中国商业营业用房市场深度解析：销售下滑中现房逆势增长

一、概念概况

商业营业用房是指专门用于商业经营活动的不动产，包括零售商铺、办公空间、酒店、餐饮场所等。这类房产通常以销售或租赁形式服务于企业运营，其价值受地理位置、人流密度、经济周期和政策环境等因素影响。在中国，商业营业用房是房地产市场的重要组成部分，与消费升级、城市化进程紧密相关。投资者需关注其长期收益潜力，但同时也需警惕市场波动风险。

二、行业特点

1. 周期性明显：商业营业用房市场与宏观经济高度相关，经济上行期需求旺盛，下行期则易出现空置率上升。
2. 投资门槛较高：相比住宅，商业用房投资额大、回报周期长，通常需要专业管理运营。
3. 区域差异显著：一线城市和核心商圈需求稳定，而三四线城市可能面临供应过剩。
4. 政策敏感性强：政府调控政策（如土地使用、信贷政策）直接影响市场供需。
5. 业态多元化：随着新零售和数字化转型，商业用房形态从传统商铺向体验式、复合式空间演变。

三、市场现状

据博思数据发布的《2025-2031年中国商铺行业市场调查与发展前景研究报告》表明：2025年上半年我国商业营业用房期房销售面积累计值达1256.12万平方米，期末总额比上年累计下降10.4%。中国商业营业用房市场整体呈现“量缩质升”的调整态势：

商业营业用房期房销售面积

• 整体销售面积持续收缩：2025年6月，商业营业用房销售面积累计值为2696.55万平方米，累计增长率为-4.8%。从2024年7月至2025年6月，累计增长率为负值（例如2025年2月低至-15.8%），表明市场整体需求疲软，可能与经济放缓、消费者信心不足有关。

商业营业用房销售面积

• 现房销售表现相对稳健：2025年6月，现房销售面积累计值为1440.43万平方米，累计增长率为0.6%，较前期（如2025年5月的2.6%）有所回落，但整体保持正增长。这反映出现房市场因即买即用、风险较低而更受投资者青睐，尤其在2024年，现房销售增长一度超过10%，显示市场对实体现货的偏好增强。

现房销售

• 期房销售大幅下滑：2025年6月，期房销售面积累计值为1256.12万平方米，累计增长率为-10.4%，且自2024年以来持续为负（如2024年7月为-17.9%）。期房销售疲软主要源于开发商资金链紧张、交付风险上升，以及投资者对预售模式的谨慎态度。
• 市场分化加剧：数据表明，现房与期房销售增长呈现“剪刀差”，现房逐步回暖而期房深度调整。这可能是市场出清过程中的必然现象，整体销售面积下降但结构优化，预示着行业正从粗放扩张转向精细化运营。

四、未来趋势

1. 数字化转型加速：商业营业用房将更多融合线上线下一体化，例如通过大数据分析优化选址和客流管理，提升运营效率。
2. 绿色和可持续发展：在“双碳”目标驱动下，节能环保型商业用房将成为新热点，投资者可关注绿色建筑认证项目。
3. 业态创新与融合：体验式消费、社区商业和共享办公等新模式兴起，推动商业用房向多功能复合空间转型。
4. 政策支持预期：政府可能出台城市更新和消费刺激政策，助力市场复苏，但需警惕局部泡沫风险。
5. 市场整合加速：中小企业退出、头部企业并购将提升行业集中度，优质资产价值凸显。

五、挑战与机遇

挑战：

• 供应过剩风险：部分城市商业用房库存高企，空置率上升可能导致租金下行压力。
• 经济不确定性：全球通胀和国内经济增长放缓可能抑制投资需求，期房销售下滑反映市场信心不足。
• 运营成本高企：人力、能源成本上升挤压利润，尤其对中小投资者构成挑战。
• 政策波动：房地产调控政策的不确定性可能影响市场预期，例如信贷收紧加剧资金压力。

机遇：

• 消费升级驱动：中产阶级扩大和消费多元化，为高端零售、体验式商业用房带来新需求。
• 城市更新红利：老旧商业区改造和智慧城市建设，为投资者提供存量资产增值机会。
• 科技赋能：人工智能和物联网应用可提升商业用房管理效率，降低空置率。
• 现房市场复苏：数据中现房销售正增长显示稳健投资机会，尤其在一二线城市核心地段。
• 跨境投资潜力：随着开放政策深化，外资可能流入中国商业地产，带来资金和理念创新。

在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。