北京丰台区东亚三环电梯大修引质疑 住房公维金成了谁的提款机

已经投入使用15年左右的小区电梯，是换还是修？

最近这个问题在北京市丰台区东亚三环小区，引起巨大争议。物业自作主张要“大修”，业主们要求“更换”，因为大修一台电梯的报价几乎接近更换新电梯的成本。

这个2009年—2010年建成的商住楼小区，共有9栋楼，2100余户。其中1、2、3号楼为20多层的高层建筑，每一栋楼有5、600百户。小区物业为北京天岳恒房屋经营有限公司物业管理分公司（以下简称天岳恒物业）。

2025年2、3月份，天岳恒物业工作人员通过业主微信、电话，告知部分业主小区电梯经过专业公司检测需要进行大修，拟动用公共维修基金，对1、2、3号楼的11部电梯进行大修，希望业主同意。

业主没有理由不支持。可是，快到年底的时候，业主们才知道维修11部电梯要花费215万元，平均一部电梯就要17万多，几乎快赶上换一部新电梯了。而当初物业故意隐瞒了这一重要信息。大家纷纷表示质疑并强烈反对，一致意见要求更换新电梯。

程序违法： 物业虚假签名 业主请求公开无果

公维金，也就是住宅公共维修基金，是由业主缴存，属于业主所有，通俗地说，是业主们给房子存的“压箱底”的“治病钱”。

对于公维金的使用，2008年施行的《住宅专项维修资金管理办法》有着明确的规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

根据《民法典》第278条规定，电梯更换属于建筑物附属设施改建，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上业主参与表决，且参与表决者中四分之三以上同意方可通过。

而东亚三环的业主们，作为公维金的所有人，居然无权决定怎么使用。

在业主的强烈质疑和反对下，2025年12月，由东亚三环所在街道马家堡街道办和枫竹苑社区召集了两次协调会，业主们提出关于对电梯的评估鉴定报告、招投标报告、施工审计报告请予以公示，招投标过程、程序请公开，业主签名表要查看。结果房管局、街道办、社区和物业公司相互踢皮球，到现在为止业主连自己的签名表都看不到。

中标迷局：小公司能量大 在京“超常接单” 屡屡中标

业主们意外发现，物业公司先斩后奏，早在2024年6月就开始对东亚三环11台电梯维修进行招标，在2024年9月已完成招标，中标金额为215万余元，中标单位为贵阳中祥通达电梯有限公司。该公司注册成立于2021年，注册资金500万，2023年员工规模为10人，股东为2个自然人所有。

调查发现这家小微企业的“接单能力”超乎寻常：在2024年和2025年先后中标天岳恒物业管理的北京丰台区东亚三环1、2、3号楼11部电梯大修和朝阳区青年路某小区20台电梯维修项目，另外还涉及海淀区等其他小区的电梯维修项目。短短一年内仅在北京就承接了数十部电梯维修项目。

令人称奇的是，这家公司自成立以来中标的全部项目都是在北京和贵阳两地。

业主们有理由怀疑该公司中标量远远超出正常承接能力，结合其与天岳恒物业的频繁合作，背后是否暗藏围标串标、违法转包、利益输送等违规线索？

乱象直击：报价虚高+伪造签字 公维金遭觊觎冒领

为加快电梯更新进程，北京市住房和城乡建设委员会联合市市场监管局等部门出台了《住宅老旧电梯应急更换程序指引》。对投入使用时间长、运行故障率高、群众反映强烈的在用老旧电梯，当电梯定期检验报告结论为不合格且有一个以上重点检验项目不符合规定，发生危及安全使用情况时，可申请应急支取住宅专项维修资金进行电梯更换。

据了解，截至2024年11月底，北京市电梯保有量为31.6万台，2025年4月已全部加贴数字“身份证”，实现“一梯一码”。

让人不可思议的是，直到2025年底电梯大修前，东亚三环小区的电梯居然没有进入全市电梯维修编码程序，成了没有“身份证”的“黑户”。

居民的生命安全就这样被视为儿戏。

北京市市场监管局2025年加大抽检力度，已消除2600余个电梯安全隐患；也加大执法力度，对22起虚假维保的严重违法单位进行了公示警告处罚。

2021年，天岳恒物业以消防应急名义启动应急使用程序，提取了290余万元公维金，直到2022年9月才出了一份《关于申请使用专项维修资金的建议公告》。这还是业主近期才查出的。大家之前毫不知情。该物业违反《物业管理条例》规定，严重侵害业主知情权与监督权。

