退出港股通传闻下 绿城管理2025代建成绩单管窥

来源：观点地产网

观点网 绿城管理或退出港股通的市场传言自1月6日开始悄然发酵。

消息由一家名为LiveReport的大数据平台传出，据该平台预测，2026年3月9日港股定期检讨中，或有多只港股被剔除港股通，还公布了符合预测的25只港股，而绿城管理在列。

观点新媒体已确认，该消息并非来自港交所官方公告，亦不代表最终结果。

但自传言出现后，市场情绪已有所蔓延至投资者端。

据观点新媒体了解，股票调出港股通的常规调出标准包括以下几点：不再属于恒生综指指数成分股；属于恒生综合小型股指数成分股且过去12个月平均月末市值低于40亿港元；连续停牌超过3个月主动退市、私有化或撤销上市地位；月换手率长期低于0.05%且未进入流动性排名前90%。

按照绿城管理截至2026年1月7日57.4亿港元总市值来看，距离40亿港元仍有不少距离。

若未来市值持续下跌至40亿港元以下，累计市值覆盖率位于小型股指数后4%，可能面临退通风险。

风波之下

同样是在1月6日，绿城管理发布了2025年度的业务经营数据。

截至2025年12月31日止年度，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积3535万平方米，较上年同期下降约3.1%。

公告还显示，绿城管理新拓代建项目代建费预估较上年增长0.4%，达到人民币93.5亿元。

对比这家企业2025年上半年的新拓业务情况，该时期新拓业务展现出更强的韧性。

于2025年上半年，绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积为1989万平方米，同比增长约13.9%；新拓代建项目代建费为50亿元，同比增长约19.1%；代建项目总销售额为419亿元，同比增长约2%。

这份业绩发布后，摩根士丹利随即调升绿城管理目标价，并维持“增持”评级。

“绿城管理2027年市占率提升带来的复苏趋势更为明朗，预计2025年利润率将高于预期。”在摩根士丹利的预测中，随着专案组合优化和市场份额更快增长，绿城管理将在2026、2027年迎来新一波业绩增长机会。

中期数据的同比增长，或许是绿城管理顺势预估2025年全年新拓代建项目代建费上升的缘由之一。

首先，自2024年以来，较高毛利润的商业代建开始成为绿城管理业绩数据增长主要来源，2025年上半年新拓商业代建总建筑面积1616万平方米，占新拓总建面的81%，较2024年同期提升约12个百分点。

此外，绿城管理当前承接的业务客户多为城投平台、国企及央企，一定程度上足以保障业务稳定性，再加上更加偏爱杭州、南京等一二线城市项目，上述城市项目占比达到58%。

截至2025年上半年，绿城管理在手订单总建筑面积1.265亿平方米，其中待开发面积占比38.4%，较2024年末下降5个百分点，间接映射了2025年末新拓代建项目的合约总建筑面积下降3.1%的情况。

但从交付角度进行观察，2025年上半年，绿城管理合计交付45个项目，涉及交付总建筑面积465万平方米。而管理层预计，2025年下半年将有近1000万平方米交付面积，或将拉高绿城管理2025年整体交付总建面。

观点新媒体梳理近年绿城管理的代建项目发现，经手项目主要分为三个板块：政府代建、商业代建及资方代建。

政府代建主要包括保障房、产业园区等公共建设型项目，例如金华信息产业园、合肥科大讯飞人工智能小镇、义乌莲都大厦。

商业代建主要聚焦在一二三线城市的商业住宅项目，例如绿城.金华凤栖潮鸣、国投绿城.襄阳江畔明庐、绿城.万宁海语春风等项目；资方代建则是近年来绿城管理在公开场合时常提及的纾困型项目，主要包括绿城.武汉桂湖云翠、绿城.余姚春来云湖、唐山珑湖丽宫。

这三类业务几乎支撑了绿城管理的全部业务来源。

除此之外，中交集团也给绿城管理提供了一些项目管理的业务。

下半年

2025年12月，绿城中国宣布，将为关联方提供项目管理服务，涉及金额逐年递增。

据悉，绿城管理集团在此前已经是中交集团及其附属公司的管理服务供应商。

于2025年12月19日，绿城管理正式与中交集团订立2025年项目管理框架协议，以规管绿城管理集团向中交集团提供项目管理服务，期限直至2027年12月31日。

公告显示，预期2025年项目管理框架协议项下拟进行交易的最高年度交易金额预计包括2025年4000万元，2026年1.4亿元，2027年2.6亿元。

在资本端，10月30日，绿城管理还完成一笔股份回购计划。

公告显示，绿城管理在2025年8月29日至10月17日期间，依据股份购回授权，通过公开市场交易累计回购1000万股公司股份，占注销前已发行股本总数约0.49751%。回购的平均价格约为每股3.06港元，总成本约为3067.16万港元。

值得注意的是，在这份增持公告披露后，绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰还通过公开市场以自有资金增持公司50万股股份，总代价约152.41万港元。

“此次增持源于其对公司整体发展前景及长期价值充满信心，在符合法律及监管规定的前提下，未来不排除进一步增持的可能。”

近段时间以来，绿城管理动作不断。

2025年10月，绿城管理新增一位执行董事程敏，与其订立为期三年的服务合同，每年可享有32万董事袍金以及相应酬金；此外，程敏还拥有绿城管理89.2万股份，占总股本0.04%。

早在2010年，程敏加入绿城集团，任企业发展部的高级职员，并于同年9月调入绿城建设管理有限公司从事并负责代建业务发展；十年后，程敏正式坐上绿城管理副总裁的位置，负责业务发展、财务管理和资方代建管理等工作。

“整个代建市场的竞争非常激烈，这也导致代建行业费率出现一定降幅，从而影响了公司的利润。”程敏曾在公开场合讨论过关于代建业务费率的问题，表示未来代建费率会逐步回归到市场的合理水平。

此外，绿城管理行政总裁王俊峰也曾表示，2025年是绿城管理现在及未来几年利润压力最大的一年。

“前期高毛利项目陆续交付完毕，新拓项目尚未进入利润释放期。”王俊峰的解释似乎同样适用于绿城管理2025年全年的代建费波动。

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