老旧小区加装电梯纳入国补， 项目“启动难”痛点迎刃而解 业内：加剧行业竞争，需探索“建养一体化”等新模式

来源：每日经济新闻

每经记者｜陈梦妤 每经编辑｜魏文艺

日前，国家发展改革委、财政部联合印发《关于2026年实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，提出从支持范围、补贴标准、实施机制等方面优化实施2026年“两新”政策。

在总体延续2025年支持范围的基础上，主要增加三方面更新补贴，其中就包括在民生领域增加老旧小区加装电梯项目。补贴标准也更加精准，在设备更新方面，住宅老旧电梯更新补贴也由原来的定额补贴，调整为按电梯层（站）数分档差异化补贴。

图片来源：国家发展改革委网站

1月5日，中建华宇电梯董事长丁志华在接受《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）采访时表示，2026年“两新”政策将老旧小区加装电梯作为一项新增补贴内容，这一调整是国家加码推动民生改善、释放内需潜力的重要信号。过去因资金问题而进展缓慢的加装项目有望提速，对电梯制造、安装、市场服务等全产业链的企业都将产生直接的积极影响。国家多年来提出的解决老年人上下楼的民生痛点有望得到彻底解决。

事实上，对于老旧小区加装电梯，近年来多地一直在积极行动。仅从最新披露的数据看，“十四五”以来，北京累计完成加装电梯3391部，约3.5万户居民受益；另据重庆市住房和城乡建设委员会消息，2025年全市同步完成老旧住宅更新改造及加装电梯6073部。

新政加持，老旧小区加装电梯告别“启动难”

作为老旧小区改造的基础类项目，北京对加装电梯非常重视。

每经记者获悉，去年11月召开的首都“十四五”规划高质量收官系列主题新闻发布会——住有所居专场披露，“十四五”以来，北京累计完成加装电梯3391部，约3.5万户居民受益。电梯更新获国债资金支持的1.1万余台，共已开工9919台，完工2603台，惠及居民51万余户。

2024年以来，北京积极落实国家超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新的有关政策，组织各区将登记使用15年以上、故障率高、群众更新意愿强烈的住宅老旧电梯纳入储备库、分年度申报并推进实施。2024年，北京共有911部电梯更新获国债资金支持，已全部完成更新；2025年，北京1万余部电梯更新获国债资金支持，截至2025年11月已开工9008部，完工1692部，各区正加快推进实施。

截至目前北京市各区老旧小区加装电梯情况

据每经记者梳理，截至目前，北京市海淀区加装电梯数量最多，为1375部；朝阳区次之，为1056部；丰台区、大兴区、石景山区等区的加装数量也均在三位数。

就在2025年12月26日，北京市住建委公布央企在京第五批老旧小区综合整治项目名单，共有311个项目纳入名单中，涉及866栋楼，建筑面积约341万平方米。其中，加装电梯或旧梯换新备受关注。

北京市丰台区某央企家属院的适老化改造 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

每经记者在采访中获悉，北京老旧小区加装电梯主要有三种模式：一是业主自筹自建模式。由同一单元业主共同筹集资金，按楼层高低以不同比例出资，承担安装费用和运行维护费，由业主委托有资质的维保单位负责电梯的运营管理。二是产权单位或集体出资加装模式。由产权单位或集体组织负责筹集资金和前期建设，后期运营管理由产权单位或集体组织负责，相关费用与居民协商确定。三是租赁模式。鼓励社会资本积极参与投资建设和后期管理运营，按照“自愿申请、企业出资、协议约定、有偿使用”模式实施。

值得注意的是，对既有住宅楼外部增设电梯时，对于井道采用透明材料，且电动机设备不放在顶部的，建筑间距在满足“两建筑长边相对的不小于18米、一建筑的长边与另一建筑的端边相对的不小于12米、两建筑的端边相对的不小于10米”和消防要求的情况下即可设置。

丁志华表示，从整体看，新政能显著缓解企业的现金流压力并激活更多项目，意味着过去完全由居民自筹或地方补贴的加装电梯项目，现在有了中央资金支持，直接解决了项目“启动难”的问题。但由于补贴难以完全覆盖成本，政府补贴起到的主要是“药引子”作用，能有效撬动业主使用物业维修资金、推动居民集资，并鼓励社会资本和金融机构进入。

“建得起”之后，“养得起”成为新考题

在实践中，每经记者从北京市住建委了解到，大兴区双河南里小区建于上世纪90年代，共1栋6层住宅，7个单元，有居民168户，老年人口占比高，许多老年人和行动不便的居民上下楼难。小区于2018年4月启动加装电梯，同年10月竣工交付。

