用妹妹名义买央产经适房，姐姐全款出资胜诉｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年，李文华所在单位甲报社组织职工集资建房，可按优惠价购买“央产经济适用房”。因李文华已有住房，其姐姐李文静正为成年女儿购房，经协商，双方达成口头借名买房协议：

由李文静全额出资，以李文华名义认购一号房屋（108.52㎡），未来房屋归李文静一家所有。

李文静随后：

支付首付款、装修款、维修基金等共计约33.6万元；

办理20万元公积金贷款，并每月存入李文华账户还款，2016年结清；

自2006年起全家实际居住至今，物业、供暖、水电等费用均由其承担；

持有全部购房原始凭证及产权证（2022年被李文华取走）。

2006年1月6日，李文华与其丈夫张建国共同签署一份《证明》，明确写明：

“一号房屋产权归李文静、其配偶及女儿所有，不属于李文华。”

2022年母亲去世后，李文华反悔，称：

房屋是单位福利分房，禁止上市交易，借名协议无效；

自己用工龄、公积金、住房补贴抵扣了部分房款；

曾还贷43笔共8万余元；

房屋属夫妻共同财产，丈夫已故，需儿子追认；

自己现无房，若确认协议有效将丧失公租房资格，显失公平。

李文静遂起诉，请求确认口头借名买房协议有效。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认李文静与李文华之间关于一号房屋的口头借名买房协议有效。

注：因房屋性质为“按经济适用房管理”，目前无法办理过户，但协议效力独立存在。

三、法院说理要点

口头协议真实存在，且有充分证据佐证

出资记录完整（转账、取现、借款凭证）；

长期实际占有使用（近20年居住+缴费）；

关键书面证明：李文华夫妇亲笔签署《产权归属证明》；

购房原始文件均由李文静保管。

使用名义人单位福利（工龄、补贴）不否定借名关系

法院认为，李文静已通过现金方式补偿了李文华所享有的住房补贴及公积金权益，实质出资仍由李文静完成。

“央产经适房禁止交易”不影响协议效力

双方在2005年签约时均知悉房屋性质，协议未违反当时法律强制性规定，也未损害国家或第三人利益，属于有效债权约定。

无法过户 ≠ 协议无效

房屋当前受限于政策不能过户，但合同效力与物权变动分离。协议有效，仅意味着李文静享有请求权，待政策允许时可主张过户。

家庭成员签字即视为合意，无需继承人追认

张建国生前已签署《证明》，表明夫妻双方认可借名安排。其去世后，不构成协议无效事由。

四、律师提示（借名买房律师 · 央产房确权靳双权团队）

口头借名买房也能胜诉，但必须有“闭环证据”：

本案胜诉关键在于：出资 + 占有 + 书面证明 + 长期履行。缺任何一环，风险陡增。

单位福利房≠绝对不能借名：

即使使用工龄、补贴、公积金，只要出资人足额补偿，法院仍可能认定借名关系成立。

“禁止上市”不等于“协议无效”：

法院区分合同效力与物权变动能力。协议有效，只是暂时不能过户，未来政策松动仍可主张权利。

亲属间借名，务必取得配偶书面确认：

本案中《证明》由夫妻双方签署，彻底堵住“夫妻共同财产未经同意”的抗辩。单方签字风险极高！

即使无法过户，确认协议有效仍有重大意义：

可阻止名义人擅自出售、抵押；

为未来政策放开确权奠定基础；

在继承、拆迁、征收中主张权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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