夫妻一方对外出售房屋能否认定为表见代理

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案情

赵某、李某于2006年1月登记结婚，两人共有房屋一套。曹某有购房意向，赵某父亲告知曹某案涉房屋拟对外出售。2019年7月，曹某与赵某在镇综治中心签订《房屋买卖协议》，在场人有赵某、赵某父亲、曹某及一名法律工作者。该协议载明甲方为赵某和李某，乙方为曹某。赵某在甲方处签字，曹某在乙方处签字。协议约定房屋总价款为10万元，购房款支付后，甲方配合乙方办理过户手续。协议签订后，曹某支付了10万元购房款，但赵某、李某未办理房屋过户手续。现曹某起诉赵某、李某要求配合办理过户手续，赵某和李某抗辩李某对当时的房屋买卖协议并不知情，赵某擅自处置婚内财产行为应当认定无效。

评析

本案的争议焦点在于：房屋所有权人登记一方赵某与曹某交易，能否认定为表见代理。具体从以下三方面分析：

其一，是否排除家事代理制度的适用。民法典第一千零六十条对日常家事代理权进行了规定，赋予夫妻双方日常家事代理权，是为方便经济交往和婚姻家庭生活，保护夫妻双方和相对人的合法权益，维护社会交易安全。对于夫妻日常家事代理权，夫妻任何一方在日常家事范围内与第三人为民事法律行为时，不必明确其代理权，可直接以自己的名义、另一方的名义或者双方的名义为之。鉴于我国城乡发展状况，“家庭日常生活需要”的范围在不同地区、不同家庭有很大差异。实践中，需根据具体案件中夫妻共同生活的状态（如双方的职业、身份、资产收入、家庭人数等）和当地一般社会生活习惯予以认定。本案交易的标的物系价值10万元的不动产，综合当地的经济水平来看，赵某处分该房产超出家庭日常消费，故不应适用家事代理制度。

其二，对代理权外观的审查。民法典第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。表见代理本质系无权代理，其立法宗旨是保护善意无过失的相对人的合法权益，进而维护交易安全和善意相对人的利益。司法实践中，对于涉及婚姻家庭的情况，法院应当审慎认定表见代理的构成要件。本案中，案涉购房协议于2019年签订，曹某随后就装修入住至今，其间并无相关人员提出异议。结合案涉房屋前后交易的情况，赵某和李某并不居住在案涉房屋所在地，由赵某父亲和赵某出面办理案涉房屋出售事宜符合常理。且案涉购房协议在镇综治中心即公开的交易场所签订，案涉购房协议载明的甲方系赵某和李某，从交易的经过以及赵某、赵某父亲的行为外表来看，足以使得一般社会人相信赵某具有代理权，具备代理行为的外在表现。

其三，买受人主观上是否善意无过失。买受人是否善意无过失，该心理状态存在于人的内心，外人很难得知，应当综合当事人交易时的客观情况，以一般理性人的注意标准和买受人自身的条件相匹配的注意标准综合加以判断。本案中，结合案涉房屋前后交易的情况，赵某和李某居住在外地，案涉房屋价值10万余元，并非大额房产交易，出售事宜由赵某和其居住在该镇的父亲出面办理，符合一般社会交易习惯。且案涉购房协议在公开的场所即该镇综治中心签订。从原告曹某作为一般普通交易的相对人的角度，其在当时的交易环境下对赵某产生交易信赖符合常理。案涉房屋的交易对价10万元在当时属于合理范畴，购房协议中约定的付款方式和时间亦符合常理。曹某已经尽到相应的注意义务，亦有理由相信对外出售案涉房屋系赵某和李某的共同意思表示，故能够认定曹某在交易过程中系善意无过失。

法院经审理认为，即使赵某系无权处分，其行为并不影响合同效力。结合本案房屋前后交易的情况，能够认定曹某在购买房屋时系善意无过失，赵某与李某应当配合曹某办理案涉房屋的过户手续。

来源： 山东高法

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