北京双河南里小区加装的电梯 图片来源：北京市住建委

以该小区第七单元为例，该单元楼梯间外有一个废弃的垃圾井道。通过拆除垃圾井道并扩凿洞口，在洞口外新建电梯井道，与楼梯间连廊连接实现平层入户。电梯井道基础为筏板基础，与原楼栋基础分开独立承重。井道采用钢结构，工厂拼装后运至现场整体吊装。井道与原楼体采用铰接方式相连，避免对原楼体产生附加弯矩。加装电梯投资额为49万元，其中财政补贴24万元，社会力量出资25万元。

不过，不少居民对于老旧小区加装电梯持有不同意见。

北京王府国旅国际部负责人袁总向每经记者举例称，丰台区丰管路某小区最早建成于1990年，楼道破旧，隔音效果差，老人居多。“一层二层住户如果没有加装电梯，房价会比其他楼层高一些。一旦加装电梯，不仅房价会与其他楼层持平或降价，而且还会占用一二层公共空间，想要达成业主的统一投票，难度很大。”袁总表示，本身老旧小区的物业费收取就是一个难点，加装电梯后的维护费又会成为新难题。

据贝壳找房，该小区二手房在售挂牌均价约4.9万元/平方米，物业费为1.8元/平方米/月。

某央企家属院80岁的张阿姨也向每经记者明确表示，不支持加装，“小区已经建成40年了，加装电梯不利于楼体维护”。该小区在贝壳找房显示的二手房挂牌均价约5.47万元/平方米，物业费1.65元/平方米/月。

“虽然我家是5楼，按说应该是加装电梯的支持者，但如果真要问询，我还是挺犹豫。加装电梯最大的坑是后期维护费，这笔钱在建的时候不说清楚，十年八年后就会扯皮，最终电梯脱保，或者被废弃。”西城区建成于2000年的某小区有业主在社交平台发文表示。

上述小区于2024年被北京市住建委认定为“较难加装电梯”。彼时北京市住建委给出的原因是，“拟加装电梯占用消防车道或侵占机动车停车位，但有改造空间”。

图片来源：北京市住建委网站

每经记者注意到，在加装电梯总数最多的海淀区，如花园北路塔院小区朗秋园的多个楼栋，也均因上述理由而未加装成功。

市场竞争或加剧，需探索“建养一体化”新模式

在备受关注的出资比例上，北京曾于2022年专门出台《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资比例》指导区间文件，业主根据所在楼层、面积、使用率等因素分摊资金，而最终分摊比例由出资的全体业主协商确定。

以每经记者获取的一份顺义区某小区电梯初装费收费通知为参考，电梯公司向业主收取总费用的50%，其中六层业主分摊费用总计4万元，需分摊2万元；五层业主总计3万元，需分摊1.5万元；以此类推，一层和二层业主暂无需分摊。

图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

而对于后续维护费用，以海淀某小区去年7月向业主发布的通知为例，6层的小区（一梯两户，1层免缴），单部电梯费用标准是2.1万元/年，分摊到各楼层，从2层到6层的费用分别是840元、1620元、2160元、2700元、3180元。

“最近又在鼓励加装电梯了。”有老旧小区业主向每经记者表示，其所在的小区已建成20多年，共6层，她住在3楼，“第一期费用在7万元左右（不算改造费），每年维护费大约是800元。比较纠结，不想同意的原因是怕日后引发墙体开裂、维修费收不上来，以及对电梯公司的资质不确定等；想同意的原因则是多几万块买个小空间，以后卖房可能会升值”。

问题又交回给市场。丁志华表示，新政将直接推动市场需求结构性变化，并重塑行业竞争格局。从电梯制造厂商、安装施工企业到后续的维保服务公司，整个产业链都将迎来确定的业务增长。降低投资额门槛和优化审核流程，意味着更多中小型安装、维保企业能够参与投标并获得政府项目，行业参与度将显著提升。

“当然，更多参与者将加剧市场竞争，企业可能需要探索‘建养一体化’、整体打包服务等新模式来获得优势。”丁志华表示。

而对企业来说，在补贴差异化背景下，调整定价策略是必要的。老楼加梯楼层差距不大，所以电梯本身的设备价格差异不大，但由于楼梯本身的结构不同，施工有可能遇到燃气管线改造等问题，导致施工成本差异较大，所以要考虑电梯本身的设备安装价格与井道施工价格分离。

丁志华坦言：“要根据不同楼层及不同的井道施工方案做差异化补贴，让居民更直观地理解政府补贴的合理性与公平性。不仅要让老百姓受益，同时也要减少邻里间横向攀比的矛盾，建设和谐社区。”

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