化解新楼盘质量纠纷，多地尝试引入保险进场托底

来源：第一财经

当房企不再一味追求速度，过往弊病可能逐渐破局。

回溯我国房地产行业发展历史，过往高速扩张时期，房企因追规模、高周转出现质量问题；近几年来，主要因为企业资金紧张，导致楼盘质量被“牺牲”。而随着行业逐渐出清，房地产不再一味追求速度，过往的弊病可能逐渐破局。

一位已出险房企的高管对记者表示，近几年部分企业因为交房有时间限制，楼盘在有问题的情况下也可能“强行交付”。但随着“问题企业”逐渐出清，能留在市场上的房企，更需要用心做产品，但这个出清过程可能还要持续一段时间。

多位业内受访人士表示，在行业转型的阵痛周期，工程质量保证金制度与工程质量潜在缺陷保险（IDI），一定程度上能提供风险缓释机制。

工程质量保证金，指建设单位与施工单位在工程承包合同中约定预留的一笔专项资金，用于缺陷责任期内修复工程质量问题。质保金比例一般不超过施工合同价款的3%，预留期限通常为1～2年，最长不超过缺陷责任期规定的2年。

从实践看，质保金在处理常见质量缺陷方面发挥了一定作用，尤其是在渗漏、空鼓、门窗变形等初期维修中。但其局限性同样明显：一方面，质保金比例相对有限，对于结构性或系统性缺陷，往往难以覆盖全部修复成本；另一方面，质保金期限较短，一旦超过缺陷责任期，质量风险仍可能重新回到购房者身上。

而工程质量潜在缺陷保险（IDI），通常由工程建设单位投保，保险责任一般覆盖地基基础、主体结构、防水系统等关键部位。在保险期限内，一旦因工程质量潜在缺陷导致住宅损坏，保险公司将承担赔偿、维修或重置责任。当质量问题超出开发商或施工单位维修能力，仍可通过保险机制获得保障。

目前，IDI正从试点走向推广。上海已于2019年将其覆盖至全市住宅工程；广州近期举办的2025建设工程保险风险管理发展会议披露，截至2025年年底，广州IDI项目数量达到289个，保障面积及工程造价规模均持续扩大。

不过也有房企人士指出，尽管IDI普遍投保，但也存在理赔周期长的问题，且主要针对大问题，开发商眼前的整改压力，无法通过保险及时覆盖；此外，在开发商仍存续经营的情况下，保险公司通常要求开发商先行处理。

面对楼盘质量的弊病和痛点，不少房企已然“敲响警钟”，从多方面进行严格把控。

前述规模房企工程总监表示，楼盘质量背后并非技术难题，通常是管理不到位导致的。因此，企业从施工到交付都要做好严格把关。比如，批量施工前先做样板，通过各专业验收；项目关键工序应由第三方监理举牌验收，未通过验收不得进行下道工序；工程平台定期巡检，一旦发现底线问题立即停工整改。

在交付节点上，项目交付前3～6个月可启动模拟验收，第一轮模拟验收检查使用功能、交楼标准、设计质量缺陷等；第二轮检查完整性、空鼓、开裂、烟道串烟、卫生间闭水等；第三轮模拟验收，检查细部观感质量；交付前1个月，完成给水打压、通电试验等功能性试验；交付前7～15天完成工程平台的交付评估检查。

在供应商选择上，应从源头抓起，在入围阶段做好过往项目考察，了解入围单位的实际出资人，避免“挂羊头卖狗肉”；供应商中标进场后，严格按照图纸、合同管理；对供应商进行多维度打分评价，形成对供应商的“选、用、育、留”闭环机制。

对购房者来说，如果收房或入住后发现质量问题，应第一时间向开发商或物业公司报修。在缺陷责任期内，应由施工单位负责维修，维修费原则上可从质保金中列支。若开发商或施工单位推诿，可向住建部门反映，要求督促其履行质保责任。

同时，购房者可主动向开发商、物业或住建部门咨询，确认项目是否纳入IDI保障范围。一旦发生IDI保障范围内的质量问题，可直接向承保保险公司报案。保险公司在受理后，将委托第三方专业机构进行勘察与鉴定，启动维修或赔付流程。