私房征收利益分割案件裁判口径分析 —— 以产权平移与翻建贡献为核心

引言

在城市更新进程中，私房征收利益分割纠纷因涉及产权归属、翻建贡献、户籍关系、居住使用等多重复杂因素，成为民事审判中的难点问题。尤其是私房作为 “产权自明” 的不动产，其征收利益分配既需尊重物权原始归属，又要兼顾实际贡献与家庭伦理。上海市虹口区人民法院审理的一起共有纠纷案件，集中体现了法院在私房征收利益分割中对 “产权平移” 和 “翻建贡献” 两大核心裁判原则的适用逻辑，对类案审理具有重要参考价值。本文结合该案（当事人均采用化名）展开分析，梳理私房征收利益分割的裁判口径与实践启示。

一、案例基本情况 （一）当事人与房屋背景

系争房屋为上海市虹口区某路某弄 X 号私房，原权利人系丁某（已故）。丁某与配偶戊某（已故）共育有甲、乙、庚、己四名子女（另一名子女幼年夭折）。丁某去世后，经公证由戊某继承系争房屋全部份额。1992 年，戊某与甲、乙、庚、己签订《赠与合同》，将房屋不同部位分别赠与四名子女，并办理公证，但未办理房屋过户登记。1994 年，系争房屋国有土地使用证登记的土地使用者为戊某及甲、乙、庚、己五人。

后系争房屋历经两次翻建：2001 年由一层（含阁楼）翻建为三层加一间小屋，2006 年前后加盖至四层半。甲主张两次翻建均由其单独出资实施，并提交了施工协议、收条等证据；乙、丙（庚的配偶）等五名被告则主张翻建系四家共同出资，但未提供相应证据。

2024 年 5 月，系争房屋被纳入征收范围，征收补偿款合计 720.6457 万元。甲及其配偶、子女（户籍均在册）主张分得 622.19644 万元，理由为其系房屋实际翻建人及长期居住人；乙、丙等则主张按三家均分征收利益。因协商未果，甲方向法院提起诉讼。

（二）法院裁判结果

法院经审理认为，甲、乙等系系争房屋产权共有人，有权分割征收补偿利益。综合考量房屋来源、翻建贡献、居住使用情况等因素，判决：甲方（甲及其配偶、子女）共同分得 400 万元；乙方分得 170.6457 万元；丙方家庭（丙及三名子女）共同分得 150 万元。

二、核心裁判原则深度解析

本案中，法院的裁判逻辑围绕 “产权平移” 和 “翻建贡献” 两大核心原则展开，同时兼顾多重因素实现利益平衡，其适用路径具有典型性。

（一）产权平移原则：私房征收利益分割的核心基石 1. 原则内涵

“产权平移” 是私房征收补偿的基本原则，其核心逻辑是：私有房屋的征收补偿利益归属与房屋产权归属保持一致，征收行为本质上是对房屋产权的置换，仅房屋产权人有权作为被安置人享有征收补偿利益。户籍登记并非私房征收利益分配的决定性因素，仅户籍在册但未取得房屋产权的主体，不能当然获得征收利益。

2. 本案中的适用体现

本案中，法院对产权平移原则的适用清晰明确：

• 首先，界定产权人范围。系争房屋原权利人丁某去世后，经继承公证由戊某取得全部产权；后戊某与四名子女签订赠与合同，虽未办理过户登记，但国有土地使用证已登记戊某及四名子女为土地使用者，法院据此认定该五人为系争房屋共同产权人。

• 其次，排除非产权人的直接权利。甲方的配偶、子女虽户籍在册，但并非系争房屋产权人，也未被征收部门认定为被安置人，故法院明确其 “无权因户籍在册而直接享有系争房屋的征收补偿利益”，严格遵循了 “产权决定补偿归属” 的逻辑。

• 最后，处理产权人的遗产继承。戊某、庚、己（未婚未育）先后去世且未留遗嘱，其产权份额作为遗产按法定继承分割，其中庚的份额由其子女代位继承，确保产权平移的连续性与合法性。

私房翻建往往会增加房屋面积、提升房屋价值，进而影响征收补偿利益的总量。翻建贡献原则是指，在确认原产权共有基础的前提下，对房屋翻建作出实质贡献的主体，有权在征收利益分割中适当多分。该原则的核心是 “贡献与回报相匹配”，但需以充分证据为支撑，且不能改变原产权的共有性质。

