【动态】联发金海云墅售楼处 | 联发金海云墅官方发布：新房来袭!

大家好，我是李青春。最近上海楼市的分化越来越明显，核心区顶豪抢破头，郊区盘却两极分化严重。但有一个板块，始终保持着稳健热度，那就是浦东曹路。

还记得2025年上海五批次土拍吗？当时曹路一幅宅地引发4家房企67轮激烈竞价，最终联发集团以41.68%的超高溢价率拿下，成为当轮土拍的“郊区黑马”。如今，这幅万众瞩目的地块终于揭开神秘面纱——联发·金海云墅正式亮相。带着对“地王”项目的好奇，我第一时间奔赴现场探盘，没想到直接被惊艳到：在容积率普遍2.5以上的刚需板块，竟然藏着1.5容积率的临水墅境，3.5米豪宅级层高、全龄段户型设计，还有完善的交通商业配套。今天就带大家深度解析，这个项目为何能成为浦东低密住宅的新标杆。

先搞懂：41%溢价背后，曹路凭什么被房企疯抢？

在解读项目之前，我们必须先理清一个核心问题：为什么曹路的地块能引发房企激烈争夺？要知道，同批次的青浦徐泾地块可是底价成交，两者的差距本质上是板块价值的差异。

首先看库存周期，这是房企拿地的核心考量。中指研究院数据显示，截至2025年4月，曹路板块狭义库存去化周期仅4.41个月，属于严重供不应求的状态。而周边近1年成交的宅地仅1宗，就是之前的象屿联发金海汀云台，这个项目五开五罄，每次都触发积分，620套房源全部售罄，足以证明板块的市场认可度。供不应求的市场格局，让曹路地块从一开始就自带“流量密码”。

其次是板块的区位优势和发展潜力。曹路位于浦东东北部，属于“金海湾”现代城镇规划核心区，凭借“12333”资源禀赋，成为承接金桥、唐镇外溢需求的核心板块。这里距离陆家嘴直线距离约15公里，通过金海高架、外环高速等快速路网，半小时内可通达核心商务区；轨交方面更是“三轨环绕”，9号线、12号线双换乘加持，14号线也在规划中，公共交通出行十分便捷。

更重要的是，曹路的配套正在全面升级。商业上，现有曹路宝龙广场、招商花园城等30多万平方米商业配套，满足日常消费需求；规划中的浦发上城综合体将引入K11 Select，直接提升板块商业能级。医疗方面，上海长征医院浦东医疗区即将入驻，填补区域优质医疗资源空白；教育上，除了现有中小学和幼儿园，一所9年一贯制学校也在推进中，教育资源持续完善。生态资源更是曹路的“杀手锏”，项目紧邻浦东环上公园之一的金海湿地公园，这是上海市第一批命名的12个野生动物栖息地之一，相当于家门前有一个天然氧吧。

房企的嗅觉永远是最灵敏的，41%的溢价率不仅是对曹路板块价值的认可，更预示着联发·金海云墅从诞生之初就自带高品质基因——毕竟，联发愿意付出更高成本拿地，必然会在产品打造上全力以赴。

产品力暴击：1.5容积率+3.5米层高，刚需板块的豪宅级体验

如果说板块价值是项目的底气，那么产品力就是联发·金海云墅的核心竞争力。在上海主城区，低密住宅用地早已成为稀缺资源，2023年至今全市推出的239宗住宅用地中，容积率1.05以下的优质地块仅3宗，占比不足1.3%。而联发·金海云墅1.5的容积率，在刚需扎堆的曹路板块，堪称“降维打击”。

走进项目规划展厅，第一个让我眼前一亮的是社区布局：10栋4-6层叠墅+3栋11-13层小高层的组合，其中叠墅占比颇高，南面临河的4层叠墅更是稀缺中的稀缺。这种高低配布局不仅保证了社区的低密属性，更让大部分房源都能拥有良好的采光和视野。想象一下，推开窗户不是密密麻麻的楼栋，而是河景与园林，这种居住体验在刚需板块实属难得。

更惊艳的是项目的层高设计——3.5米！要知道，普通住宅的层高大多在2.8-2.9米，即使是一些高端改善盘，层高也很少超过3.2米。3.5米的层高直接对标高端豪宅标准，带来的不仅是视觉上的开阔感，更能提升居住的舒适度：无论是装修时做吊顶、安装中央空调，还是摆放高大的家具，都不会显得压抑；同时，更高的层高意味着更好的通风采光，让室内空间更加通透明亮。

户型设计上，联发·金海云墅更是把“实用主义”做到了极致。项目首批推出建面约110-125㎡小高层和155-182㎡叠墅产品，而前期曝光的80㎡三房户型，更是刷新了我对刚需户型的认知。80㎡做到三房，意味着更低的总价门槛，让更多年轻人能实现“一步到位”的置业梦想。更难得的是，户型的阳台空间十分充裕，不仅增加了使用面积，还能打造成为休闲区、晾晒区或观景台，提升生活的幸福感。

