7.6亿！鼎晖收购 base服务公寓，或将解锁保租房REIT通道？

全球盘点:全球长租公寓市场在高利率和经济不确定性的背景下，呈现出资本谨慎但优质资产受青睐的特点，大宗交易保持活跃且不同地区表现各异。整体来看，投资者更聚焦具备稳定现金流、高入住率及可提升潜力的资产组合，尤其偏好核心城市与抗风险能力强的成熟地段，增值型与核心增强型投资策略日益盛行，“运营-改造-退出”闭环日趋成熟，政策平台和REITs基金也持续加码租赁住房市场。

亚洲市场呈现多元化态势，中国多城市出现收购存量房转保障性住房及大宗交易热潮，如福州国企安住发展5.6亿收购建发、金茂旗下232套存量住宅用作保租房；自如携手景顺成立资管平台“星耀如景”，首发投资12亿保租房项目将落地北京；国寿资本6.29亿拿下领盛上海两项目；日本市场中凯德投资旗下基金6月11日以超过300亿日元收购东京新宿综合体并将其改为179个单元的服务式公寓，新加坡豪华公寓租赁市场也在升温，...

快讯背景：2025年12月30日鼎晖投资正式完成对静安区base佰舍苏河服务式公寓项目的整体收购，为上海商办新政落地后首个“功能融合”实践案例写下注脚。项目满足核心地段与成熟运营的双重表现，也是鼎晖践行“新产业资产”战略、深耕城市更新领域的关键布局。据悉，base佰舍苏河项目由老旧星级酒店改造而成，2018年开业，地处内环内黄金区位。

URI认为，此次收购凸显私募资本对城市核心区存量资产的战略倾斜，通过把握商办新政红利，锁定核心区位优质资产的长期稳定收益。项目作为上海商办转租赁住房的典型案例，既契合国家“租购并举”政策导向，又凭借成熟运营基础具备明确的REITs发行潜力，为存量市场盘活提供了“政策赋能+资本介入+专业运营”的可复制模式。值得注意的是，收购后鼎晖或依托其产业整合能力，探索“高端居住+商务配套”的增值服务模式，进一步提升资产价值。

大宗交易详情

项目名称：base佰舍苏河服务式公寓

成交价：7.6亿

项目地址：上海静安区新疆路518号，距地铁8号线/12号线曲阜路站仅500米，1.5km可达人民广场，2km直达南京西路，多轨交汇的交通与密集的商业配套优势显著

地块性质：商业金融用地，已完成《商务楼宇更新提升实施意见》合规调整，兼容R4租赁住房功能

建筑面积：逾1.2万㎡（含配套商务服务空间）

房源构成：现194套，涵盖49-165㎡多种户型（一居室至三居室）

租客画像：高端商务人士及家庭型租客

原租金标准：49-58㎡单间月租约1-1.2万元，87㎡一居室月租约1.4-1.6万元，97㎡一居室月租约1.7-2万元，127㎡两居室月租约2.3-2.6万元

现运营数据：入住率始终稳定在93%以上，毛利润率（GOP）超80%

项目特色：上海商办新政“功能融合”首个实践案例；核心区老旧建筑更新典范；搭建“高端居住+商务服务+社群运营”的成熟模式；收购后，项目将升级改造，改造成本预计8000万元，改造范围包括原有服务式公寓及办公裙楼，改造后房间数增至约345套，总面积约24000㎡，将转型为保租房，由base团队主导改造工作。

项目室内实景图

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收购方式与交易结构

鼎晖此次收购采用结构化交易方式，依托其核心的夹层与信用投资板块完成布局。交易未采用直接资产收购模式，而是通过鼎晖旗下聚焦城市更新领域的专项基金推进，充分发挥其在不动产重整领域的结构化工具优势。

作为出让方，URI研究发现，锦和集团已确立“轻重并举”框架，锦和资管负责重资产投资与退出，上市公司锦和商管专注轻资产运营，此次交易实现了“资产高位变现与战略转型”的双重目标。目前交易细节尚未完全披露，据URI推测，鼎晖或通过股权收购结合债务承接的方式完成交割，未来不排除引入合作方共同推进资产增值与REITs孵化。

