2026年楼市预测：没有“王炸”，房价靠什么稳？

2026年元旦刚过，一批实实在在的新规就开始影响我们的生活。

其中最受关注的，就是全国范围内个人卖房增值税的调整，房子买了不到2年再卖，增值税率从5%降到3%，还有满2年的住房，在全国所有城市（包含北上广深）卖都不用交增值税。

与此同时去年发放的住房公积金贷款利率，也从元旦起自动下调了0.25个百分点。

新年伊始的这份“礼包”让不少人又在问：这波政策之后，接下来，楼市还有什么利好？

说实话，我也在琢磨这个问题。但咱们可能得先调整一下预期——接下来，大概率不会有什么“一夜反转”的“超级大招”了。

什么是超级大招？打个比方，在全国范围内大幅度减少卖地，甚至让那些人口不再增长的三四线城市彻底停卖土地三五年；再或者，国家拿出几万亿成立一个房地产稳定基金，直接把开发商手里积压的土地和房子收走。

想法很好，但落地太难。

停卖土地？地方上的日常运转、基建投入，很多还得靠土地出让金来支撑。虽然压力大，但一下子彻底停掉，不少城市可能就转不动了。所以你看，就算很多中小城市土地不好卖，往往也还是地方自己的融资平台在接盘，这其实也是一种变相的支撑。

至于那几万亿的收储基金，听着好像能解决问题，可钱从何而来，最后或许还是要靠发债，当下国债和地方债的规模已然挺大了，要是再增加，杠杆率会升得很快，做决策必定得十分谨慎。

现在的政策思路，已然从大水漫灌转变为更精细的外科手术，其核心便是“因城施策控增量、去库存、优供给”，简单来说，就是不再追求全面上涨，而是精准地减少新房供应、消化现有的库存，这个时候努力提供更好的房子。

那是不是就没利好了？当然不是。没有“超级大招”，不意味着没有“关键招数”。我们能期待的，是持续不断、逐步累积的“中等利好”，它们可能没那么轰动，但方向更明确，效果也更扎实。

首先，更便宜的钱还在路上。

就在去年12月，央行的会议再次明确，2026年要继续实施“适度宽松的货币政策”。

市场普遍认为，新一轮的降息降准在2026年有可能会实施，甚至不排除在春节前就提前进行。

尤其值得关注的是，专家分析，为了努力稳定房地产市场，监管方面有可能“单独引导5年期以上LPR报价比较大幅度地下行”。这就是说，新发放的房贷利率或许还有进一步下降的空间。

虽然每次调整的幅度不会太大，但是融资成本一直往下降的大趋势，对楼市肯定是长期的支撑。

其次，存量房的“活水”正在被盘活。

元旦开始的增值税“2改3”新政，用意非常直接。它就是降低短期交易的成本，鼓励“卖一买一”的改善链条转动起来。

与此同时国家现在正在大力推进收购存量的商品房，用来补充保障房、人才房。这就好比打开了一个很大的官方采购渠道，既能帮房企把库存卖出去、把资金收回来，还能很快增加保障性住房，是个一举好几得的好办法。

浙江、四川等地已经在这方面有了实践。当二手房市场真正能流通起来，整个市场的循环才会更健康。

最后，需求端的支持会更精准。

像深圳这样的一线城市，已经从直接放松限购，转向了更精细的人才住房支持政策。2026年起，会给符合条件的青年人才提供租金便宜的过渡性住房或者每月安居补贴，来解决他们初到此处时的住房难题。

这种政策，瞄准的是城市未来发展的动力年轻人才。类似这样精准的支持，以后可能会在更多城市出现，主要是针对新市民和青年人的。

而像广西来宾这些地方推出的阶段性购房补贴，就代表了三四线城市去库存的本地化做法。

所以，可以这么想：楼市要回暖，可不会跟以前似的，靠一个政策轰一下就全火起来。它更像是春天解冻，是个慢慢来的过程。

阳光和暖意，会先从土壤最肥沃、基础最好的地方开始——比如说核心城市那些配套成熟的好房子、受人才政策照顾的区域，会先一步稳住，热闹起来。接下来，这种信心和活力就慢慢往外面传。

你说，这样的利好算不算数？我觉得，它更真实，也更有韧性。它不依赖于惊心动魄的“特效药”，而是依靠降低交易成本、盘活存量资产、导入真实需求这些“慢功夫”，一点一点地修复市场的根基。

因此，与其期盼一个从天而降的“奇迹”，不如仔细观察这些正在发生的、方向性的变化。它们或许不疾不徐，却正是市场走出转型阵痛、迈向更健康状态所需要的那股真正力量。

楼市如此，经济的许多方面，或许也都是这个道理。