在公共空间的打造上，项目也尽显匠心。多栋小高层首层采用架空设计，不仅避免了底层潮湿的问题，还打造了全天候的公共活动空间，无论是晴天还是雨天，老人都能在楼下散步、聊天，孩子也能尽情玩耍。社区内还配置了风雨连廊和下沉庭院，风雨连廊连接各个楼栋，让业主在社区内行走无需担心日晒雨淋；下沉庭院则增加了社区的层次感和趣味性，成为邻里交流的绝佳场所。此外，项目还规划了自持及保障房，不过位于社区西北角，与商品住宅区域分隔，不会影响商品住宅业主的居住体验。

值得一提的是，联发在拿地时就承诺了4500元/㎡的商品住宅装修标准（集采价），这个标准在刚需板块属于中高水平。虽然具体的装修品牌还未公布，但从开发商的承诺来看，项目的装修品质值得期待。

交通商业双爆发：三轨环绕+K11加持，生活便利性拉满

对于购房者来说，除了产品本身，交通和商业配套也是重中之重。而联发·金海云墅在这两方面，几乎没有短板。

交通方面，项目处于9号线顾唐路站和金海路站之间，直线距离均在900米以内，步行10分钟左右即可到达。9号线是浦东的黄金线路，可直达金桥、碧云、世纪大道、陆家嘴、新天地、徐家汇等核心商圈；在金海路站还可换乘12号线，直通杨浦滨江、虹口北外滩、人民广场、南京西路等城市核心区域。对于自驾的业主来说，项目邻近金海高架和外环高速，金海高架快速化改造项目计划于2025年底实现主线高架竣工通车，届时将进一步加强曹路与中心城区的联系；通过外环高速，还可快速通达上海各个区域。此外，周边还有10+条公交线路，形成了“三轨+两高架+多条公交”的立体交通网络，无论是通勤还是出行，都十分便捷。

商业配套方面，项目周边的商业资源堪称“豪华”。现有曹路宝龙广场、招商花园城等商业设施，直线距离均在1km以内，涵盖了超市、餐饮、影院、购物等多种业态，满足日常的生活消费需求。其中，招商花园城与9号线顾唐路站无缝衔接，属于TOD商业体，购物出行十分便利。更值得期待的是，规划中的浦发上城综合体将引入K11 Select，K11作为高端商业IP，以艺术、人文、自然为核心，将为曹路带来全新的消费体验，同时也将提升整个板块的商业能级。

生态休闲方面，项目最大的优势就是近邻金海湿地公园。金海湿地公园占地面积广阔，内部植被丰富，是上海市第一批命名的12个野生动物栖息地之一，也是浦东环上公园的重要组成部分。茶余饭后，带着家人在公园里散步、慢跑，呼吸新鲜空气，欣赏自然风光，这种惬意的生活在城市中尤为珍贵。此外，周边还有古李园、庙港文化公园等休闲场所，为业主提供了更多的户外活动选择。

市场前景分析：稀缺低密产品，有望延续板块热度

最后，我们来聊聊项目的市场前景。曹路作为浦东热门的刚需区域，近期同类项目的市场表现十分亮眼，之前的象屿联发金海汀云台五开五罄，每次都触发积分，足以证明板块的置业需求十分旺盛。而联发·金海云墅作为板块内稀缺的低密墅境项目，相比周边的高层住宅，具有明显的产品优势。

从市场供需来看，曹路板块的新房库存去化周期仅4.41个月，属于严重供不应求的状态，而周边近1年的住宅用地供应极少，未来的市场竞争压力相对较小。联发·金海云墅的推出，将有效填补板块内低密住宅的供应空白，吸引更多追求高品质居住体验的购房者。

从目标客群来看，项目的客群主要分为两类：一类是金桥、唐镇等周边板块的外溢刚需和改善客群，他们受工作区域限制，希望在周边找到性价比高、居住体验好的房源；另一类是追求低密生活的年轻家庭，他们注重社区的环境和户型的实用性，联发·金海云墅的1.5容积率、优质户型和完善配套，正好契合了他们的置业需求。

从价格来看，周边的象屿联发金海汀云台销售均价为63823元/㎡，联发·金海云墅作为同板块的低密项目，价格预计与之相近或略有上浮，但考虑到其稀缺的产品属性，这个价格具有较高的性价比。在上海楼市分化的背景下，稀缺的低密产品往往更具抗跌性和保值增值能力，对于购房者来说，是一个不错的置业选择。

总结一下，联发·金海云墅凭借41%溢价地王的基因、1.5容积率的低密规划、3.5米豪宅级层高、完善的交通商业配套和稀缺的临水景观资源，成为了浦东曹路板块的低密墅境新标杆。对于追求高品质居住体验的刚需和改善购房者来说，这个项目值得重点关注。

目前项目已经正式亮相，首批房源即将推出。我会持续关注项目的最新动态，后续也会为大家带来更详细的户型解析和样板间探盘。如果大家对这个项目有任何疑问，或者想了解更多上海新房信息，欢迎在评论区留言，或者私信我交流。我是李青春，专注上海新房解读，我们下期再见！