2. 本案中的适用体现

本案中，房屋翻建是双方争议的核心焦点，法院对翻建贡献的认定与处理具有示范意义：

• 第一，翻建主体的认定以证据为依据。甲方提交了 2001 年、2006 年两次翻建的施工协议、施工方出具的收条（明确载明 “收到甲建房预付款”）等证据原件，而乙方主张共同出资但未提供任何收条、转账记录等佐证。法院在乙方无相反证据反驳的情况下，采信甲方证据，认定甲为系争房屋的实际翻建主体。

• 第二，翻建贡献的回报限于 “适当多分”。法院明确指出，因翻建后未重新办理产权登记，且家庭成员未就增加面积的产权归属作出约定，甲不能当然获得增加面积的全部产权及对应征收利益。但考虑到甲的翻建行为客观上提升了房屋价值、增加了征收利益总量，故判决其 “适当多分”，体现了 “贡献决定多分比例” 的逻辑。

• 第三，区分翻建利益与原产权利益。法院尊重各方一致同意的 “第一次翻建前面积对应的征收利益由四个家庭均分” 的约定，仅对翻建增加部分的利益结合贡献进行调整，既维护了原产权的共有基础，又兼顾了翻建主体的合理诉求。

除产权平移与翻建贡献两大核心原则外，法院在本案中还综合考量了以下因素，体现了 “利益平衡” 的审判思路：

（一）居住使用情况

系争房屋征收前长期由甲及其配偶居住使用，法院据此判决与居住、搬迁相关的奖励补贴（如搬迁费、临时安置费补贴等）由甲适当分得，符合 “谁实际使用、谁享有相关补贴” 的实践逻辑，确保征收利益分配与实际使用需求相匹配。

（二）当事人内部约定

甲方、丙方家庭均明确表示内部份额无需区分，愿意共同共有，法院认定该约定系当事人对自身权利的合法处分，予以照准，体现了对当事人意思自治的尊重。

（三）继承关系与人员结构

法院在分割已故产权人的份额时，严格按照法定继承顺序（配偶、子女为第一顺序继承人）及代位继承规则处理，同时考量各家庭人员结构差异，在判决时兼顾了家庭整体利益的均衡。

四、裁判口径的实践启示

本案的裁判逻辑为私房征收利益分割纠纷提供了清晰的裁判指引，具有以下实践启示：

（一）产权是征收利益分割的核心前提，户籍仅为参考因素

私房征收利益的归属本质上依附于房屋产权，户籍在册并不等同于享有征收利益。非产权人（即使户籍在册）若主张分割利益，需举证证明其已通过赠与、继承等方式取得产权，或存在其他应当分得利益的法定事由（如实际占有使用且无其他住房等），否则难以获得法院支持。

（二）翻建贡献的认定需具备实质证据，口头主张难以采信

当事人主张对房屋翻建存在贡献的，需提交施工协议、付款凭证、收条、施工方证言等实质证据，证明其实际出资、组织施工等事实。无证据或证据不足的，法院将不予支持其多分诉求。因此，家庭成员在共同翻建房屋时，应及时签订书面协议，明确出资比例、产权归属等事项，避免事后产生争议。

（三）利益分割需兼顾 “合法性” 与 “合理性”，实现多方平衡

法院在裁判时并非机械适用单一原则，而是综合产权来源、翻建贡献、居住使用、家庭伦理等多重因素，追求 “合法有据、公平合理” 的分割结果。例如，本案中既未支持甲方基于翻建贡献要求多分 622 万元的过高诉求，也未采纳乙方 “三家均分” 的主张，而是根据各项因素酌情确定分割比例，既维护了产权人的核心权利，又兼顾了贡献主体的合理回报。

（四）产权变动应及时办理登记，避免权利归属模糊

本案中，赠与合同签订后未办理产权过户登记，导致产权人范围需结合国有土地使用证、公证文书等多重证据综合认定，增加了纠纷解决的难度。建议当事人在房屋产权发生变动（如继承、赠与、买卖等）后，及时办理产权登记手续，明确权利归属，从源头减少争议。

结语

公众号“旧改征收律师”团队认为，私房征收利益分割纠纷的裁判，本质上是对物权保护、贡献回报、家庭伦理等多重价值的平衡。本案中，法院以 “产权平移” 为核心，以 “翻建贡献” 为调整依据，综合考量居住使用、意思自治等多重因素，作出了公平合理的判决。这一裁判口径既坚守了物权保护的基本原则，又兼顾了实际贡献的合理回报，为类案审理提供了明确指引，也为当事人在私房征收过程中维护自身合法权益提供了重要参考。在城市更新持续推进的背景下，此类裁判逻辑将进一步推动私房征收利益分割的规范化、公平化，助力化解家庭矛盾，维护社会和谐稳定。