【动态】康定壹拾玖售楼处 | 静安康定壹拾玖官方发布：城市新宠!

大家好，我是肖俊杰。昨天刚从康定壹拾玖的售楼处回来，现场的热度直接刷新了我对上海顶豪市场的认知——沙盘周围被围得水泄不通，销售顾问连喝口水的功夫都没有，不少买家带着设计师、律师直接过来算价格、问流程，甚至有两组客户为了抢同一套高楼层房源，当场就跟销售确认了验资流程。

要知道，这还只是三批次加推的预热阶段。作为老静安近十年都难遇的纯新住宅，康定壹拾玖前两批的表现已经足够震撼：首开92套房源吸引244组客户疯抢，43分钟售罄，认购率高达265%；二批次48套房源更是创下12小时售罄的纪录。如今压轴的184套房源即将入市，均价17.18万/㎡，这不仅是老静安核心资产的最后入场机会，更像是一场关于城市稀缺资源的“终极争夺战”。

今天这篇探盘，我就带大家深度扒一扒：康定壹拾玖到底凭什么让顶豪买家如此疯狂？17.18万/㎡的价格是否值得冲？这最后184套房源，又藏着哪些不容错过的细节？

先搞懂核心逻辑：老静安的“稀缺”，是刻在骨子里的不可再生

在聊项目之前，我必须先跟大家说清楚一个底层逻辑：在上海，老静安的新房从来都不是“房子”，而是“城市核心资源的入场券”。做了这么多年新房探盘，我见过不少热门板块，但没有一个能像老静安这样，把“稀缺”两个字刻到骨子里。

先给大家看一组扎心的数据：过去10年，上海全市合计供应了807473套新房，而老静安只供应了1372套，占比仅约0.17%。什么概念？相当于每卖出600套上海新房，才有1套来自老静安。更关键的是，根据静安2035规划，未来十年老静安的住宅用地仅剩8万方可开发，折合约500套房源，而且这500套里还有一部分是高总价的风貌别墅。

更让人在意的是，2025-2026年静安区的土地储备中，9宗地块有8宗在大宁，1宗在宝山路街道，全都是新静安的范围，老静安的供应直接为0。这意味着，康定壹拾玖之后，老静安核心区可能真的要进入“新房断供时代”了。

为什么老静安的土地这么稀缺？核心原因有两个：一是开发饱和，作为上海的“心脏地带”，老静安汇聚了恒隆广场、太古汇等顶奢商业体，还有大量历史保护建筑，可开发的空白地块几乎为零；二是城市更新难度极大，板块内52.7%的住宅都是1996-2005年建成的，楼龄超过20年，但这些老小区的拆迁、改造涉及大量历史保护要求，难度和成本都高得惊人。

更重要的是，老静安的“价值闭环”已经完全成型：这里贡献了全市25%的GDP，聚集了40-50万高收入工作岗位，但规划人口只有27.1万，住宅总量仅859.57万平方米。简单来说，就是“岗位多、房子少、有钱人多”，这种供需失衡的局面，直接让老静安的房产成为了穿越周期的“硬通货”。

就拿康定壹拾玖周边的次新房来说，九龙仓·静安壹号中楼层挂牌单价约22.1万/㎡，高楼层3房成交单价更是达到25.7万/㎡；嘉天汇的中楼层挂牌单价也突破了22.4万/㎡。对比之下，康定壹拾玖17.18万/㎡的均价，相当于用“地板价”抢占老静安的核心资产，这也是为什么前两批能卖得这么火的核心原因。

实探产品细节：2.5万方小地块里，藏着颠覆传统的豪宅解法

说实话，第一次听说康定壹拾玖的地块只有2.5万方时，我是有点担心的：这么小的地块，能不能做出豪宅该有的尺度感和舒适度？但实地探访后，我彻底被开发商的设计思路惊艳到了——他们没有被地块限制住，反而用“垂直设计”的理念，在有限的空间里做出了无限的可能。

开发商最聪明的地方，就是把原本割裂的万春街改造成了地下通道，直接将分散的地块整合为一个完整的社区。在此基础上，打造出了160米超长水景中轴和九曲花街式的坡地园林，这种“向天空要空间”的解题思路，在上海内环的小地块开发中堪称典范。

