最高院：商品房首次登记后，监管账户可扣划用以清偿其他债务！

作者：周军律师.

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法律规定，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项人民法院不得采取扣划措施。

那么，商品房已完成首次登记后，监管账户可扣划用以清偿其他债务吗？

最高人民法院案例库入选案例《上海德某房地产营销公司与北某置业公司执行实施案》中明确：

对于房地产开发企业已办妥房屋所有权首次登记的商品房项目，可以对该项目的预售资金监管账户监管额度内的资金进行扣划，用以清偿房地产开发企业所欠其他债务。

本案争议焦点为：申请执行的标的债权并非因建设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款或因商品房销售合同解除的应退购房款，而是商品房项目销售佣金，此时对该项目预售资金监管账户内款项能否进行扣划。

本案执行标的债权虽非工程建设进度款等确保商品房项目顺利建设的款项，但根据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条的规定，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项人民法院不得采取扣划措施，该规定的时间要求是在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，且其目的在于要求法院执行措施要符合善意文明执行理念，坚持比例原则，避免因人民法院执行预售资金监管账户内的款项而导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，从而出现损害广大购房人合法权益的情形。

结合本案的实际情况，案涉房地产项目已交付并已办妥房屋所有权首次登记，此时预售资金监管账户的设立使命已基本完成，符合上述规定的情形，可以进行扣划。

商品房预售资金监管制度设立的核心目的，是通过限制资金用途，保障预售资金全部用于房地产项目的建设与交付，从根本上维护购房者的合法权益，防范因开发商资金链断裂导致项目烂尾。而商品房完成首次登记，意味着房屋已符合法定交付条件且具备办理分户产权的基础，项目建设、竣工、交付的核心目标已实现，监管账户“保障项目顺利完工”的核心使命也随之完成。

此时若继续限制监管账户资金流通，既无制度必要性，也违背债权平等受偿原则。

周军律师提醒，商品房首次登记是预售资金监管账户解除特殊保护的关键节点，此时账户内资金已无专款专用限制，可作为开发商的责任财产被依法扣划，用于清偿各类其他债务。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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