这一情形类似于2023年，北京广播电视台报道了“北京市丰台区蓝调国际小区近2000万公维金去向成谜”，开始业主都不知情，引起一片哗然。也让业主们联想到丰台区曾发生的公维金挪用大案：该区房管局安全和设备科科长刘某利用审批维修基金的职务便利，联手承包商，通过伪造材料冒领4300余万元住宅专项维修资金，涉及丰台区多个小区，违规侵占业主住房安全“保障钱”，造成超1200万元损失，相关人员已获刑 。

“历史会不会重演？我们的‘房屋养老金’是不是成了某些人的‘自助提款机’”？面对熟悉的配方，业主们忧心不已。

方案之争：维修3年质保VS换新15年保障 业主合理诉求遭拒

针对电梯修还是换，双方意见对立：物业坚持由中标单位实施维修方案，即便单梯费用高达17.7万元，质保期仅3年；业主方经多方咨询后提出更换新电梯方案，单梯费用约20余万元，质保期长达15年。

2025年12月份，马家堡街道及社区组织三方协调会，在会上，业主们提出三点核心诉求：一是恳请丰台区房管局公开两次提取公维金的申请材料及审批文件，组织专业核查并公示结果；二是要求天岳恒物业完整公开业主签名表、工程预算等材料，保障业主知情权；三是希望马家堡街道办及枫竹苑社区摒弃“和稀泥”态度，切实担当，牵头协商制定合理处置方案，并指导成立业主委员会。

但是都没有得到明确的答复。令业主不满的是，物业在未解决核心争议的情况下，会后即贴出维修公示，公示期7天。结果刚贴出公示第三天，物业便安排强行开工，我行我素，一意孤行。

业主们纷纷给12345政府热线打电话反映或以其他方式投诉，但到目前为止，相关部门还没有给业主一个明确的说法。而电梯大修施工照常进行。业主们发现，施工过程中采用的很多零配件和材料质量令人堪忧，是否安全让人担心。到2026年元旦前后，已经有部分电梯维修完毕投入使用。

大家发现修好的电梯连开关门都不太灵敏，乘坐感觉跟大修前相比没有明显改进，业主纷纷质疑：仅用一个星期就把电梯大修好了？一台电梯将近18万这么快就挣走了？

公维金：不能让业主知情权和自主权徒有虚名

公共维修基金是业主们缴纳的钱，所有权属于全体业主共有，可是银行卡和密码却不在业主手里，业主甚至无权决定这笔钱应该怎么花？花多少，花在了哪里？

结合以往各地出现过的多起案例，有法律专业人士说，物业公司通常勾结维保单位或施工单位，通过以下方式非法套取资金：虚构维修需求：谎报电梯故障、管道破损等问题，伪造维修记录和公示，骗取业主同意。虚增价格和工程量：在维修方案中抬高材料单价或虚报工程量。串通投标或拆单：与指定施工单位串标，规避业主表决和审价。绕过业主表决：以“应急维修”名义跳过业主大会，直接申请资金。伪造文件和签名：提供虚假的业主签名、会议记录或维修单据，掩盖资金挪用。

业委会成立之前，所有业主对公维金使用情况具有知情监督权，有权要求物业服务企业提供相关的这些材料，给所有的业主予以公示，要求物业申请使用公维金“全过程公开”。而政府部门所要做的，就是做好程序设计，出台管理细则，明晰责权，为业主们撑起保护伞。

而现在，房管局、街道办等相关部门成了谁的保护伞？

《住宅专项维修资金管理办法》规定：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

业主们担忧，若公维金被违规套取耗尽，后续维修费用将转嫁至业主，如果有人承担不起或不肯分摊，房屋最后无钱维护，就会沦为贫民窟。

如何堵住监管漏洞、让公维金在阳光下运行，这场小区电梯风波抛出的民生课题，亟待相关部门回应解决。