最高院：业主委员会任期届满改选未备案，还能否代表业主起诉？

作者：周军律师.

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小区物业侵占公共收益、开发商遗留配套设施问题迟迟不解决……遇到这类损害全体业主利益的事，业主委员会本应挺身而出代表大家维权起诉。但现实中常出现尴尬情况：业委会已经届满，二次选举还没来得及完成备案手续。

那么，业主委员会任期届满改选未备案，还能否代表业主起诉？

最高人民法院案例库入选案例《福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案》中明确：

《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

本案焦点为，关于业主委员会备案的性质问题。

根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十八条的规定，业主委员会成员选任、更换、任期及选聘物业服务企业，均由业主以业主大会的形式共同决定。

据此而言，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，故业主委员会应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴，具有诉讼主体资格，包括作为原告起诉及作为被告应诉。

其次，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则，不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此，不能仅以业主委员会任期届满为由，否定其诉讼主体资格。

根据本案原二审查明的事实，某业主委员会任期至2018年1月25日届满。

但是，从《物业管理条例》条文体系看，首先，该条例第六章“法律责任”部分并未对未备案的情形予以规制，按通常理解，应当将《物业管理条例》第十六条中的备案理解为程序性要求，是业主委员会成立后便于行政机关监督管理的一项措施，对业主委员会的合法性或成立不应直接产生法律后果；从另一个角度看，行政权通常具有主动性，而在《物业管理条例》未规定不备案不利法律后果的情形下，应当将行政主管部门单纯接受备案的行为，理解为是行政主管部门履行职责的行为，不是行使权力的行为。

由上逻辑，可以得出即使《业主委员会备案证明》载明业主委员会任期已届满，并不能当然认为业主委员会不具有诉讼主体资格的结论。

其次，从产权视角看，商品房销售、交付后，专属部分商品房及项下分割的土地使用权归建筑物区分所有权人所有，共用设施及设备部分分割的土地使用权归全体业主所有。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，从这个角度论，在现行法律、行政法规未就备案进行强制性规定的情形下，备案也不应对业主委员会的成立及合法性产生影响。

周军律师提醒，业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格。即便业委会未备案，只要是合法选举产生并获得业主大会授权，就有权代表全体业主维权。如果小区遇到类似问题，对法律规定或流程不熟悉，建议提前咨询专业律师，确保维权过程合法有效。

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