子女全额出资以父母名义购买限价房，法院认定借名协议无效｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

原告王建国与被告王建军、王丽、王强系兄弟姐妹。父亲王振国于2023年12月去世，母亲李秀英于2019年10月去世。

2014年，为改善父母居住条件，全家六人（父母+四子女）签署《家人协商协议》，约定：

以父亲王振国名义申请限价商品住房；

全部购房款、装修费、家具家电由王建国一人承担；

房屋装修后由父母居住；

待可过户时，房屋归王建国所有。

协议各方均签字捺印。

2014年12月，王振国、李秀英作为买受人，与甲公司签订《限价商品房预售合同》，购得一号房屋（位于北京某区）。2018年4月，房屋登记在父母名下，为共同共有。

房屋交付后，王建国支付全部房款约57万元，并完成装修、购置家电，交由父母居住至母亲去世。

2023年父亲去世后，王建国要求三位兄妹配合将一号房屋过户至其名下，遭拒。王建国遂起诉，请求确认房屋归其所有，并判令协助过户。

被告王建军、王丽辩称：

该房属父母遗产，应按遗嘱+法定继承分割；

父亲生前立遗嘱，将财产留给王建军；

所谓“家庭协议”不能对抗继承法；

限价房不得随意转让，协议应属无效。

王强（长子）庭前表示愿意配合过户，但对其他财产分配要求依法处理。

另查明：王建国本人无北京购房资格，至今仍不具备过户条件。

二、裁判结果

❌ 驳回全部诉讼请求！

法院判决：

王建国主张一号房屋归其所有并要求过户的请求，于法无据，不予支持。

三、法院说理要点

本案实质是“借名买房”关系

尽管名为“家庭协议”，但核心内容为：王建国出资 + 父母出名义 + 房屋归出资人——完全符合借名买房的构成要件。

限价商品房具有政策保障属性，不得借名购买

根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，限价房是政府为中低收入住房困难家庭提供的保障性住房，申购资格严格受限。

王建国本人不符合申购条件，却利用父母资格购房，损害了其他符合条件家庭的公平机会，损害社会公共利益。

借名购买保障房的协议无效

《合同法》第52条规定：损害社会公共利益的合同无效。

法院认定：该家庭协议虽出于孝心，但变相规避限购政策，破坏保障房分配秩序，自始无效。

出资不等于产权，不能直接确权或折价补偿

法院强调：父母因具备申购资格，对房屋取得有“身份贡献”，不能简单按出资比例返还或确权。

王建国可就出资问题另行主张债权（如不当得利、继承析产），但不能直接取得房屋所有权。

�� 关键规则：

“谁出钱≠谁得房” —— 在保障性住房领域，资格比出资更重要！

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

限价房、经适房、公租房等保障房，严禁借名购买！

即使全家同意、父母签字，只要实际出资人不具备申购资格，法院一律认定协议无效。

“改善父母居住”不是免责理由

法院理解孝心，但不能以亲情之名行规避政策之实。保障房制度旨在公平分配公共资源，个人情感不能凌驾公共利益。

父母去世后，房屋按遗产处理

一旦借名协议被认定无效，房屋即回归父母遗产属性，由全体继承人按遗嘱或法定继承分割。

✅ 行动建议：

若您已用父母名义购买限价房，请立即：

① 停止主张房屋所有权；

② 收集付款凭证、装修合同等证据；