借名买房规避限购，合同无效但售房款仍需返还｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

林志远与吴建国是多年好友兼生意伙伴。2010年，林志远家庭名下已有两套住房，受北京市新出台的限购政策影响，失去购房资格。

同年5月，林志远看中一套位于通州的二手房（后称“一号房屋”），总价83.5万元。因无法以自己名义购买，他与吴建国口头约定：由林志远全额出资，以吴建国名义签约购房，房屋实际归林志远所有。

随后：

林志远以自己名义与原房主签订《定金协议》，支付定金2万元；

全部房款83.5万元由林志远及其妻子转账或现金支付；

虽然网签合同写的是吴建国名字，但联系电话留的是林志远手机号；

房屋交付后，装修、物业、供暖、有线电视等均由林志远办理并缴费；

房屋长期由林志远对外出租，租金由其收取；

房产证、契税票等原件一直由林志远保管。

2016年，吴建国因病去世。其配偶王秀兰在林志远协助下，办理了继承公证（女儿吴婷、母亲李桂芳放弃继承），将一号房屋过户至自己名下。

2017年，在林志远妻子全程参与沟通、定价、签约的情况下，王秀兰将一号房屋以280万元出售，实际收款278.5万元。

此后，林志远要求返还售房款，遭拒。遂起诉至法院，请求确认借名买房协议有效，并返还全部售房款及利息。

王秀兰辩称：

双方从未达成借名合意；

房屋系吴建国用公司分红购买；

林志远协助卖房是因熟悉流程；

借名买房规避限购，违反公序良俗，应属无效。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认林志远与吴建国之间的借名买房合同关系无效；

✅ 王秀兰于判决生效后7日内返还林志远售房款278.5万元；

核心结论：借名买房因规避限购无效，但实际出资人可主张返还售房款。

三、法院说理要点

借名买房事实成立，证据链完整

定金协议、付款凭证、联系信息、装修票据、出租记录、费用缴纳等均指向林志远为实际权利人；

吴建国家人未对房屋进行任何管理或支出；

卖房全过程由林志远妻子主导，王秀兰仅配合签字。

借名行为因规避限购政策而无效

根据《合同法》第52条，为规避国家房地产调控政策而借名购房，损害社会公共利益，违背公序良俗，合同自始无效。

合同无效≠权益全无，售房款应返还实际出资人

虽然合同无效，但一号房屋由林志远实际出资、占有、使用、收益，属于其事实上的财产权益。王秀兰作为继承人出售房屋并获款，构成不当得利，应予返还。

四、律师提示（房地产律师 · 靳双权律师）

“借名买房”在限购背景下风险极高

即使有完整出资和占有证据，只要目的是规避限购，法院可能认定合同无效。切勿轻信“口头约定+信任关系”。

合同无效≠钱房两空，可主张财产返还

本案胜诉关键在于：售房款尚未被挥霍，且能证明实际出资与控制。若房屋已被多次转卖或款项混同，追回难度将大增。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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