21调查｜KKV卓悦中心撤店罗生门：当履约博弈遇上商业规则

21世纪经济报道记者 吴抒颖

KKV深圳卓悦中心撤店风波再起波澜。

2026年1月5日，深圳卓悦中心（OneAvenue）正式收回潮流零售品牌KKV所在铺位，并同步启动重新招商程序。1月5日，深圳卓悦中心KKV时隔半月再度停业。

这次撤店之后，深圳卓悦中心不再沉默，与KKV的矛盾进入“白热化”阶段。

深圳卓悦中心发布公告称，KKV门店自开业以来长期业绩未达约定标准，且从未支付合同约定的提成租金，已构成根本性违约。卓悦中心管理方表态，为维护商场整体健康的经营秩序与全体租户的公平权益，依据合同条款，于1月5日起解除与KKV的租赁合同并收回店铺。

KKV品牌母公司KK集团方面则回复21世纪经济报道记者报道称，其与卓悦签订的合同，合同期限6年，租金为固定租金+提成租金，两者取高，合同约定：如连续3个月未缴纳提成租金或者一年内累计6个月未缴纳提成租金，甲方可以解约，该条款为甲方条款，是商场方的统一格式条款。

KK集团表示，KKV自开业之日履约4年多期间，卓悦中心从未对KKV未缴纳提成租金提出异议。

双方各执一词，背后是商业购物中心与品牌方诉求出现分叉。商业购物中心的核心是培育商业氛围、吸引人流以提升租金和运营业绩；而品牌方虽然也看重商场的地位，却更重视租金成本以及营业收入的平衡。

双方的冲突始末，是购物中心与品牌方相互不匹配所带来的一次交锋。

撤场始末

这次冲突的时间线，比外界知晓的更早。

据21世纪经济报道记者了解，KKV卓悦中心此次撤店风波，始于2025年9月。其时，卓悦中心根据合同约定，与KKV进行协商沟通，但双方无法协商一致，卓悦中心于2025年12月31日解除租赁关系。

KKV随后贴出告示宣布闭店， KK集团也率先对外发声称，上述KKV门店与购物中心于2021年9月签订合作，最终达成从2021年-2027年的合作协议；目前，双方业务相关同事正在协商沟通，但还未达成有共识的解决方案。

在此次回应中，KKV提及自身正常履约，并未提及合同签订以及租金缴纳等情况。

KKV位于卓悦中心北区，这是深圳福田CBD的标杆商业项目之一。公开资料显示，深圳卓悦中心位于深圳市中心区域福田区，开业已经近7年。

作为卓悦中心北区首批入驻的商户，KKV与卓悦中心曾有过“蜜月期”。

据KK集团方面介绍，因十分重视这次合作，后续将首家KKV和X11联名门店放在卓悦中心，并投入了近千万元的资金运营和多个IP联名资源。卓越集团官方公众号资料则介绍称，聚焦Z世代的兴趣热爱，北区重点布局潮流零售业态，规划了面积超过3000平方米、可容纳1万多款当下流行潮牌玩具的潮玩博物馆X11（深圳首店）。

此次短暂的闭店，最终以KKV重开划上逗号。但进入2026年，KKV与卓悦中心双方冲突再度升级，卓悦中心于1月5日收回门店，KKV方面再度“示弱”。

此次，卓悦中心将双方冲突的“焦点”摆上台面。卓悦中心称，KKV门店自开业以来长期业绩未达约定标准，且从未支付合同约定的提成租金，已构成根本性违约。在最终采取清退措施前，卓悦中心商场管理方已与KKV品牌方进行了长达三个月的多轮沟通，并多次发送正式函件催告，甚至给予了远超合同约定的准备时间，但对方始终未能履行撤场义务。

KK集团方面则表示，与卓悦签订的合同，合同期限6年，租金为固定租金+提成租金，两者取高，合同约定：若KKV连续3个月仅缴纳基本租金、无提成租金缴纳的或一年内累计超过6个月仅缴基本租金无提成租金缴纳的，即触发解约条件。

KK集团强调，KKV自开业之日履约4年多期间，卓悦中心从未对KKV未缴纳提成租金提出异议。

合同之辩

从合同签订的角度，KKV这几年来的确没有缴纳提成租金，KK集团也承认这一点。KK集团回复21世纪经济报道记者称，“我们一直是按基本租金在支付租金，并未拖欠。”

合同中所约定的提成租金，是购物中心采取的常见租金收取方式。

据21世纪经济报道记者对三名商业地产招商人士了解到的信息，购物中心通常采用“基本租金”与“提成租金”两者取高的原则，“基础租金”指的是以商铺使用面积为基础计算的固定租金作为保底；“提成租金”则是以商铺营业额为基础计算的百分比租金，体现与租户共享收益的原则，同时购物中心会约定，不能仅出现收取“基本租金”或者“提成租金”的情况。

这是双方的矛盾最尖锐之处。KKV未缴纳提成租金是既定事实，卓悦中心以此作为解约的依据，似乎无可厚非。

但KK集团认为，KKV达不到缴纳提成租金条件并非自己单方面造成。“北区开业以来就人流少，商场品牌落位承诺也没兑现，进驻的品牌吸引力弱，销售情况不及预期。这并不是KKV单方经营不善导致，相反KKV已经是北区客流较好甚至最好的商户。”