交易前期沟通：锦和资管在与鼎晖达成交易前，曾与建信租住沟通合作可能性，建信租住倾向于在现有基础上做小幅调整，未达成一致后选择鼎晖作为交易方。

URI深度解读

鼎晖接盘base佰舍苏河项目，在上海租赁市场分化调整的背景下引发广泛关注。URI观察到，当前上海租赁市场呈现显著结构化特征，这一特征也成为理解此次交易的核心背景：外围区域受保租房集中入市冲击，租金同比跌幅超5%；而内环内核心区高端租赁公寓需求稳定，租金抗跌性强劲，2025年租金坪效达251.9元/㎡/月，同比下跌2.0%，入住率保持高位。在此背景下，base佰舍苏河项目93%的稳定入住率与超80%的毛利润率，成为核心区优质资产的鲜明标签。

一、项目核心数据透视：

（一）现坪效表现

该项目运营阶段差异显著：作为服务式公寓运营时，平均坪效达185元/㎡/月；如转型保租房后，按同片区保租房市场价9折估算，平均坪效约167元/㎡/月。值得注意的是，URI调研显示，同片区苏河美欣公寓作为保租房的租金达236元/㎡/月，这意味着项目转型后仍具备较强市场竞争力。

（二）未来收益估算

项目收购成本与改造成本合计约8.3亿元，改造后年营收预计可达约5000万元，粗略测算投资回报率约4.5%-5%，具备了合格的收益基础。

二、交易双方的战略逻辑

（一）收购方鼎晖：政策红利与核心资产的双重锁定

鼎晖的接盘决策精准契合其“三新一特”核心策略——聚焦新产业资产中的城市更新领域，通过政策红利锁定确定性收益。具体来看，双重优势构成决策支撑：一方面，上海商办新政提供了合规保障与成本优势，商业金融用地兼容租赁住房的调整，既解决了核心区租赁住房供给不足的痛点，也为资产后续通过REITs退出预留了通道；另一方面，核心区位资产具备天然抗周期属性，在市场波动中可依托稳定租客群体实现现金流保障。

同时，URI认为项目仍面临运营挑战：核心区人力、物业维护成本较高，且高端租客对服务品质要求严苛，需在成本控制与体验升级间找到平衡，否则可能影响收益稳定性；此外，政策支持的具体构成与期限尚不明确，未来若政策调整或REITs退出机制变化，将直接影响资产增值预期。

（二）出让方锦和资管：主动转型下的高位退出

此次交易并非锦和资管的被动变现，而是主动的战略选择。通过仅约7年的运营培育，锦和资管借助商办新政窗口期完成高位退出，既有效缓解了资金压力，也实现了向轻资产运营模式的转型聚焦。但退出也伴随着代价：一是可能错失核心区资产长期发展的增值红利；二是对base佰舍品牌的重资产联动效应产生一定影响，削弱品牌在核心区域的资产锚点价值。

三、政策支撑：商改租的合规化路径突破

此次交易的落地，核心依托于2025年7月上海发布的《商务楼宇更新提升实施意见》。政策明确允许商业、金融用地调整为兼容租赁住房性质（即base苏河项目未来用地属性可调整为R4），同时对户型提出硬性要求——调整后70平方米以下户型占比需提升至70%以上，这也是项目此次必须进行大幅户型改造的核心原因。

完成上述调整后，项目可申请保障性租赁住房认定，进而享受水电气民用水价、税收优惠等政策红利。这一政策突破从根本上解决了过去商改租项目的三大核心痛点：

其一，产权稳定性与项目合规性大幅提升，通过土地性质变更与产品结构调整，项目达到保租房认定标准后，合规风险显著降低；

其二，运营成本显著下降，民用水电与税收减免直接拉升运营净收益，放大资产价值；

其三，金融属性全面增强，纳保后打通REITs、ABS等多元退出路径，结合4.5%-5%的预期投资回报率，完全可作为优质底层资产实现资本化退出。

值得注意的是，base佰舍苏河项目堪称该政策发布后市场首批真正落地的示范交易，为上海存量商办资产的盘活提供了可复制的路径参考。而此次政策则提供了清晰的合规路径，推动存量资产盘活进入规范化阶段。

四、行业意义：存量时代的多方共赢与模式标杆

URI总体判断，随着上海租赁市场从“解决居住需求”向“提升居住品质”转变，核心区“商改租”项目的价值将进一步凸显。此次交易打造的“政策引导+资本赋能+专业运营+合规退出”模式，有望成为核心城市存量商办资产更新的标杆范本。

未来，随着REITs市场持续成熟，此类优质核心资产将成为私募资本“投融管退”闭环的关键载体，进一步推动租赁住房市场的资本化进程，为城市更新与民生保障的协同发展开辟新路径。

招聘公告来源：各企业人力资源部

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