郁亮退休背后：万科百亿债务危机将如何重塑房地产行业？

1月8日晚，万科一纸公告宣告了郁亮时代的终结。这位服务36年的老将因到龄退休辞去所有职务，而公告中"不影响公司正常运作"的冷静表述，与万科当前160亿元债务压顶的现状形成鲜明对比。当预警者转身离去，留下的不仅是495亿元的年报亏损，更是一个关于行业命运的沉重问号。

战略转折点上的告别

郁亮的退休时点耐人寻味。2025年1月他辞去董事会主席转任执行副总裁时，万科正预告巨额亏损；一年后彻底离场之际，公司又面临57亿元票据展期失败的风险。这种时间线上的重合，折射出万科债务危机发展的三个阶段：2023年179亿元亏损初现端倪，2024年深圳地铁308亿元输血暂缓危机，2025年展期谈判破裂将风险推向高潮。作为最早喊出"活下去"的行业领袖，郁亮退休前见证了自己预言的应验。

债务迷宫中的生存博弈

万科当前160.98亿元债务中，84.61%集中在一年内到期，其中48.66亿元将在今年7月迎来兑付高峰。这种债务结构比恒大、碧桂园更为急迫——后者债务虽巨但期限相对分散。更棘手的是，万科两次展期尝试均遭债权人否决：20亿元票据展期方案仅获20.2%同意率，37亿元债券展期议案直接被否。这种市场反应与恒大获得部分展期、碧桂园成功债务重组的案例形成反差，反映出投资者对万科偿债能力的特殊担忧。

深铁时代的风险传导

深圳地铁作为大股东的救助逻辑正在发生变化。累计308亿元的借款虽偿还了305亿元公开债务，但2024年四季度后"输血"力度明显减弱。这种转变可能源自两方面考量：一是避免陷入无底洞式的救助，二是为全面接管铺路。值得关注的是，万科已从"职业经理人治理"转向"国资托底"模式，这种转变若引发供应商挤兑或购房者信心崩塌，其冲击将不限于万科——作为行业最后防线的标杆企业，它的困境可能摧毁市场对国资兜底的最后幻想。

行业冬天的终极测试

郁亮退休恰逢房地产行业最寒冷的季节。2025年1-9月，万科房地产开发业务税后毛利率降至2.0%，这个数字甚至低于部分制造业。但更深远的影响在于制度性反思：跟投机制导致损益分配失衡，2023年万科归母净亏179亿元时少数股东却盈利15亿元；区域权力过大削弱总部管控，标准化复制难以实现。这些结构性问题并非万科独有，而是高周转时代房企的普遍病灶。当"活下去"从战略预警变为生存现实，整个行业都在等待答案：谁能建立真正的风险对冲机制？

站在2026年初回望，郁亮职业生涯的抛物线几乎与房地产周期完全重合。从1990年加入时行业萌芽，到2010年带领万科成为首个千亿房企，再到2025年面对495亿元亏损，他的退休不仅是个人谢幕，更象征着一个发展模式的终结。当深圳地铁接过权杖，它要解决的不仅是万科160亿元债务，更是整个行业如何"真正活下去"的命题。在这个意义上，郁亮留下的或许不是解决方案，而是一面映照行业本质的镜子——在系统性风险面前，任何个人智慧都需转化为制度韧性才有意义。