KK集团指出，随着市场回暖，KKV的门店经营数据也是呈稳健上升的状态，但卓悦中心反过来以业绩不达标为由对KKV提出清场，“我们深感遗憾，并将以法律手段进行维权。”

据21世纪经济报道记者从卓悦中心北区现场看到的情况，卓悦中心北区目前正在进行业态调整，新引进若干知名餐饮品牌。1月6日中午，北区引进的餐饮品牌费大厨、阿元来了等均在饭点期间大排长队，北区人流的确有所回暖。

一位大湾区大型购物中心的商业地产招商人士对21世纪经济报道记者表示，在实操的过程中，诸如KKV和卓悦中心这种合同签订方式是常见的租金收取方式。“如果说两者取高，那提成租金是一定要交的，如果不交则会存在违约。”

上述招商人士还称，“KKV与卓悦中心这个案例相对罕见，因为如果被购物中心通知撤场，一般流程先发函进行催收以及停业整顿等，最后才会采取停水停电的封铺手段，一般品牌方都会配合，双方矛盾激化的情况非常少见，但卓悦中心应该是有不得不调整业态的理由，也才会主动提出解约。”

据卓悦中心方面回复21世纪经济报道记者的消息。在双方合作期间，卓悦中心秉持与租户共同成长的合作原则，即便提成租金从未支付，仍通过主动提供租金减免、投入联合营销资源以及为支持其品牌形象升级而特批闭店装修期租金调整等多种方式，累计给予了KKV品牌近44万元的实质性运营支持。

据卓悦中心介绍，“提成租金”即为该门店当月的营业额分成，卓悦中心和KKV的租赁采取“低基础租金+提成租金”的方式收取租金。然而，长期的业绩低迷导致KKV拖欠提成租金问题未能得到解决。此次清退决定，是卓悦中心在履行充分告知、提供帮扶后，基于品牌方违约的前提不得不采取的措施。

一家大型零售品牌总部人士也对21世纪经济报道记者指出，“站在我们的角度，和购物中心签订提成租金我们都是能够接受，并且欢迎的，因为这代表甲方（购物中心）和我们是风险共担。”

上述零售品牌总部人士分析称，“我们通常会在购物中心的培育期进入，但如果门店太多的情况下，业绩不达标甚至说亏损非常正常，由此导致的被撤店或者主动关店也常有。遇到这种情况，我们会愿意与购物中心进行友好协商，因为无论从品牌形象或者是时间成本来说，和甲方矛盾激化对我们并没有太多收益，以后进驻其他的购物中心，别的甲方也会根据过往的这些事实审视双方的合作，而如果要拿到更好的店面以及进驻虹吸力更强的购物中心，品牌形象是必须要维护的。”

KKV的诉求

长达三个多月的协商没有达成一致，KKV最终“硬杠”购物中心，也揭示了购物中心与品牌方之间相处的微妙细节。无论是购物中心或者品牌方，维护自身的权益也并无对错。

与此同时，KKV作为KK集团旗下的集合品牌店，近年来在消费红海的厮杀中，战线也在不断调整。

公开资料显示，2025年，KKV在西安万象天地、温州吾悦广场等购物中心撤店。据21世纪经济报道记者多方统计了解，2025年，KKV在全国关停门店有10余家，同时KKV方面回复21世纪经济报道记者称，截至目前，KKV在国内门店超600家，全球达700家，未来在海内外继续保持拓店步伐。

此次风波的主角之一，KKV的母公司KK集团，也正在经历市场的洗礼。

根据KK集团官网介绍，KK集团是集合零售品牌，集团践行多品牌战略，旗下精致生活方式集合品牌“KKV”、美妆集合品牌“THE COLORIST调色师”、全球潮玩文化集合品牌“X11”、宠物生活方式集合店“宠物部落”等多个品牌。

与同类品牌相比，KK集团扩张节奏较为缓慢。可供对比的是，2025年，同为零售消费品牌也同步转型潮玩的名创优品已经在全球112个国家和地区开出超8000家门店，海外GMV占比突破46%。而KK集团则在全国31个省200+重点城市以及新加坡、泰国、马来西亚等多个海外国家拥有超1150家线下门店。

与之对比，KK集团虽然在2020年开始通过X11深耕潮玩领域，但品牌认知度却并不及泡泡玛特、名创优品等。

虽然“稳扎稳打”地拓展，但KK集团对资本市场也有渴望。

公开资料显示，KK集团分别于2021年11月、2023年1月及7月、2024年1月三度递交招股书，但均未能成行。根据KK集团的财报，2020年至2022年，KK集团分别实现营收16.46亿元、35.24亿元、35.51亿元；同期净利润分别为亏损20.17亿元、亏损56.81亿元、0.62亿元，三年累计亏损76.36亿元。

根据其最后一次提交的招股书，2023年的前十个月，KK集团实现营收47.69亿元，净利润2.09亿元，经营利润3.76亿元。

多次闯关上市未果，KK集团还在努力中。KK集团方面回应21世纪经济报道记者，公司上市工作一直正常推进，后续进展可关注公告等官方信息披露。

2025年是消费股登录港交所的窗口期，KK集团并未搭上这班列车。未来KK集团能否顺利叩开交易所的大门，则取决于KK集团的业绩表现、品牌实力以及发展潜力。KK集团能否从此次沸沸扬扬的撤店风波中展现它的商业本质和运作能力，也是资本市场与投资者将会关注与投射的焦点之一。

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