高端成交占比上升，西安奥体板块上演“独立行情”

绿城桂冠东方 中房君/摄

石青玲/发自西安

作为西安楼市的热点板块之一，港务区又迎来了一个豪宅项目。

绿城·桂冠东方近日正式释放产品信息，将为西安市港务区奥体核心板块注入全新高端改善供给，进一步夯实区域高端人居定位。

该项目规划了7栋17-25F产品，将打造180平方米、241平方米、278平方米的大平层，预计单价2.5万元~3万元/平方米，总价或达500万元~850万元，瞄准城市高净值改善客群。

这一项目的落地，源于今年6 月绿城对奥体核心地块的强势布局。6月10日，港务奥体中心南侧约46亩住宅用地正式出让，起拍价约7.428亿元，经历17轮激烈竞夺后，绿城以溢价21.5％、总价9.028亿元拿下，成为区域目前溢价率最高的地块，成交楼面价11707元/平方米，刷新港务土地单价“天花板”。

从区位来看，这宗地地处西安市浐灞国际港务区港兴二路与榴花路十字西南角，位于奥体核心“白菜心”区域，是该板块最后一宗住宅用地，直面西安奥体中心体育场。

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改善扎堆+摇号热销

奥体板块成港务区“顶流”

绿城·桂冠东方所在的奥体板块，堪称港务区的价值高地与“顶流”板块。

经过多年发展，这里已成为西安资源配置的顶配区域：长安花、长安鼎、长安钻（即一场两馆）等地标建筑巍然矗立，构成城市独特的天际线；铁一陆港、高新陆港等名校环伺，为区域提供优质教育保障。作为港务区开发较早的板块，奥体核心区的发展已趋于成熟，城市界面、配套设施均已完善。

与此同时，奥体核心板块开发接近饱和的现状，也让涉宅用地供应愈发紧缺。克而瑞陕西分析认为，除了绿城楼面价破万元的地块，龙翔控股今年5月摘得的土地楼面价也在9000元/平方米左右，物以稀为贵的逻辑在港务土地市场体现得淋漓尽致。

土地稀缺性也奠定了该板块楼市的强劲表现。上半年，位于该板块的招商西安玺四开四罄，47天即清盘；下半年，绿城·润百合二开二罄。

“摇号盘”的出现既是板块供需不平衡导致的结果，同时也反映了港务区客群的变化。一位房企策划人士表示：“港务区刚改、改善类产品比较好卖，刚需表现一般。”

据克而瑞陕西统计，从港务区2018年~2025年11月商品住宅的成交结构中，可以清晰感知到市场需求变化，刚需首改（130平方米以下）从2018年的83.8%下滑至2025年11月的40.9%；160平方米以上的高端改善从2018年的2.5%上涨至2025年11月的19.2%，产品改善化势不可挡。

“奥体核心板块在以招商西安玺为代表的高端项目集中成交带动下，2025年住宅成交价格已经体突破2万元/平方米。地楼价比在应0.5以下，尚具良好的开发利润空间。”克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示。

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区域分化加剧

港务区坚守主城楼市“压舱石”

与奥体板块的火热形成鲜明对比的是，港务区其他板块的楼市仍处于调整期，区域市场分化态势显著。

“奥北板块目前有8盘竞争，进入以价换量阶段，均价跌至1.55万元/平方米，部分项目跌至1.4万元/平方米。”对于奥北板块前11月的表现，前瞻顾问表示。

来自前瞻顾问的数据显示，前11月，奥北板块商品住宅供应42万平方米，同比下滑17%；成交32万平方米，同比上升8%，均价下滑5%至15915元/平方米。此外，欧亚大道板块商品住宅供应同比下滑67%，成交同比下滑10%，均价同比下滑8%。

“今年市场整体承压，尤其是 8 月以后。” 上述房企策划人士表示。中指研究院数据显示，2025年前11个月，港务区共成交商品住宅 7550 套，较去年同期的 9257 套同比下滑 18.4%；市场出清周期也从去年的 7.12 个月，延长至 10.35 个月，库存压力有所上升。

客源分流，成为港务区楼市面临的重要挑战。上述策划人士表示：“在总客户量不变甚至减少的情况下，今年，高铁新城、团结村板块崛起分流了港务区的客源。”

尽管内部市场分化明显，但从西安主城楼市整体格局来看，港务区的表现依旧坚挺，成为主城楼市的“压舱石”。前瞻顾问在分析报告中表示：“2025 年西安主城楼市中，除港务、曲江市场相对健康外，城东、城南、高新等区域在激烈竞争与高库存压力下，价格普遍承压；同时，城北（徐家湾）等新兴板块以低价策略冲击市场，进一步加剧了主城楼市的内部竞争。”