港股共振+供需反转，香港楼市开启数年上行周期

文：叶松

香港楼市转势向好。摩根士丹利在最新研报中明确指出，香港住宅价格自2018年以来累计下跌30%后，已于2025年见底回升5%，2026年将进一步上涨10%，2027年延续上扬态势，标志着楼市正式进入上行周期。几乎同时，花旗将2026年香港楼价升幅预测从原本的3%大幅上调至8%，直言这一调整源于2025年4.7%的实际涨幅远超预期，更坚定看好香港楼市开启“数年上升周期”。

两大投行的乐观并非空穴来风，而是建立在对市场基本面的深度研判之上。花旗在研报中拆解了五大核心支撑：新增土地供应量处于14年来最低水平且低于销售量，供需格局持续改善；截至2025年9月，一年内可用供应量减少1万户，住宅货量消化速度加快；2026年起新盘销售量将转为净增长，预计达2.1万户，创下2019年以来新高，而未来2-3年竣工量将稳步下降，2026年预计仅2万套，市场供不应求态势将愈发明显；非本地学生签证获批量每年增加1万份，2026年将达9万份，叠加每年16万人的人才流入规模，为租赁市场和未来置业需求提供持续动力；2023-2025年累计楼价增长已达20%，毛租金收益率升至3.5%，70平方米以下房屋实现盈亏平衡，投资属性显著修复。

摩根士丹利则进一步强调利率环境与市场信心的双重支撑。随着美联储进入降息周期，香港联系汇率制度下的按揭利率同步下行，部分银行按揭利率低至2%，而同期租金回报率普遍在3%-5%之间，形成了“供平过租”的良性格局——租金收入足以覆盖房贷成本，甚至还有盈余，这一变化极大激活了投资需求，也为房价上涨奠定了坚实基础。同时，该行将香港房地产评级上调至“吸引”，并同步调高新鸿基地产、恒基地产等龙头发展商的目标价，认为行业复苏将推动发展商重拾增长动力，估值有望实现重估。

量价齐升+股楼共振

大行的乐观预判，早已在市场数据中得到印证。港府土地注册处的数据显示，2025年全年整体楼宇买卖合约达80702宗，同比上升18.7%，创四年新高；其中住宅楼宇买卖登记62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%，呈现出扎实的“量价齐升”态势。进入2026年，热度更是持续攀升，1月前五天就录得6宗逾亿港元豪宅成交，数量较去年1月全月高出1倍，美联物业预测当月一手新房成交量将突破2000宗，创2013年以来最佳开局。

楼市的回暖，与港股的强势表现形成了鲜明的“共振效应”。回顾历史，恒生指数的走势往往领先香港楼市数个月，2003年SARS后、2009年QE货币宽松周期中，均出现过“股市先涨、楼市跟涨”的规律。2024年9月以来，恒生指数持续上涨超44%，2025年年内累计涨幅更是高达54.22%，恒生科技指数上涨66.29%，港股IPO融资额重夺全球首位，资本市场的繁荣催生了强劲的财富效应。

这种财富效应正持续外溢至楼市：阿里巴巴斥资约70亿港元洽购铜锣湾港岛壹号中心，从租户变身业主，锁定长期办公成本；前阿里CEO张勇个人斥资5354万港元购入半山名厦高层单位，成为高净值人群资产配置的典型案例。豪宅市场率先受益，2025年前三季度逾亿元一手豪宅累计成交45宗，总金额达102亿港元，较上半年分别激增50%和67.5%，西半山、山顶等核心区域二手房均价突破每平方尺5万港元，太平山景观单位单价更是飙升至8万-12万港元。财富效应的传导并未局限于高端市场，300-800万港元的刚需改善型物业成交同比增长35%，九龙东、将军澳等板块成为热门选择，不少买家坦言资金源自股市获利，印证了市场热度的梯度扩散。

