从低迷到回暖：香港楼市经历怎样转变？这些数据透露关键信息

香港楼市出现转折信号，内地买家悄然布局背后有何逻辑？

租金回报率超4%、成交连续9个月破千，香港楼市释放什么信号？

香港楼市悄然转变，内地买家占比近四分之一说明什么？

政策优化与人才流入双轮驱动，香港楼市迎来新周期

香港楼市近期传递出的信号值得关注。连续多月的成交数据升温、政策环境转变与资本流向的变化，正逐渐勾勒出市场新一轮周期的轮廓。差饷物业估价署公布的私人住宅售价指数显示，2025年9月该指数升至292.5，实现连续四个月上涨，创下14个月新高。与此同时，住宅成交量亦保持活跃，中原地产数据显示，10月香港一手住宅成交突破1700宗，连续第九个月维持在千宗水平以上。

市场活跃度的提升不仅体现在基础交易量上，更反映在结构性变化中。高端住宅市场表现尤为突出，10月香港共录得66宗价值超过5000万港元的大额房产交易，较9月的33宗实现翻倍增长，创下年内单月新高。今年前10个月，此类高端交易累计已达322宗，成为近七年同期次高。此外，租赁市场的活跃也为楼市回暖提供支撑，9月私人住宅租金指数触及200.0，是2019年8月以来的最高水平。有中介机构统计，目前全市有112个住宅小区的租金回报率超过按揭成本，出现“供平过租”现象，其中34个小区回报率达到或超过4%。

这一轮市场变化背后，是多重因素共同作用的结果。2024年初香港特区政府调整楼市管理措施，包括减免额外印花税、买家印花税等，为市场释放了明确政策信号。其中，总价400万港元及以下住宅的印花税大幅降至100港元，显著降低了首次置业者的入门门槛。与此同时，利率环境的变化也为市场注入活力。今年5月，香港银行同业拆息一度回落至0.7%左右，带动按揭利率下行。尽管近期拆息有所回升，但整体借贷成本仍较年初有明显下降。

人口流动因素同样不容忽视。香港各项人才引进计划在2024年6月至2025年6月期间共收到超过19万份申请，其中近14万份获批。这批新赴港人群不仅带来居住需求，也推高了租赁市场的活跃度。有房产研究机构指出，新来港人才普遍具有较强购买力，即使选择租房也能承受较高租金，间接推动房产投资价值重估。

值得深入分析的是，香港楼市此轮变化与内地城市市场走势出现分化。从中原城市领先指数看，2025年以来香港楼市呈现温和回升态势，而同期内地部分一线城市仍处于调整阶段。这种分化背后是两地市场基础面的差异。香港楼市主要以自有资金为主，按揭贷款比例相对较低，开发商负债结构也更为稳健，这使得市场调整更多表现为价格理性回归。而内地部分城市则需应对开发商债务压力与居民房贷负担等结构性问题。

对于市场参与者而言，当前香港楼市既蕴含机遇也需关注风险。从积极方面看，政策环境优化、利率水平适度以及人才持续流入为市场提供基本面支撑。但同时也应注意到，香港作为开放型经济体，其房地产市场受国际资本流动影响较大，未来利率走势、全球经济环境变化都可能带来波动。有分析观点认为，香港楼市可能进入一个新的平衡阶段，既不会重现过去大幅上涨的局面，也不太可能再度深度调整，而是呈现结构性的分化发展。

对于有实际居住需求的人群而言，当前市场环境提供更多选择空间。有房产顾问建议，购房者可重点关注交通便利、配套成熟的区域，同时根据自身财务状况合理规划。对于投资需求，则需要更加精细地评估不同区域、不同类型房产的租金回报潜力和长期价值增长空间。

从更宏观视角看，香港楼市的变化也反映全球资本对安全资产的重新定价。港元与美元挂钩的制度、普通法体系下的产权保护，以及东西方交汇的独特地位，使得香港房产在不确定性增加的国际环境中显现出一定避险属性。据市场机构统计，今年前10个月，内地买家在港购房金额已达1097亿港元，占私人住宅总成交量的24%，占比较去年同期增长20%以上。

市场参与者普遍认为，香港楼市的未来发展将取决于多重要素的持续互动。人才引进政策的长期效果、利率环境的未来走势以及全球经济的整体方向，都将对市场产生重要影响。与过去相比，当前市场参与者的决策更加理性，不再盲目追涨，而是更注重房产的长期价值与自身需求的匹配度。这种市场心态的成熟，或许正是香港楼市进入新阶段的另一个重要标志。