借名买房败诉主因：只有“实”没有“名”｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王振国与妻子育有四子女：王建民、王建华、王秀英、王建国。2000年妻子去世，2012年王振国去世。

上世纪90年代末，某国企推行房改，允许职工以成本价购买福利房。因政策限制，一号房屋只能登记在职工王振国名下。

王建国称：

“全部购房款（约5.4万元）由我实际支付；

购房合同、付款收据虽以父亲名义签署，但均由我和妻子代签，并使用父亲的人名章；

自2000年起，我一直居住在一号房屋，并于2002年、2014年两次装修；

房屋产权证、购房合同等原件均由我保管；

兄姐多年来从未提出异议。”

父亲去世后，王建国要求三位兄姐配合将一号房屋过户至自己名下，遭拒。遂起诉，主张其与父亲存在借名买房关系，请求法院判令协助过户。

三被告辩称：

一号房屋是父亲的合法财产；

购房款由父亲出资（部分来自子女资助）；

王建国仅为“暂住”，持有证件是因为长期居住；

双方从未约定“借名买房”。

二、裁判结果

法院判决：

驳回王建国的全部诉讼请求。

理由：现有证据不足以证明王建国与王振国之间存在借名买房的合意。

三、法院说理要点

借名买房需有“明确约定”，不能仅靠推定

法院强调：借名买房的核心是双方存在“一方出资、一方代持”的合意。仅有出资、居住、持证等事实，不能自动推导出借名关系。

家庭内部代办事宜常见，不等于权属转移

鉴于父子关系及共同居住背景，由王建国代办购房手续、保管证件、长期居住，完全可能出于亲情安排或委托代理，而非借名。

出资性质不明，不排除赠与或家庭内部支持

即便王建国支付了款项，也可能是对父亲的赡养支持或家庭内部资金调配，不能直接等同于“购房出资”。

无任何书面或口头协议佐证

王建国未能提供任何证据（如协议、录音、证人、家庭会议记录等）证明父亲曾同意“房子归你，只是挂我名”。

物权登记具有公示效力

房屋自始登记在王振国名下，属于其个人财产。继承开始后，应由全体法定继承人依法继承，非经确权，不得擅自处分。

四、律师提示（房地产律师 靳双权团队）

“借名买房”必须有“名”有“实”：

“实”指出资，“名”指明确的借名合意。缺“名”，再充分的“实”也难胜诉。

家庭内部借名风险极高：

父子、兄弟姐妹之间往往碍于情面不签协议，一旦老人去世、其他继承人反悔，出资人极易人财两空。

持有房产证≠拥有产权：

证件由谁保管，不影响物权归属。法院更看重登记+合意+完整证据链。

正确做法：

若确需借名（尤其房改房、限价房），务必做到：

（1）签署书面借名协议并由所有利害关系人签字确认；

（2）保留全部付款凭证（备注用途）；

（3）通过家庭会议或公证固定合意；

（4）条件允许后立即提起诉讼，避免继承纠纷。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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