借名买房风险：出名人断供致合同被解除｜房地产律师

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一、案情介绍

2013年4月，甲公司与赵磊签订《商品房现房买卖合同》，约定赵磊购买一号房屋，总价542万余元。赵磊支付首付款271万余元，并向银行贷款271万元，甲公司为该笔贷款提供阶段性连带保证担保。

房屋交付后，由赵磊的朋友孙志远实际占有使用。2015年2月起，赵磊开始逾期还款，银行遂起诉赵磊及甲公司。法院判决解除借款合同，甲公司承担连带清偿责任。

2018年8月，甲公司代赵磊向银行偿还贷款本息、诉讼费、执行费等共计约300万元，履行完毕保证责任。

此后，甲公司起诉请求：

解除与赵磊的购房合同；

赵磊配合办理网签注销；

返还已收购房款（扣除代偿款项后余额）；

实际占有人孙志远腾退一号房屋。

赵磊认可违约事实，但称房屋系孙志远借其名义购买，自己仅为名义购房人。孙志远亦主张其为实际出资人和所有权人，并提交了双方签署的《借名购房协议》及付款凭证。

二、裁判结果

法院判决：

确认甲公司与赵磊的购房合同于2020年10月16日解除；

赵磊配合办理网签注销手续；

甲公司退还赵磊购房款542万余元；

赵磊赔偿甲公司代偿款项及利息共计约330万元；

孙志远于15日内腾退并返还一号房屋。

三、法院说理要点

合同解除条件已成就

购房合同明确约定：若买受人连续3个月未还贷且出卖人代偿，出卖人有权解除合同。赵磊长期断供，甲公司已实际代偿，解除权成立。

借名购房协议不产生物权效力

孙志远虽与赵磊签订《借名购房协议》，但该协议仅在二人之间产生债权约束力。房屋尚未过户登记，孙志远不享有物权，不能对抗开发商基于合同解除主张返还原物。

预查封不影响开发商行使合同解除权

一号房屋虽因赵磊涉刑被轮候查封，但查封对象仅为赵磊对甲公司的债权期待权。合同解除后，该债权消灭，查封应转为对退款的执行，不得阻碍甲公司收回房屋。

房屋应返还给产权人

一号房屋始终登记在甲公司名下，甲公司仍是法律上的所有权人。合同解除后，占有人孙志远无合法依据继续占有，应予腾退。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

借名买房存在重大风险：一旦名义人断供或涉诉，房屋可能被开发商收回，实际出资人难以保住房产。

开发商作为担保人代偿后，依法享有合同解除权，可收回尚未过户的房屋。

即使有《借名购房协议》，在未完成过户前，实际出资人仅享有对名义人的债权，不具有对抗第三人的物权效力。

建议：

避免借他人名义购房，尤其涉及按揭贷款；

若确需借名，应确保名义人信用良好、无债务风险；

尽快办理过户，避免长期处于“债权状态”；

开发商应完善合同条款，明确断供情形下的解除权及追偿机制。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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