认购率99.51%，华润有巢REIT扩募刷新行业信心

出品｜中访网

审核｜李晓燕

1月12日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募上市仪式在上海证券交易所隆重举行，上海市发改委、房管局、闵行区政府相关领导，华润置地、中信证券、华夏基金等机构负责人共同敲响上市金锣，标志着国内首单非定向扩募公募REITs正式登陆资本市场，租赁住房REITs行业迈入常态化扩募与市场化运营的全新发展阶段。

作为境内首单由市场化机构运营的租赁住房公募REITs，华润有巢REIT自2022年上市以来，始终以优质底层资产为核心、专业运营为支撑，三年间交出了亮眼成绩单，截至2025年11月已累计向持有人分红超1.54亿元，凭借稳定的收益表现与规范的管理运作，持续获得资本市场高度认可。此次扩募是该基金上市后的首次扩容，不仅创新采用非定向扩募模式，更以超高认购比例彰显市场对租赁住房REITs赛道的坚定信心。

本次扩募以向原持有人配售为核心模式，配售价格2.53元/份，可配售份额达4.5亿份，全程聚焦原持有人权益保障，是公募REITs扩募机制的重要创新。扩募份额发售期间，原持有人认购热情高涨，最终认购比例高达99.51%，仅0.49%的弃购率创下行业佳绩，成功募集资金约11.329亿元，募资效率与市场认可度双双领跑行业，充分印证了华润有巢REIT长期投资价值已获得投资者深度认同。

募资资金扣除相关预留费用后全额用于收购华润有巢旗下上海马桥保障性租赁住房项目，这一精准的资产注入进一步夯实了基金的核心竞争力。作为上海市保障性租赁住房示范工程，马桥项目区位优势突出，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区两大核心产业集群，周边人工智能、高端装备等产业人口密集，租赁需求持续旺盛，截至2025年6月末出租率已达96%，运营韧性与现金流稳定性优势显著。此次收购完成后，华润有巢REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产布局更趋均衡，规模效应与抗风险能力同步提升，长期投资价值再上新台阶。

从首发上市到首单非定向扩募，华润有巢REIT的每一步探索，都离不开多方主体的专业协同与合力赋能。作为基金管理人，华夏基金在公募REITs领域深耕多年，目前在管公募REITs达19只，管理规模稳居市场前列，凭借深厚的投研实力、成熟的全流程管理经验与严格的风控体系，自基金设立之初便组建专属团队，精准把控底层资产运营、信息披露等关键环节，切实守护持有人合法权益。

作为原始权益人与运营管理机构，华润有巢构建起多维运营体系，通过专项营销推广、多元渠道招租、精细化社群运营及常态化安全督导，持续稳固资产高出租率与高品质服务，实现资产价值稳步提升。上市三年来，旗下存量项目出租率始终保持95%左右高位，租金收缴率近乎100%，以实打实的运营数据验证了市场化机构运营租赁住房资产的可行性与优越性。

此次扩募上市，不仅是单一基金的规模扩容，更是租赁住房REITs行业模式创新与生态完善的重要里程碑。华夏基金总经理李一梅在致辞中表示，华润有巢REIT上市以来的持续分红与业绩兑现，充分验证了市场化运营模式下租赁住房资产优异的现金流创造能力与价值增长潜力，这一单"首单"的落地，既是资本市场深化改革的有力实践，也是公募REITs行业创新发展的生动缩影，更让广大投资者切实共享了租赁住房行业的发展红利。

华润置地董事会副主席、首席产品官张大为则强调，华润有巢依托REITs平台率先打通了租赁住房"投融建管退"全周期商业闭环，成功探索出"金融创新驱动产业升级"的特色路径。当前华润置地正全力推进大资管业务模式转型，构建华润有巢租赁住房REIT与华润商业REIT双平台协同发展格局，通过优化资产与资本的良性循环机制，实现资产管理规模与质量的双重提升，为房企转型与资产盘活提供可复制的范本。

事实上，华润有巢REIT的扩募上市，恰逢公募REITs市场常态化发展的关键节点，保租房REITs作为兼具民生属性与金融价值的核心品种，已成为盘活存量资产、扩大有效投资的重要载体。此次非定向扩募模式的创新，既为存量REITs项目常态化扩容提供了全新参考，也为持有人权益保障提供了制度样板，对于完善公募REITs扩募机制、激发市场活力具有重要示范意义。

未来，华润有巢与华夏基金将以此次扩募上市为新起点，持续深化协同合作，一方面聚焦优质租赁住房资产储备与挖掘，筛选区位优势突出、运营效益稳定的标杆项目，另一方面强化常态化扩募布局，以精品资产打造、成熟样板输出、行业经验推广为核心，积极响应国家关于公募REITs常态化发展的政策导向。

从单一项目上市到多资产协同运作，从首发试水到扩募创新，华润有巢REIT正以持续的探索与实践，推动租赁住房REITs行业迈入高质量发展新阶段，既为新市民、青年人提供更多优质保障性租赁住房，也为资本市场提供更稳健的投资标的，更助力租购并举住房制度建设落地见效，为租赁住房事业与公募REITs行业的双向赋能贡献专业力量。