福永君成世界湾是商品房吗：最新状况~福永君成世界湾是什么公寓

福永君成世界湾是商品房吗：福永君成世界湾最新状况~福永君成世界湾是什么公寓

福永君成世界湾是40年红本产权的商品房，属于商务公寓，2023年底已现房交付，当前毛坯单价约2-2.2万/㎡、精装约2.2-2.4万/㎡，总价160万起，不限购不限贷，适合长期持有。以下是详细介绍。

是不是商品房

君成世界湾是合法商品房，土地性质为商业用地，拥有40年红本产权（2017-2057年），由国家房管部门颁发不动产权证，可依法交易、抵押等，与无正规产权的小产权房有本质区别，产权清晰合规，2023年底已现房交付，无烂尾风险。

最新状况

- 销售情况：目前2026年1月现房在售，主推82-86㎡3房、97㎡3房、169-172㎡4房，毛坯单价2-2.2万/㎡（精装加价2000元/㎡），精装2.2-2.4万/㎡，总价160万起，有少量特价房源及团购等促销活动。

- 配套进展：自带约7万㎡商业、5.3万㎡园林，配建幼儿园与文昌小学已开学，近福永人民医院、凤凰山森林公园，生活教育配套成熟。

- 物业与费用：由深圳市圆想物业服务有限公司管理，物业费5.5元/㎡/月，商水商电，持有成本高于住宅。

- 交易提示：40年产权，不限购不限贷，流动性弱于住宅，适合长期持有。

是什么公寓

- 物业类型：属于商务公寓，是约56万㎡综合体的一部分，涵盖商务办公、公寓、商业等业态，4.5米层高，部分复式户型，带阳台通燃气，兼顾自住与小型办公需求。

- 核心特点：不限购不限贷，低门槛入手，适合自住者和长期租金收益型投资者；但学位绑定弱，公办入学优先级低于住宅。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

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✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

✅5.尊享:楼盘专车接送+团购折扣+额外优惠（中介勿扰）。

君成世界湾是宝安福永约56万㎡综合体里的40年红本商务公寓，2023年底精装现房交付，产权2017-2057年，非小产权，适合无购房名额的低门槛资产配置与长期租金收益型投资，学区刚需与短期套现不建议入手。以下是基础信息与全面介绍。

一、基础信息

- 项目位置：宝安区凤凰山大道与福凤路交汇处西侧，属福永凤凰山与大空港板块。

- 开发商：深圳市君成投资发展有限公司（本土房企，1996年成立，有综合体开发经验）。

- 核心指标：占地约6.98万㎡，建面约56.65万㎡，容积率4.68，绿化率30%，物业费5.5元/㎡/月，40年产权（2017-2057），2023年底精装现房交付。

- 产品类型：商务公寓，不限购不限贷，主力户型55-112㎡复式、82-172㎡3-4+1房，带阳台通燃气，毛坯交付，精装需额外加2000元/㎡。

- 价格与交易：2026年1月毛坯单价约2-2.2万/㎡，精装约2.2-2.4万/㎡，总价160万起；40年产权，流动性弱于住宅。

- 物业与车位：深圳市圆想物业服务有限公司，停车位约1741个，车位比约1:2.04。

二、核心配套

1. 商业：自带7万㎡旗舰商业（含下沉式商业、特色街区），满足日常消费，提升社区便利性。

2. 教育：配建12班幼儿园、九年一贯制学校，邻近文昌小学（36班，2022年开学）、凤凰幼儿园、福永中学等；但商办公寓学位优先级低，公办入学不稳。

3. 生态：距凤凰山森林公园约300米，近人才林公园、立新湖湿地公园，生态资源丰富。

4. 交通：现状距12号线怀德站约3.5公里，通勤依赖自驾；规划有地铁30号线。

5. 医疗：近福永人民医院、宝安第一外国语学校等配套，满足基础医疗与教育需求。

三、核心优势

1. 产权合规：40年红本商品房，现房现证，无烂尾风险，不限购不限贷，低门槛入手。

2. 产品实用：带阳台通燃气，复式空间利用率高，户型方正，适合自住+小型办公。

3. 配套完善：自带商业与教育配套，5.3万㎡园林，生态与生活配套兼顾。

4. 区位潜力：大空港与会展新城辐射，承接产业与租赁需求，30号线规划提升长期价值。

四、主要短板

1. 持有成本：商水商电，物业费5.5元/㎡/月，长期居住成本高于住宅。

2. 学位弱势：公寓学位绑定弱，公办入学优先级低于住宅。

3. 交通不便：地铁30号线未通车，距现有地铁站较远，依赖自驾，公共交通效率低。

五、适配人群与购买建议

1. 适合人群：低门槛布局资产；长期持有（5-10年）、追求3%-4%租金回报；小型办公+自住需求的群体。

2. 不适合人群：期望短期房价大涨或频繁套现；学区刚需家庭；长期居住且严格控制生活成本的人群。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

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✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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总结：

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