父亲出资购房写子女名，法院：不构成借名，但出资归父亲｜借名买房律师

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一、案情介绍

周振国生前育有三名子女：周文涛、周文静、周文华。2003年1月16日，位于通州的一套房屋（一号房屋）由原购房人刘某经村委会同意，转售给周文华，购房款15.5万元。卖方出具收据，明确载明“今收到周文华支付买楼房款15.5万元”。

周振国自房屋交付后一直居住其中，直至2020年11月去世。其生前未留遗嘱。

此后，周文涛、周文静多次起诉周文华，主张：

一号房屋系父亲借周文华名义购买；

购房款实际由父亲从他人处借款15万元支付，并提供当日银行取款20万元记录、借款协议及家庭会议录音等证据；

房屋应作为周振国遗产，由三子女均分使用权或产权。

此前两次诉讼（A号裁定、B号判决）均被驳回。法院认为：

房屋交易主体为周文华，协议及收据均以其名义签署；

房屋属小产权房，无法办理产权登记；

原告未能证明存在借名买房合意；

若出资属实，可另案主张出资返还。

2024年，二人调整诉讼策略，不再直接主张房屋权属，而是请求：

确认15.5万元购房款为周振国遗产；

三人各继承约5.16万元；

周文华支付资金占用费及房屋增值款61万余元。

二、裁判结果

法院判决：

一、确认周振国实际出资15万元为遗产，由三子女各继承5万元，由周文华向周文涛、周文静各支付5万元；

二、驳回原告关于房屋增值款、资金占用费及借名买房关系的全部请求。

三、法院说理要点

房屋权属已由生效判决确认，不属遗产

根据此前B号判决查明的事实，2003年1月16日村委会在《购置住宅楼协议书》上明确载明“同意刘某将房屋转卖给周文华”，卖方收据亦注明收款对象为周文华。

→ 购房主体清晰，物权归属周文华。

原告本次再行主张“周振国与周文华存在借名买房关系”，实质是否定前判认定的法律关系，构成重复起诉，依法不予支持。

出资事实可独立审查，不属重复诉讼

虽然房屋本身非遗产，但出资行为属于独立民事事实。此前B号判决已明确释明：“如出资属实，可通过其他途径主张权利。”

→ 本次就出资款是否属于遗产提起诉讼，不违反一事不再理原则。

出资来源证据充分，被告陈述不合常理

原告提交的银行利息清单显示，2003年1月16日支取20万元，与付款日期完全一致；

卖方收据亦出具于同日；

周振国长期居住一号房屋，并持有购房协议、收据原件；

被告周文华虽称“自有资金10万元+现金5万元”，但对10万元存款无法说明开户行、账号、存期等任何细节，仅以“时间太久记不清”回应。

→ 法院认为，在涉及15万元大额支出（2003年相当于普通家庭数年收入）且历经多年诉讼的情况下，该解释明显违背常理，不予采信。

出资金额核定为15万元，非15.5万元

原告主张15.5万元，但仅能提供15万元的资金流转证据（取款→付款），剩余5000元无任何支付凭证或资金来源说明，故仅支持15万元作为周振国遗产予以分割。

增值款与资金占用费无法律依据

房屋所有权不属于周振国，增值利益依法归产权人周文华享有；

出资行为发生在父子之间，无借款合意或还款约定，不构成债权债务关系；

→ 原告主张的资金占用利息及房屋增值分成，缺乏合同与法律依据，不予支持。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

小产权房无法确权，借名买房极难成立，即使长期居住、持有票据也难撼动登记（或交易）主体地位；

出资款可单独作为遗产或债权主张，关键在于保留取款、转账、收据时间链一致的证据；

被告对大额现金来源“记不清”，在司法实践中常被视为举证不能，法院可据此采信原告主张；

多次败诉后，及时调整诉讼策略（从“争房”转向“追钱”）是务实且有效的维权路径；

家庭内部重大财产安排，务必在父母生前签署书面协议，避免死后因证据不足导致权益落空。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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