未取得预售许可证的商品房的购买人不享有排除普通债权强制执行

最高法院案例:未取得预售许可证的商品房的购买人对房屋不享有足以排除普通金钱债权强制执行的民事权益

(2020）最高法民申5999号

裁判要旨

买受人在案涉房屋取得商品房预售许可证前与出卖人签订具有商品房买卖合同性质的协议，且出卖人至起诉前仍未取得该许可证的，该协议应认定为无效。因双方不存在合法有效的商品房买卖合同关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形，即不享有足以排除普通金钱债权强制执行的民事权益。

最高人民法院

民事裁定书

（2020）最高法民申5999号

再审申请人（一审原告、执行案外人，二审上诉人）：周某军

被申请人（一审被告、申请执行人，二审被上诉人）：李某

一审第三人（被执行人）：某市九某房地产开发有限公司

一审第三人（被执行人）：某省天某镀膜玻璃有限公司

一审第三人（被执行人）：何某军

一审第三人（被执行人）：何某

再审申请人周文军因与被申请人李剑及一审第三人郑州市九基房地产开发有限公司（以下简称九基公司）、河南省天助镀膜玻璃有限公司、何保军、何丽案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2018）豫民终1428号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

周文军申请再审称，（一）周文军所购房屋系经济适用房，二审判决错误认定为商品房，进而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认定事实、适用法律均错误。（二）经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，房位确定单具备买卖合同的主要内容，周文军与九基公司签订的商品房买卖合同合法有效。（三）转账凭证、收据等证据，九基公司均认可，足以认定周文军已支付全部购房款。在法院查封之前周文军已合法占有案涉房屋。（四）依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等规定，周文军对案涉房屋具有排除执行的实体权利。（五）周文军的请求事关800余户购房人权益的保障。李剑作为职业放贷人，其违法行为应受到法律的否定性评价。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。……