化债900亿元，保交房185万套：碧桂园破局

来源：中国房地产网

中房报记者 曾冬梅 广州报道

1月9日，碧桂园宣布旗下4只境内债券自开市起复牌。

据了解，基于债务重组的需要，这批债券自2025年9月19日起停牌。碧桂园方面披露的信息显示，该公司已于2025年12月26日完成这4只债券的现金提前偿付。此次复牌，意味着其境内债务重组正在有序落地。

对于这家曾经的“龙头”房企而言，2025年是一个重要的命运转折点。在这一年里，该公司过关斩将，仅用329天便完成境内外债务重组，降债超900亿元；“保交房”也进入收尾阶段，近4年累计完成房屋交付近185万套。

中指研究院企业研究总监刘水认为，碧桂园的债务重组方案对其他正处于化债进程的企业具有借鉴价值。就碧桂园自身而言，债务重组成功则意味着企业经营真正进入新阶段。

据碧桂园董事会主席杨惠妍透露，完成债务重组及保交房这两项艰巨的任务后，碧桂园将系统性推进转段工作，“转段就是一次蜕变，更是碧桂园的‘二次创业’”。破局重生的动能已在积聚中，据第三方机构统计，虽面临经营困境，该公司在2025年仍实现了402.8亿元销售额，排名进入行业前20位；凤凰智拓建管的新签约代建面积也位列行业第13名，“一体两翼” 业务具备较强的发展韧性。2025年底，碧桂园还启动了新一轮组织架构调整，并委任程光煜为总裁，为经营转段奠定组织基础。

2025年完成两项艰巨任务

2023年8月，碧桂园发布盈利预警，同时透露公司正承受阶段性的流动压力。这意味着，继中国恒大、融创中国后，又一家资产超万亿元的民营房企走到了出险边缘。同年10月，该公司宣布预期无法如期履行所有境外债务款项的偿付义务，将积极推进境外债务管理措施。

2024年1月，碧桂园委任外部顾问，就境外债务重组制定整体方案，拉开化债的序幕。据了解，该公司的境外债务规模庞大、结构错综复杂，涵盖合计约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务，覆盖多个法律辖区，包括纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债，以及香港法管辖的银团贷款等，不同司法体系、不同发行结构叠加不同增信结构，使得方案设计复杂度倍增。债权人亦是类型众多，利益诉求差异极大，包含中资银行、外资银行、对冲基金、保险资金及私人银行等多类机构，且各方对于股债工具比例、展期和降债期限、收益分配机制均有不同偏好和限制，众口难调。

与债权人拉锯、博弈整整一年后，碧桂园于2025年1月9日披露境外债务重组方案关键条款，并在2025年4月11日正式公告重组支持协议。同年11月5日，其境外债务重组方案在债权人会议上顺利通过，12月4日获香港高等法院正式批准。

境内债务重组的推进也比较顺利，截至2025年12月3日，碧桂园9笔合计规模约137.7亿元的境内债务重组方案已全部通过。

此次债务重组完成后，碧桂园的整体降债规模预估将超900亿元，极大缓解了5年内的兑付压力，重组后新债务工具融资成本大部分降至1%至2.5%，每年能节省巨额利息支出，有效缓解现金流压。同时，该公司预计将确认超700亿元重组收益，显著增厚净资产，改善资产负债表。

在刘水看来，对于正处于风险出清阶段的房地产行业而言，碧桂园的债务重组方案有不少值得借鉴的地方。首先是方案设计多元与灵活，正视债权人不同的风险偏好和流动性需求，采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”组合包，提供多种选项满足不同债权人诉求，用灵活性换取高支持率。其次，重组方案的核心是削债而非单纯展期，并大幅降低利率。最后，控股股东率先承担损失，带头将11.48亿美元股东贷款全额转股，并签署不可撤回承诺，此举极大增强债权人的信心，是方案获得通过的“强心针”。

除了债务重组，“保交房”也是一场硬仗。在巨大的流动性压力下，每年几十万套房屋的交付，是碧桂园重建信用的重要基石，对该公司的资源调配能力也是一大考验。据了解，杨惠妍曾多次强调，“保交房”是第一要务，也是碧桂园短期的主要经营目标。为此，该公司贯彻执行极限策略，推行分类管理和额度控制，并建立多样化的动态机制，力求将每一分钱都用到交付关键环节，还通过资产处置回笼了超过650亿元的资金，为“保交房”核心任务提供了关键的现金流支持。2022年至2025年，碧桂园交付的房屋数量分别达到了70万套、60万套、38万套及17万套，累计完成房屋交付近185万套，在第三方榜单中持续稳居首位。

稳销售调结构，开启新生

随着大规模交付逐步进入收官阶段，碧桂园现阶段的刚性资金需求已逐步减少，债务重组的完成也为其战略转型赢得了窗口期。生存的危机暂时缓解，但要实现可持续健康发展，还须尽快恢复造血功能。

销售是最直接的回血渠道。截至2025年6月30日，碧桂园的权益土地储备约1.04亿平方米，在建物业和已建成待售物业的账面价值合计超5359亿元，资源基础较为坚实。2025年，该公司的销售额、销售面积分别位列行业第19名、第12名。中指研究院在报告中表示，碧桂园、融创等出险民营企业虽面临经营困境，销售规模严重萎缩，但仍位列行业销售额前100名，原因便在于前期土储保障了一定的销售规模，为未来债务重组提供了偿债资金来源。

据了解，2025年第四季度，碧桂园已开始筹备启动新项目的经营策划，逐步恢复正常经营秩序。

科技建造和轻资产的代管代建业务则是碧桂园规划的新增长引擎。其中，腾越建科集团深耕建筑业40余年，涵盖施工板块、租赁板块、家装板块及机器人板块四大板块，累计施工项目超过3000个。旗下博智林在研建筑机器人近50款，截至2025年10月31日，已有28款建筑机器人投入商业化应用，累计交付超4600台次，遍及1400个项目。

凤凰智拓建管公司服务于政府机构、城投公司、资管公司等各类客户，涵盖居住物业、城市配套、园区基地与海外项目等，已累计承接代管代建项目200多个，累计管理面积近2000万平方米。据统计，2025年，凤凰智拓建管的新签约代建面积为793万平方米，排在行业第13名，代建销售规模则进入TOP10。

经营重心和业务结构的转变对组织架构、人才配备提出了新要求。为提升组织与业务匹配度，推动管理扁平高效，碧桂园于2025年12月3日启动了新一轮组织架构调整，将13个房产区域合并精简至10个房产区域。第二天，该公司宣布总裁莫斌调任联席主席，负责统筹集团对外战略关系构建与资源整合，开展集团战略落地统筹、跨领域重大事项协调等工作。常务副总裁及碧桂园地产集团CEO程光煜获委任为总裁，全面统筹各业务板块工作和日常运营。

45岁的程光煜是碧桂园一手培养的核心管理人员。他是碧桂园招聘的第一个博士生，历任该公司的营销、投资、运营等多个关键岗位，工作能力备受肯定。他的上任，也被外界视为碧桂园步入新发展周期的象征之一。

2025年12月31日，碧桂园发布的新年致辞便是由杨惠妍及莫斌、程光煜共同署名，主题是“向新而行”。该公司表示，未来将全力完成剩余房屋的交付工作，打好保交房的收官之战。同时，坚定落实“一体两翼”新战略格局，以市场为导向，积极探索房地产发展新模式，在挑战中砥砺前行，在变革中涅槃重生。