租金市场的表现则更为坚挺，成为楼市回暖的“压舱石”。香港差饷物业估价署数据显示，截至2025年7月，住宅租金指数已连续八个月上涨，报196.3点，接近2019年8月的历史高位200.1点，创下近6年新高。地铁口房源空置率普遍低于3%，部分区域租金回报率可达4%-5%，形成“租金托底、房价稳升”的良性循环。值得关注的是，新界板块租金涨幅逐渐超过港岛和九龙，核心原因是“高才通”计划吸引大量内地人才及留学生涌入，带来旺盛的租赁需求，而新增供应有限，进一步推升了租金水平。租金的持续上涨不仅反映了居住需求的刚性支撑，更改善了房地产的投资属性，吸引更多资金入场。

供需反转+政策红利

香港楼市的转势，本质上是供需关系逆转与政策红利释放的必然结果。在供应端，新增土地供应的持续短缺成为推动房价上涨的核心逻辑之一。花旗数据显示，香港新土地供应量处于14年来的最低水平，且低于销售量，这种“供小于求”的格局在未来数年仍将持续。虽然2025-2026年私人住宅年均落成约2万个单位，但后续供应将逐渐回落，而一手市场库存消化周期仍处于合理区间，随着需求的持续释放，供需缺口将进一步扩大。

需求端的支撑则更为多元，外来人口流入成为重要增长引擎。香港近年来不断优化的人才政策成效显著，“高才通”计划、优化后的资本投资者入境计划等，持续吸引内地及全球人才涌入。花旗预测2026年非本地学生签证获批量将达9万份，人才流入量保持在16万人左右，这些新增人口带来的居住需求，既支撑了租赁市场，也为未来置业需求埋下伏笔。与此同时，资本投资者入境计划将5000万港元以上住宅物业纳入投资范围后，2025年上半年该价位段住宅成交量同比上升40%，成交金额增长43%至480亿港元，高净值人群的资产配置需求进一步激活了高端楼市。

政策红利的持续释放则为楼市回暖保驾护航。“全面撤辣”后，非永居买家节省15%额外印花税，一套5000万港元的物业可直接省下750万成本，极大降低了入市门槛。2025年初，香港将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，进一步降低了刚需群体的置业成本。加上美联储降息周期带来的低息环境，当前H按息跌至2%左右，一套1亿港元豪宅的月供较去年高位减少近4万港元，“以租养贷”的可行性显著提升，极大刺激了投资需求和自住需求的释放。

开发商的积极表现也印证了市场信心的回升。新鸿基地产、恒基地产等龙头企业不仅加快了新盘推售节奏，更凭借核心地段的土地储备和旧楼改造项目，成为市场焦点。摩根士丹利将新鸿基地产目标价从105港元拉高至125港元，看好其“卖房+收租”的攻守兼备模式；将恒基地产目标价从30港元上调至36港元，押注其土地储备在楼市回暖后的价值重估；对常石集团更是从“与大市同步”直接升级为“增持”，目标价大幅提升至47港元，彰显对发展商盈利改善的强烈预期。2026年初，信置、中海外与嘉华国际合作发展的锦上路柏珑系列项目热销，部分单位呎价高达16688港元，进一步印证了市场对优质新盘的追捧。

对于置业者而言，当前正处于“股市盈利兑现+政策红利窗口+低息环境”的黄金交叉点：高端买家可把握核心区豪宅的稀缺增值机遇，刚需群体能借助低息政策实现置业梦想，投资者则可依托“租金托底、房价上涨”的良性循环获取稳定回报。对于开发商而言，供需缺口的扩大与市场信心的回升，将推动项目去化加速与盈利改善，龙头企业的估值重估空间值得期待。

展望未来数年，随着香港经济的持续复苏、人才政策的深化落实、资本市场的繁荣发展，香港楼市的上行周期有望持续深化。这座国际金融中心的房地产市场，正重新焕发活力。