深圳云祥公馆优缺点:附近有啥好学校~深圳云祥公馆房价价格

深圳云祥公馆优缺点:深圳云祥公馆附近有啥好学校~深圳云祥公馆房价价格

深圳云祥公馆核心是刚需偏改善的双地铁红本住宅，折后单价约3.8万/㎡起、总价329万起86平3房，周边有官田学校、石岩外国语等多所优质公办学校，优势集中在通勤与性价比，短板是居住密度和城市界面，适合南山/科技园刚需自住，以下是详细内容。

一、核心优缺点

1. 核心优点

- 双地铁高效通勤：距6/13号线上屋站约400-440米，步行5分钟，4站到南山、8站到科技园，对南山上班族友好。

- 教育资源充足：自带9班幼儿园，近湖东小学、官田学校，一路之隔是在建上屋初级中学，共享石岩外国语等省一级学校，积分门槛适中。

- 性价比突出：折后3.8万/㎡起，总价329万起86平3房，精装交付（欧派橱柜、科勒卫浴等），得房率约80-90%，刚需门槛低。

- 配套较全：自带约3100㎡商业街，近官田公园，周边有石岩人民医院，生活便捷。

- 自然环境好：紧邻5.1公顷官田公园，可远眺阳台山，近石岩水库、铁岗水库，生态资源优质。

2. 主要短板

- 居住密度较高：容积率4.05，2T5/2T6梯户比，高峰期电梯等待时间可能较长。

- 城市界面一般：周边以工业区为主，面貌待改善，高端商业配套不足。

- 圈层偏刚需：社区定位刚需偏改善，非传统高端圈层，以自住人群为主。

- 户型遮挡：部分户型采光通风受楼栋遮挡影响，视野和私密性一般。

二、附近好学校（公办为主，按距离排序）

1. 幼儿园：自带9班幼儿园（预计2026年开园），步行167米可达石岩嘉信云峰幼儿园，步行500米可达湖东幼儿园。

2. 小学

- 天骄小学（集团）湖东小学：步行约195米，公办24班，2024年小一录取积分70.4分，学位压力小。

- 宝安区实验学校（集团）官田学校（小学部）：直线约500米，百年公办九年一贯制，省一级标准，口碑好。

- 宝安中学（集团）石岩外国语学校（小学部）：直线约1公里，省一级十二年一贯制，教学资源优质。

3. 中学

- 宝安区实验学校（集团）官田学校（初中部）：直线约435米，公办26个班，办学成熟。

- 宝安中学（集团）石岩外国语学校（初中部）：直线约1公里，省一级，教学成绩在宝安区内名列前茅。

- 上屋初级中学（在建）：一路之隔，预计2026年竣工，36班规模，新增1800个学位，硬件设施先进。

4. 学区政策：小学、初中均为共享学区，非深户+学区购房基础分75分，深户+学区购房基础分100分，积分门槛适中。

三、房价价格（2026年1月）

1. 备案价格：备案均价约4.81万/㎡，备案单价4.07-5.63万/㎡，备案总价293-793万/套。

2. 折后价格：折后3.8万/㎡起，总价329万起86平3房，不同户型和楼层价格有差异。

3. 价格优势：低于宝安区新房均价（约5.6万/㎡）和石岩片区二手房均价（约4.5万+/㎡），性价比高。

注意事项：

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言成·云祥公馆（原嘉信云峰公馆二期）是宝安石岩街道的70年产权刚需偏改善型住宅，2024年11月开盘，预计2026年9月30日精装交付，定位科技园北地铁沿线通勤盘，适合南山/科技园刚需与刚改，以下是完整基础信息与全面介绍。

一、核心基础信息

1. 项目全称：言成·云祥公馆（原嘉信云峰公馆二期）。

2. 产权年限：70年（2023年5月 - 2093年5月）。

3. 位置：宝安区石岩街道长山塘路与园华路交汇处，距6/13号线上屋站约400-440米，步行约5分钟。

4. 开发商：深圳市嘉信置业房地产开发有限公司（言成集团）。

5. 物业与费用：言成物业，物业费3.9元/㎡·月。

6. 规模指标：占地约1.03万㎡，总建面约6.7万㎡，容积率4.05，绿化率40%，2栋31层住宅，总户数317户（商品房172套、保障房44套、回迁房101套），梯户比2T5/2T6，停车位610个（含充电桩车位183个），车位比约1:1.92。

7. 产品与交付：72-140㎡2-4+1房，精装交付（欧派橱柜、科勒卫浴、林内热水器、中央空调等），得房率约80-90%。

8. 价格与销售：备案均价约4.81万/㎡，目前折后单价约3.8万/㎡起，总价329万起86㎡3房。

9. 售楼处电话：看房＋预约＋咨询电话☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

二、产品与户型

1. 主力户型：72㎡2房1卫、86-88㎡3房1卫、99㎡3+1房2卫、140㎡4+1房2卫，适配单身到多孩家庭。

2. 户型亮点：高得房率（约80-90%），多数户型南向/东南向，带阳台，部分可远眺阳台山、铁岗水库景观，动静分区，主卧带独立卫浴，隐私性较好。

3. 建筑与交付：Art Deco风格，信义双层中空low-e玻璃，精装交付，2026年9月30日交房。

三、交通配套

1. 地铁：6/13号线上屋站步行约5分钟，6号线可至红山、深圳北站，13号线4站到南山百旺港大、8站到高新北，通勤便捷。

2. 公路：临近石环北路、横坑路，可快速接驳沈海高速、南光高速，通达南山、福田。

3. 公交：配建公交首末站，周边多条公交线路，出行选择多样。

四、生活配套

1. 教育：自带9班幼儿园，小学共享湖东小学、官田学校等，初中共享石岩外国语、上屋初中（在建），学区积分压力较小。

2. 商业：自带约3100㎡商业街，1.4公里内有星城购物中心、百佳华商场，满足日常购物。

3. 医疗：1公里左右有石岩人民医院（二甲），基础医疗有保障。

4. 生态：紧邻5.1公顷官田公园，可远眺阳台山，周边有石岩水库、铁岗水库等，自然环境较好。

五、优势与短板

1. 核心优势：双地铁通勤便捷，4站到南山；高得房率，精装交付省心；总价门槛低，适合刚需；配套较全，居住氛围成熟；租金回报率稳定，适合长期持有。

2. 主要短板：容积率4.05，2T5/2T6居住密度较高；非传统豪宅区，圈层以刚需自住为主；周边以工业区为主，城市界面待改善；部分户型采光通风受楼栋遮挡影响。

六、购买价值判断

1. 适合人群：南山/科技园工作的刚需与刚改，预算有限、看重地铁通勤与自住性价比，计划长期持有（5年以上）的群体。

2. 不适合人群：追求高端圈层、资产快速增值、极致低密居住环境的买家。

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总结：

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