配置齐备，系统完整，其他非精装区域满足相关规范及国家验收标准。

D.总购房价款暂定为58609476元，购买单价为综合成本价（包含楼面地价、建安成本、资金成本及房屋建设有关的税金等），暂按 14500元/平方米计算（含对应分摊的地下面积，最终以审计结果为准），按此计算购买面积约4042.03平方米以及对应分摊的地下面积（最终以选房定位协议和实测报告为准）。

2.《市南区中片区SN0501-23地块相关公共服务配套设施建设移交协议》：

A.乙方在市南区中片区SN0501-23地块开发商住项目的同时，负责同步建设公共服务配套设施，其中养老服务站600平方米、托育所470平方米，邻里坊423平方米。

B.幼儿园、街道级全民健身中心用地划拨给市南区政府主管部门指定的非营利法人单位，由乙方出资建设，其中幼儿园3150平方米、街道全民健身中心2000平方米，与住宅同步建成并无偿移交市南区政府主管部门指定的非营利法人单位。

（四）注意事项

幼儿园待批准项目规划方案确定位置后，对幼儿园分割办理登记，对于分宗事宜，须经出让人同意，根据批准的项目规划方案确定两宗土地面积，变更《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地划拨决定书》，并按程序办理分宗后的国有建设用地使用权变更登记手续。街道级全民健身中心与商住用地分摊土地，具体分摊土地面积数以青政地字〔2025〕83 号文件为准。

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