公司借名买房后转售，出名人拒不过户？法院：直接过户给最终买家｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年，甲金属公司因业务拓展需要，在北京购买两套房产（一号房屋、二号房屋）。为便于办理银行贷款，公司决定以法律顾问周立新名义登记产权。

购房全过程由甲公司实际承担：

首付款、全部月供、尾款均由公司法定代表人赵敏账户支付；

房屋交付后，由公司装修、出租，租金收入归公司；

物业费、供暖费等均由公司缴纳。

2012年，周立新出具公证委托书，授权赵敏全权出售两套房屋并收取房款。

2013年，甲公司与吴晓阳（购一号房屋）、林志远（购二号房屋）分别签订《二手房买卖合同》，约定总价分别为110万元、315万元，并明确：若买方无购房资格，可指定第三方过户。

签约当日，买方支付部分房款，甲公司交付房屋钥匙。双方前往不动产登记中心办理过户时，却被告知：周立新已单方面撤销公证委托，过户无法完成。

此后，周立新拒绝配合，甲公司遂起诉，要求将房屋过户至自己名下。而吴晓阳、林志远作为实际买家，申请以第三人身份参加诉讼，请求直接将房屋过户至其本人（或其指定的乙装饰公司）名下。

二、裁判结果

法院判决：

一、吴晓阳支付剩余房款85万元，周立新与甲公司协助将一号房屋过户至吴晓阳名下；

二、林志远支付剩余房款230万余元，周立新与甲公司协助将二号房屋过户至乙装饰公司名下；

三、法院说理要点

甲公司与周立新构成事实借名买房关系

虽无书面协议，但全部出资、长期占有、收益归属均指向甲公司；

周立新从未参与房屋管理，亦未收取租金，其“代持”抗辩更符合常理；

公证委托售房行为，进一步印证其仅为名义产权人。

买方系善意第三人，信赖利益应受保护

吴晓阳、林志远签约时持有有效公证书、房产证、付款凭证；

已支付大额房款、实际收房、装修入住多年；

即使周立新事后撤销委托，买方仍有理由相信赵敏有权代理——构成表见代理。

房屋应直接过户给最终买方，避免程序空转

甲公司作为实际权利人，本可先确权再转售；

但其已与买方签订有效合同，且买方愿付清全款；

为减少诉累、保障交易安全，法院支持“跳过中间环节”，直接过户给买方。

买方可指定第三方过户，不违反限购政策精神

合同明确约定“可指定新买受人”，乙装饰公司同意接收；

此类安排属当事人意思自治，不构成规避限购的无效行为。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

公司借名买房风险极高！一旦出名人反悔，确权过程复杂耗时；

买方务必核实“代持”真实性，仅凭公证书不够，需审查出资、占有证据；

二次交易中，实际买受人应尽早申请作为第三人参加诉讼，避免权利落空。

重要提醒：

本案中，若吴晓阳、林志远未及时介入诉讼，甲公司可能先拿回产权后再涨价或毁约。“借名房”的买家，必须主动维权，不能坐等原业主处理！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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