河北
进入 2026 年，北京各城区的年度供地计划陆续出炉。
看过之后，心里五味杂陈——不得不说，这次的供地清单确实诚意拉满。
但在楼市尚未企稳的当下，背后也藏着不少让人“惊慌”的细节。
说诚意，朝阳拿出的地块，不少都踩在了“核心地段”的关键点上，永安里、化石营、南磨房广渠路等板块，放在以往都是难得一见的优质地块；
而海淀更直接，一口气甩出 11 宗涉宅地块，堪称“大手笔”。
要知道，过去两年北京新房市场一直处于“缩供”状态，核心区宅地更是稀缺。
如今 2026 年供地计划，充满惊喜的同时，很难不让人疑惑。
在房价还没站稳脚跟的节点，这些地块“席卷而来”，当下的市场真的能招架得住吗？
01 朝阳供地：五环内成主场，改善盘上演“三国杀”
先看朝阳， 2026 年的拟供地项目，单论地段吸引力，足以让一众改善购房者心动。
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回顾前几年朝阳的供地， 崔各庄 、奶西等板块，大部分分布在五环外，配套和地段都算不上核心。
而这次 2026 年的供地清单，拟出让地块普遍集中在五环内，其中不乏东二环至东三环的黄金区位。
尤其是永安里、化石营、甜水园三宗地块，直接形成了东二环 - 东三环的改善盘集中入市格局，未来大概率会上演一场激烈的“三国杀”。
对于想在朝阳核心区置换改善大平层的“新贵”们来说，这波供地意味着选择空间大幅扩容。
北部的将台和酒仙桥板块，也各具亮点。
将台地块位于东四环外，紧挨着坝河，生态环境和周边配套都很能打；
酒仙桥新地块则直接嵌入成熟居住区，竞争压力不小。
东坝板块的供地则跳出了过去两年的“西区”。而这次推出的两宗地块，一宗落在坝河以南，另一宗位于坝河北的东南区域。
南边的南磨房广渠路地块，更是补齐了朝阳南部的供地短板。
周边不仅有老牌改善二手房，还有新房项目，未来也会是一片竞争红海。
至于王四营和小红门板块，热度依旧偏低。
02
海淀供地： 11 宗地块砸入市场，刚需改善全承压
这样的供地规模，放在海淀的楼市史上都算得上是“盛世级”操作。
回顾 2025 年，海淀全年成交 6 宗地块，当时已经让不少购房者惊喜不已。
可谁曾想，这份惊喜很快就变成了“惊吓”。
入市的项目里，只有功德寺板块凭借稀缺地段实现热卖，其他项目都陷入了去化步履维艰的困境。
如今 2026 年 11 宗宅地入市，海淀楼市的压力可想而知。
上地和朱房村板块持续加码供地，虽然板块内新房稀缺，但经过此前的市场消耗，后续去化难度可能会逐步攀升；
西三旗板块更是直接甩出 4 宗纯宅地，主打刚需和刚改产品，可北边的昌平区有着大量更低价位的竞品分流。
西边的宝山板块，压力则更直观。目前板块内在售的两个项目还没完成去化，新地块又接踵而至，未来的去化之路，注定不会平坦。
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03
供需失衡隐忧：库存高企 + 去化周期拉长，市场扛得住吗？
朝阳和海淀作为承接核心区改善需求和新兴刚需的主力板块，常年都是新房购房者的关注焦点。
对比 2025 年的供地节奏，去年北京全年成交 40 宗地块，其中海淀 6 宗、朝阳 5 宗，政府的供地思路还算“克制”。
但从 2026 年的拟供地计划来看，这种克制似乎已经“控制不住了”，核心区宅地供应的闸门或许正在拉开。
更为关键的是，当前北京新房市场的库存压力，已经到了“不容忽视”的地步。
从近年来纯商品房的成交数据来看， 2020-2022 年是新房供给的集中喷薄期， 2021 年更是借着市场热度，创下了成交量高峰。 6.5 万套（不含保障房）。
但是，去年的成交量，创近些年的新低。
但随着市场转入下行通道，库存不断累积，区域去化速度也越来越慢。
目前通州区、丰台区以及昌平区的新房库存均超过了 8500 套，稳居全市库存前三位；
朝阳区、大兴区、房山区的库存也都超过 6000 套；即便是此前新房稀缺的海淀区， 2025 年新增 5223 套房源，全年仅成交 2651 套，目前在售库存仍有 3726 套。
从全市平均去化周期来看，现在已经拉长到近 27 个月，而在 2020-2021 年的市场上行期，这个数字仅为 15 个月左右。
这意味着，一套新房从入市到售罄，如今需要花费近乎两倍的时间。
在这样的库存压力下， 2026 年朝阳、海淀的供地一旦入市，市场的承压只会进一步加剧。
新房市场“供给过剩、买方主导”的格局，或将愈演愈烈。
04 房价走势：新房碾压二手房？市场分化加剧
面对可能到来的大批量新房供应，不少人都会想问一个问题：市场能承受住吗？房价还会继续下跌吗？
从层面来看，维稳，依旧是 2026 年楼市的核心基调。
经历了 2025 年四季度的快速下跌后，近期房价的跌幅确实有所收窄。
但在这个关键节点，如若朝阳、海淀大批量核心地段宅地陆续入市，无疑会给市场带来新的压力。
可以预见的是，这批新房入市后，最先受到冲击的，会是朝阳、海淀核心区的次新改善二手房。
尤其是前几年开盘、这两年陆续交付的新房。
2026 年拟供的地块，起拍楼面价只有 5.4 万元 / 平，明显低于前几年。
从规划来看， 2026 年朝阳、海淀的新增供应，主力产品还是以改善大平层为主。
这也就意味着，预算有限的刚需购房者，依旧需要在二手房市场里寻找合适的房源。
新房与二手房的博弈，最终会走向何方？还要看后续政策的持续发力与市场的真实消化能力。
当然，这些拟供的地块，未必会全部推出来。未来还存在诸多变数。
且看且分析。
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