北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
李秀兰与王建国于1986年登记结婚，双方系再婚。2018年，王建国与开发商甲公司签订《存量房屋买卖合同》，购得位于某市的一套商品房（以下简称一号房屋），登记在王建国个人名下。
2019年3月5日，王建国与其子王磊签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋以41万元价格过户至王磊名下。王建国于2022年去世。
2024年，李秀兰向法院提起诉讼，主张：
确认王建国与王磊于2019年签订的房屋买卖合同无效；
判令王磊将一号房屋产权恢复登记至王建国名下；
相关继承人承担诉讼费用。
李秀兰认为：一号房屋系其与王建国婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。王建国未经其同意擅自处分房产，且王磊未实际支付房款，双方名为买卖、实为恶意串通，损害其合法权益。
王磊辩称：
一号房屋实际由其全额出资购买，仅因当时家庭住房政策原因，借用父亲王建国名义代持；
房屋交付后一直由其装修、居住，并缴纳物业、供暖等全部费用；
李秀兰在2019年过户时亲自到场配合，提供身份证、户口本、结婚证等材料，对借名事实知情且同意；
双方签订的“买卖合同”仅为办理过户的行政手续，真实法律关系是借名买房，不存在虚假意思表示或恶意串通。
其他子女亦作证称，全家均知悉该房屋系王磊出资购买，李秀兰从未提出异议。
二、裁判结果
✅ 驳回原告全部诉讼请求！
法院认定：
王磊与王建国之间存在借名买房合同关系；
2019年签订的《存量房屋买卖合同》仅为履行借名协议的过户手段，不构成真实买卖；
李秀兰未能证明其对房屋享有物权，亦无证据证明存在恶意串通；
其主张合同无效缺乏事实与法律依据。
三、法院说理要点
不以合同名称定性法律关系
法院强调：判断当事人真实意思，应结合出资情况、占有使用、交易背景、履行行为等综合认定。
王磊提供银行流水证明：其向王建国账户转账80万元，当日即用于支付购房款77万余元及契税；
房屋交付后由王磊装修并持续居住至今，相关费用均由其承担；
因王磊夫妻名下已有房产，为规避二套房税费，临时借父亲名义购房，符合常理。
借名买房关系成立具有高度盖然性
虽无书面借名协议，但出资+占有+亲属关系+过户配合行为形成完整证据链；
“买卖合同”仅为过户形式，非真实交易
合同约定价款41万元明显低于市场价；
王磊未实际付款，王建国生前从未催要；
双方真实目的系将房屋归还实际权利人，不构成无权处分或恶意串通。
配偶主张无效，需证明自身享有物权
李秀兰仅以“婚内取得+登记在配偶名下”主张共有，但未举证其对购房有出资或贡献；
在借名关系成立前提下，房屋不属于夫妻共同财产，其无权主张合同无效。
配合过户行为削弱诚信抗辩
李秀兰在过户时提供全部证件并到场，多年未提异议，现反悔有违诚实信用原则。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
借名买房风险极高，但并非一律无效
若能证明实际出资+长期占有+合理借名理由，法院可能认可借名关系。但若房屋涉及限购、信贷欺诈，则可能被认定无效。
配偶维权需“双重举证”
主张婚内房产为夫妻共有，不能仅凭登记时间，还需证明：
✅ 购房资金来源于夫妻共同财产；
✅ 对房屋有管理、使用或还贷行为。
“配合过户”可能被视为默认同意
即使未签字，若提供证件、陪同办理、长期沉默，法院可能认定你知晓并认可产权归属。
借名买房务必保留完整证据链
包括：
✅ 出资转账记录（备注用途）；
✅ 装修、物业、水电缴费凭证；
✅ 家庭成员书面确认或录音；
✅ 政策限制等借名合理性说明。
过户后超三年起诉，可能面临时效抗辩
虽合同无效不受诉讼时效限制，但对方可主张权利懈怠、违反诚信，影响法官心证。
重要提醒：
借名买房本质是“用他人名字持有自己的资产”，一旦出名人死亡、负债或反悔，极易引发纠纷。最安全的方式仍是本人直接持有产权。如确需借名，务必咨询专业房地产律师，提前设计风险防控方案。
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