借名买限价房，实际出资人胜诉获法院强制过户｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2009年，王立军因拆迁获得两套保障性住房购买资格。他自留一套，另一套由其弟李建国出资购买，并借用女儿王思涵（即李建国的侄女）名义签约。

具体履行情况如下：

2010年8月，李建国直接向开发商支付购房款42.4万余元；

2010年9月，王思涵作为买受人签署《商品房预售合同》；

2012年3月，房屋登记至王思涵名下，性质为限价商品住房；

全部原始资料（合同、发票、契税票、房产证等）均由李建国持有；

房屋交付后对外出租，租金由王思涵扣除物业费后转给李建国；

2018年租约到期，李建国收回房屋，二次装修后于2019年1月入住至今。

2019年6月，李建国要求王思涵配合过户，遭其拒绝。王思涵称：

房屋是自己的；

李建国的付款是“借款”；

限价房不得借名买卖，协议应无效。

李建国遂起诉，要求办理过户。

二、裁判结果

法院判决：

王思涵于判决生效后15日内协助李建国将一号房屋过户至其名下。

借名买房关系成立且有效，限价房性质不影响合同效力。

三、法院说理要点

借名买房关系成立，有充分事实支撑

购房款由李建国直接支付给开发商，非普通借款操作；

租金长期由李建国收取，王思涵转账备注虽写“还款”，但金额不固定，不符合借款特征；

房屋由李建国二次装修并实际居住，与其“借住”说法矛盾；

全部购房及产权原始凭证均由李建国长期持有，王思涵称“质押”但无证据。

限价商品房≠借名无效

法院指出：该房屋系基于拆迁安置取得的保障性住房，非面向社会公开配售的限价房，不违反法律强制性规定，借名协议合法有效。

综合判断：谁出资、谁控房、谁持证，谁是真实权利人

即使无书面协议，法院仍可依据出资、占有、收益、证件持有等要素，认定借名关系存在。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

借名购买保障房风险高，但并非一律无效——关键看是否损害公共利益或规避政策；

即使对方称“借款”，若付款方式、资金流向、使用行为不符，法院可否定借款主张；

持有全部原始票据+长期收租+实际入住=强有力的确权证据链；

限价房、经适房等政策房，若源于家庭内部拆迁安置，借名可能被认可。

建议：

借名购房务必保留付款凭证、合同原件、费用票据；

房屋交付后尽量自行管理或明确租金归属；

入住、装修等行为要留痕（如缴费记录、照片、邻居证言）；

发生纠纷及时起诉，避免对方转移房产或制造新债务。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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