园区talk | 如何摆脱园区价格内卷困境？

面对产业园区领域愈演愈烈的“价格内卷”，市场规律的自发调节与人为干预的“价格同盟”构成了核心矛盾。究竟是顺应市场以价换量，还是通过提升品质与专业策划实现价值破局？一场关于园区未来发展路径的深度思考，揭示了在供求关系逆转下，从单一价格维度转向全方位价值竞争的必要性。

本期《园区talk》，邀请选址中国创始人、CEO陈雪源对话集团总裁黄立平，一起聆听他们关于园区价格内卷的观点：

近期我们在北京策划“选址地图”系列活动，走访了中关村科学城北区、软件园以及望京、酒仙桥等产业集聚区，对您所提及的行业现象有了更直观的感受。最直接的感受就是卷，特别卷。

这些区域的市场参与主体以国有企业、央企等具有公有制背景的企业为主，其开发、建设与运营方也多为同类机构，市场化机构虽存在但占比相对有限。不同区域确实具备其独特的产业基因与集聚要素，形成了各自的吸引力。然而，即便在同一区域内部，园区之间的竞争态势也异常激烈。一方面，存量资产需要有效去化；另一方面，未来一至两年内还将有大量新增物业及城市更新项目持续入市，进一步加剧了市场竞争。

在此背景下，各园区不仅在价格上“内卷”，在服务品质、配套水平等维度也陷入激烈竞争。尤其对于具有公有制背景的企业而言，其定价机制往往受到更多约束，无法像市场化主体那样灵活运用降价策略参与竞争。部分园区提出希望通过建立“价格同盟”来避免恶性价格战，这反映出同一区域内，甚至针对同类企业的不同产品之间，已存在普遍的同质化竞争。面对如此复杂的市场环境，应如何构建有效的破局思路，走出当前困境？

现在我也注意到了以价格竞争为主要方式的内卷，成为供求关系发生重大变化情况下的一种市场现象。当然我支不了招，我也觉得这个的确也没有招。为什么说没有招呢？就是当供求关系出现逆转、供大于求的时候，它必然的一个调节的机制就是价格，这是市场规律。

市场竞争的出现，本质上是一种积极现象，也是市场经济的题中应有之意。一个完全没有竞争的环境，不能被称为真正的市场。问题的关键不在于是否应有竞争，而在于如何避免竞争滑向恶性循环，我觉得首先是避免出现恶性的供应过剩。一旦供应量过度增加，价格就会下降。所以这就需要在土地、资金等关键要素的配置环节，更加充分地尊重和体现市场规律与价格信号的作用，而不能通过人为方式去设定或干预价格，这样就背离了市场经济的基本原则。

当某一区域供应量增大，市场会自发启动调节机制：价格下降，吸引需求入场，从而提升出租率；待供需趋于新的平衡后，价格有望逐步回升。这正是市场内在的调节功能在发挥作用。只要选择遵循市场规则，这一机制就是客观存在的，不以任何人的意志为转移。除非我们放弃市场经济的基本方向，否则就必须对此有清醒的认识。

在过往的实践中，如果说一定有办法，那就是当早期建成的楼宇面临租金下行压力时，运营方可通过实施空间改造与品质升级来破局。比如说，对室内环境进行重新设计，强化空间体验的独特性和舒适度，从而以更高的产品价值支撑其定价水平。这本质上是一种通过提升质量来实现高质量发展的路径。价格竞争在客观上形成了一种倒逼机制，促使市场主体通过提升空间品质、优化配套条件来增强竞争力。城市的发展本身也需要这样的内在动力——没有竞争，就容易缺乏持续优化的积极性。

当然，当前市场也存在另一种思路：在供应量显著增加的背景下，部分主体试图通过建立“价格同盟”来共同维持较高的租金水平。究竟是维持较高租金、承担相应空置风险的模式更优，还是通过适度竞争形成相对较低租金、从而提升整体出租率的模式更符合长期发展规律？我觉得值得探讨，这可能就是现在需要经济学作出解释、指明方向的地方。

是不是各个公司考核的指标也得调整？不能只看房租的收入了。

各公司所面临的考核指标设定确实存在难度，这与企业在市场中所扮演的角色差异有关。一个健康、多元的市场经济，本身就需要多样化的市场主体参与，而不同的主体理应适用不同的评价标准。

经营模式越简单，对应的绩效考核也应相对简化。以物业出租为主要模式的园区经营，当出租率稳定在较高水平，比如85%以上时，维持运营的难度相对有限，相应的薪酬制度可能更侧重于保障基础服务的稳定性。但如果是在一个新兴区域进行首期招商，企业需要克服区位偏远、配套不足、认知度低等多重障碍，招商难度明显增大。这类项目就需要设计更具激励性的考核与薪酬机制，以匹配其更高的工作强度和开拓性价值。在这个市场中，当不同的商业模式并行的时候，好的市场规则应该是鼓励多种有竞争力的、专业水平比较高的市场主体确立他们的价值。

当前，我认为具有决定性作用的园区策划的价值，还没有得到足够的认同。大家都愿意在硬件设施上投入重金，追求建筑的外观与造价，却不愿意为项目初期的专业策划付费，这其实是对真正专业性的一种认知上的缺陷。建筑设计也是一样，我们很多时候其实分不清什么是好的设计、什么是平庸的设计。园区规划中两项最重要的工作都被大家都漠视了，承载产业的基本的功能性条件已经有硬伤了，后面做再多的工作它也弥补不了。

（本文节选整理自《园区talk》第三期内容。）

文字整理、责编 / 谢清宇