专访滨海鲤鱼门王光英：文旅盘活闲置，重塑古城新生

——专访鲜范蕾奥（天津）商业运营管理公司总经理王光英

在天津滨海新区，曾闲置多年的滨海鲤鱼门商业街如今重焕生机：网红达人打卡不断、NPC沉浸式互动热闹非凡、特色活动场场爆满，平民化的海鲜美食与持续更新的体验内容，让这条老街区成为京津冀短途微度假的新热点。这背后，离不开蕾奥规划 (300989) 旗下鲜范蕾奥（天津）商业运营管理公司的资产盘活智慧。近日，我们专访了公司总经理王光英，听他拆解滨海鲤鱼门从“闲置资产”到“文旅打卡地”的蜕变密码。

破局闲置困局：文旅思维激活沉睡资产

问：王总，滨海鲤鱼门曾长期闲置，接手时您面临的最大挑战是什么？为何选择用文旅运营的方式盘活这份城市资产？

王光英：当时，滨海鲤鱼门是由我们主体公司蕾奥规划，旗下的蕾奥（天津）投资管理公司所承接，我们接手时的滨海鲤鱼门，核心问题是“有场地无活力、有资源无转化”。街区建筑闲置率高，配套设施陈旧，既没有形成特色业态，也缺乏稳定的客流来源，更谈不上品牌影响力。当时我们判断，单纯的商业出租模式早已行不通，必须跳出“租铺收租”的传统思维。滨海鲤鱼门坐拥渤海湾的渔港资源，紧邻国家海洋博物馆、泰达航母等景区，具备“亲海+文化”的天然优势，这是城市里稀缺的资产禀赋。而当下京津冀游客的需求已经从“观光游”转向“体验游”，短途微度假、沉浸式互动成为消费热点。所以我们决定用文旅运营的思路，利用联合经营+商主一体化，把闲置的建筑空间变成“可玩、可看、可体验”的消费场景，让资产活起来、火起来。

流量破圈：线上全员网红化打造流量池

问：我们注意到，滨海鲤鱼门的线上热度很高，“全员网红化矩阵”是如何搭建的？这一策略为项目带来了哪些实际效果？

王光英：流量是资产激活的第一步，而最好的流量来源，就是项目本身的参与者。我们提出“全员网红化”，不是让所有人都去当大主播，而是让商户、工作人员、NPC演员都成为内容创作者。我们联合本土MCN机构，为大家做了系统培训：教商户拍创业vlog、讲海鲜经营故事；教NPC演员剪辑互动名场面、编创主题舞蹈；激发自发传播。这种模式的效果超出预期：上线3个月，相关短视频在抖音、小红书的总播放量突破500万，多个话题带动线下客流增长30%，很多游客都是刷到视频后专程而来，线上流量成功转化为线下客流。

体验留客：线下沉浸式场景延长消费链条

问：线上引流之后，如何让游客留下来、反复来？“全员NPC+沉浸式内容”的设计逻辑是什么？

王光英：流量来了，必须有足够的体验感才能留住人。我们的核心思路是“让街区本身成为景点”，而不是单纯的购物或餐饮场所。我们以“鲤鱼门渔港神话”为背景，打造了全员NPC体系：每个四合院有专属故事，每家商户有角色设定，游客逛街区的过程就是“解锁剧情”的过程。再搭配国潮电音、巡游等活动，让游客从“走马观花”变成“深度参与”。同时，我们牢牢抓住“好吃+平价”的基础：要求商户明码标价，打造海鲜宴、非遗体验等高性价比产品，避免游客因价格望而却步。更重要的是“内容常新”，冬春季有庙会、跨年活动，日常有主题日、新剧情上线，让游客每次来都有新体验，从而形成复购。

资产增值：从单一运营到城市文旅名片

问：从资产复盘的角度看，滨海鲤鱼门的成功盘活，为城市闲置资产运营提供了哪些可复制的经验？

王光英：滨海鲤鱼门的复盘，核心是“资源重组+需求匹配”。首先要摸清资产的核心优势，不能盲目跟风，我们始终围绕“海洋文化+沉浸体系”做文章，这是别人无法复制的；其次要读懂客群需求，当下游客要的是“性价比+体验感”，所以我们既控制价格，又丰富内容；最后要搭建“引流-留客-复购”的闭环，线上用内容引流，线下用体验留客，用持续更新的产品促进复购。现在的鲤鱼门，不仅是盘活了一批闲置建筑，更带动了周边民宿、餐饮、交通的发展，成为滨海新区的文旅名片。

从闲置多年到客流爆满，滨海鲤鱼门的蜕变，是文旅运营激活城市闲置资产的生动实践。在蕾奥运营团队的打造下，这条老街区不仅重获新生，更成为探索“资产盘活+文化传承+商业盈利”的样本，为更多城市闲置资产的复盘提供了宝贵经验。

编辑：张骞

2026年01月02日