姐妹借名买房26年，姐姐拒不过户？法院判归实际出资人｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王静和王华是亲姐妹。1986年，她们的父母通过单位甲公司分得两套住房，其中一套（即一号房屋）后来由王华居住。

1997年，王华因孩子上学搬离，经父母同意，将一号房屋交给无房的妹妹王静居住。次年，单位启动房改，要求购房人户籍必须登记在该房屋内。当时王静户口不在，而王华的户口仍在房本上。

姐妹俩便口头约定：由王静全额出资，以王华名义购买一号房屋，产权实际归王静所有。王华表示同意。

随后，王静以王华名义向甲单位支付了全部房款近3万元，并承担了后续相关费用。房屋交付后，她立即装修入住，一住就是26年。期间，所有购房合同、付款收据、房产证原件，一直由王静保管。

多年来，双方相安无事。直到2023年，王静提出办理过户，王华却突然变卦，称：“这房子是我用夫妻工龄买的，跟你没关系。”她的丈夫刘强也表示反对。

为证明借名事实，王静提交了一段关键录音：在一次沟通中，她明确说：“98年房改时，是我出钱用你的名字买下这套房。”王华多次回应“嗯”，并未否认。

在庭审中，王华申请两位姐妹出庭作证。她们虽否认存在“借名买房”的明确约定，但均承认：“房款确实是王静出的”“房子一直由王静住着”。

此外，一号房屋虽属央产房，但早在1999年就已完成产权登记，2023年还补发了新证，不存在政策或法律上的过户障碍。

面对姐姐的反悔，王静无奈起诉，请求法院判令王华配合将一号房屋过户至自己名下。

二、裁判结果（A号判决）

法院判决：

王华于判决生效之日起十日内，配合王静办理一号房屋的产权过户登记手续，将房屋登记至王静名下。

王静胜诉，成功确权。

三、法院说理要点

借名买房关系成立。

虽无书面协议，但王静自1997年起长期占有使用房屋，且持有全部原始购房资料（合同、收据、房产证），足以证明其为实际权利人。

录音构成默示认可。

王静在通话中明确陈述“我出钱用你名字买房”，王华未否认，仅以“嗯”回应，结合上下文语境，可视为对借名事实的认可。

证人证言间接印证关键事实。

即便证人否认存在“借名合意”，但客观承认房款由王静支付、房屋由其长期居住，进一步佐证了实际权属状态。

房屋具备过户条件。

一号房屋虽为央产房，但已取得完全产权，无法律或政策限制，依法可办理转移登记。

法院认为，王静所举证据已达到“高度盖然性”标准，借名买房关系成立。王华作为登记名义人，应依诚实信用原则履行配合过户义务。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

借名买房的效力需个案判断。

是否有效，不取决于“是否因限购”或“是否亲属”，而要看是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，或是否严重扰乱住房保障秩序。对于普通商品房、央产房、房改房等，若无禁止性规定，且实际权利人长期占有、出资清晰，法院可能支持确权。

原始凭证是维权基石。

房产证、购房合同、付款收据等原件由谁持有，往往是判断真实权属的关键。建议实际出资人务必妥善保管。

长期稳定占有极具说服力。

居住二十多年、自行装修、缴纳费用，这种持续、公开、排他的占有状态，能有力反驳“仅为借住”的抗辩。

沉默也可能成为证据。

对方在明知关键事实的情况下长期未提出异议，甚至在沟通中默认，法院可能据此认定其违背诚信原则。

如果您因历史原因借名购房，如今遭遇出名人反悔，请勿被动等待。及时整理付款记录、居住证明、沟通证据，尽早启动确权程序，才能依法维护自身权益。

北京房产律师靳双权团队专注借名买房、央产房、家庭房产纠纷十余年，擅长通过细节证据还原真实权属，助您合法“拿回”属于您的房子。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。