走进社区，最直观的感受就是“闹中取静”。虽然项目紧邻繁华的康定路，但6米层高架空层的设计，不仅隔绝了地面的噪音和人流，还为业主打造了1200㎡的全龄活动空间。我特意去架空层走了一圈，发现这里规划了儿童游乐区、健身区、休闲会客区等多个功能区域，就算是阴雨天，业主也能在室内享受户外活动的乐趣。而且6米的层高让空间完全不压抑，底层住户的采光和视野也不会受到影响，这在核心区的小地块项目里真的太难得了。

除了社区规划，项目的产品细节也完全符合老静安豪宅的调性。我重点看了这次加推的120㎡三房和183㎡四房两个主力户型，每个户型都精准戳中了高端改善家庭的需求。

先说说120㎡三房两厅两卫，这款户型堪称“老静安核心入门王炸”，2000万级就能拿下老静安核心三房，对于预算卡在这个区间、想扎根老静安的朋友来说，绝对是闭眼重点关注的户型。户型方正，没有多余的过道浪费空间，经典的三开间朝南布局，客厅、主卧、次卧都朝南，再加上超大观景飘窗，上午9点阳光就能洒满整个客厅，连北向的书房都亮堂堂的。

客厅面宽达到4.2米，空间感十足，摆个大尺寸的真皮沙发、实木茶几都不拥挤，平时招待朋友也有面子。最让我惊喜的是客餐厨阳台一体化设计，这个一体化空间面积差不多有35㎡，做饭的时候还能跟客厅里的家人聊天，完全不会显得孤立。厨房是U型布局，动线顺畅，就算夫妻两人一起下厨也不挤，而且配备了嘉格纳厨电五件套，包括抽油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机、冰箱，全都是顶奢品牌，品质拉满。

再看183㎡四房两厅三卫户型，这款是本次加推的爆款，适合三口之家一步到位或者三代同堂居住。经典的四开间朝南布局，搭配1.8米宽的超大观景阳台，站在阳台上就能感受老静安的烟火气和繁华景象。客餐厨阳台一体化空间面积达到了约50㎡，就算同时容纳10多个人也不显得拥挤，家庭聚会、招待客人都没问题。

主卧是豪华总统套间，带独立卫生间、步入式衣帽间和超大飘窗，独立卫生间配备了顶奢品牌卫浴，还做了干湿分离设计，智能马桶、恒温花洒、美妆镜等高端配置一应俱全，充分考虑了现代女性的生活需求。三个卫生间的配置在183㎡的面积段里十分罕见，早上上班高峰期，老人、孩子和夫妻能各自使用卫生间，不用上演“抢厕所大战”，出门效率直接拉满。

值得一提的是，项目的精装选材极尽考究：意大利BVLGARI大理石、定制弧形玻璃与仿铜不锈钢板，每一处细节都在诉说老静安的奢华基因。入户的玄关空间也很宽敞，能做定制的高端玄关柜，上下分层设计，把杂乱的东西全藏起来，家里看起来干干净净的。全明梯厅设计也很贴心，电梯厅采光通透，不会像很多核心区老盘那样阴暗潮湿，每次回家都有种舒服的感觉。

3000㎡高端会所+成熟配套：老静安的生活，从来都是“出则繁华入则宁静”

对于顶豪买家来说，买房不仅买的是居住空间，更是生活品质和圈层资源。在这一点上，康定壹拾玖的表现同样让人满意。

项目配备了约3000㎡的高端会所，这在核心区的小地块项目里非常难得。我从销售那里了解到，会所规划了恒温泳池、健身中心、私宴厅、亲子活动区等多个功能区域，未来将为业主提供一站式的高端生活服务。想象一下，下班回家就能在恒温泳池里放松，周末约上朋友在私宴厅举办派对，或者带孩子在亲子活动区玩耍，这种生活体验，正是高端改善家庭所追求的。

而康定壹拾玖的周边配套，更是把“出则繁华，入则宁静”的理想生活状态体现得淋漓尽致。交通方面，项目距离地铁站点近在咫尺，多条地铁线路交汇，无论是前往浦东国际机场、虹桥交通枢纽，还是上海的各个商圈、商务区，都能轻松实现快速通达。对于在静安寺、南京西路、外滩上班的金融大佬、企业高管来说，通勤时间被大大缩短，这也是项目吸引大量高端买家的重要原因之一。

商业配套更是不用多说，老静安本身就是上海的商业繁华之地，项目周边汇聚了恒隆广场、太古汇、久光百货等众多高端购物中心，从国际一线品牌旗舰店到本土知名品牌专卖店，各种消费需求都能得到满足。餐饮方面，从米其林餐厅到街头小吃，应有尽有，无论是日常就餐还是商务宴请，都能找到合适的场所。

教育和医疗资源也是老静安的一大优势。项目周边分布着多所优质的中小学，其中不乏上海知名的重点学校，这些学校拥有悠久的历史、雄厚的师资力量和卓越的教学质量，为孩子们提供了良好的学习环境。医疗方面，周边有多家三甲医院和专科医院，为居民的健康保驾护航，无论是日常体检、就医还是突发疾病的救治，都能在短时间内得到专业的医疗服务。

更难得的是，项目2.5公里范围内还沉淀着张爱玲故居、暨南大学旧址等历史文脉资源。闲暇时光，沿着梧桐树下的街道散步，感受老上海的烟火气和历史底蕴，这种生活体验，是其他新兴板块无法复制的。

最后184套：谁在抢？值不值得冲？

聊到这里，可能有朋友会问：到底是谁在抢康定壹拾玖？17.18万/㎡的价格，到底值不值得冲？

根据我的实地探访和行业信息，抢购康定壹拾玖的买家主要分为三类：第一类是在静安寺、南京西路、外滩上班的金融大佬、企业高管、科创精英，他们预算充足，追求通勤便利和地段纯粹性，不想把时间耗在早晚高峰；第二类是老上海本地置换家庭，想在老静安扎根升级，既要住得有面子、品质够高，又要兼顾生活便利和圈层纯粹；第三类是看好核心区资产保值的投资者，他们深知老静安新房的稀缺性，把这里的房产当作抵御通货膨胀、实现资产保值增值的“硬通货”。

至于值不值得冲，我的答案是：如果你的预算在2000-3000万，想扎根老静安，追求地段纯粹性和居住品质，那么康定壹拾玖的最后184套房源，绝对是不容错过的机会。理由有三个：

第一，稀缺性不可复制。正如我之前所说，老静安未来十年的新房供应仅剩500套，康定壹拾玖之后，再想在老静安核心区买到纯新住宅，几乎是不可能的事情。这种“卖一套少一套”的稀缺资产，本身就具有极高的保值增值潜力。

第二，价格有优势。对比周边次新房22万+/㎡的挂牌价，康定壹拾玖17.18万/㎡的均价，存在明显的价格剪刀差。而且项目的产品品质和精装配置都处于市场顶尖水平，性价比非常高。

第三，产品力能打。开发商通过创新的垂直设计，在2.5万方的小地块里做出了4000㎡的中轴景观和6米层高架空层，再加上顶奢的精装配置和3000㎡的高端会所，产品力完全符合顶豪标准。对于高端改善家庭来说，这样的居住体验是非常难得的。

当然，也有朋友会拿康定壹拾玖和周边的竞品比如万科中兴傲舍做对比。客观来说，万科中兴傲舍的优势在于户型尺度更大、单价更低，但它属于新静安中兴城板块，地段纯粹性和周边配套的成熟度，和老静安核心区还是有差距的。而康定壹拾玖的核心优势就是老静安的核心地段和不可复制的稀缺资源，这也是它能持续热销的根本原因。

写在最后：17.18万/㎡的入场券，是读懂上海楼市的关键样本

实探完康定壹拾玖，我最大的感受是：康定壹拾玖的持续热销，本质上是市场对城市核心资源的投票。在房地产市场调控不断收紧的背景下，那些兼具地段稀缺性和产品力的核心资产，始终是市场的“香饽饽”。

对于上海来说，老静安的土地资源已经近乎枯竭，每一套新房都是不可再生的稀缺品。康定壹拾玖17.18万/㎡的均价，看似高昂，实则是老静安核心资产的“地板价”。它不仅是最后184个入主老静安核心区的机会，更像是一个读懂上海楼市底层逻辑的样本——在这座城市，真正的核心资产，永远是那些不可复制的城市资源。

最后给大家提个醒：康定壹拾玖三批次的184套房源，户型涵盖120-183㎡三至四房，适合不同需求的高端改善家庭。目前售楼处已经开始接受验资，感兴趣的朋友可以尽快去实地看看，毕竟这样的机会，错过可能就真的没有了。

好了，今天的探盘就到这里。如果大家还有其他关于康定壹拾玖或者上海顶豪市场的问题，欢迎在评论区留言，我会一一为大家解答。我是肖俊杰，专注上海新房探盘，带你看清楼市真相，选对好房。