补签借名协议无效？关键看这3点｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

原告赵磊系被告赵建国与前妻所生之子，孙梅系赵建国再婚妻子，赵磊与孙梅为继母子关系。

2008年，赵建国、孙梅以家庭三人名义（赵建国、孙梅、赵磊）申请了一套经济适用房资格。因赵磊当时未满28岁，无法单独作为申请人，房屋最终登记在赵建国、孙梅名下。

2013年10月，赵建国、孙梅作为买受人与甲公司签订《经济适用房预售合同》，购买一号房屋（总价约24.3万元）。购房款由赵磊的姐姐赵婷一次性支付。

2014年6月，房屋交付前夕，赵磊与父亲赵建国补签了一份《借名买房协议》，约定：

“赵磊委托赵建国以赵建国名义购房，实际出资人和所有权人为赵磊，赵建国仅为代持。”

此后，一号房屋由赵磊居住使用，并缴纳部分物业、水电等费用。

2021年，赵建国与孙梅离婚（A号判决），未分割该房产。赵磊遂起诉，请求：

确认其与赵建国、孙梅就一号房屋存在借名买房关系；

判令二人协助将房屋过户至其名下。

孙梅坚决反对，理由包括：

她从未同意借名，也未在协议上签字；

购房款是赵婷支付，赵磊无出资证明；

赵磊曾在2019年另案诉讼中明确否认存在借名关系；

经济适用房借名买卖应属无效；

怀疑赵磊与父亲串通转移夫妻共同财产。

赵建国则认可借名事实，称购房款系赵磊向姐姐赵婷借款，后已偿还。

二、裁判结果

❌ 全部驳回原告诉求！

法院认为：现有证据不足以证明借名买房关系成立，判决驳回赵磊的全部诉讼请求。

三、法院说理要点

缺乏三方合意，尤其配偶不知情

借名买房需全体相关方达成一致。本案中，孙梅从未参与协商，也未签署任何协议，且明确否认借名事实。仅赵磊与父亲事后补签协议，不能约束孙梅。

《借名买房协议》签署时间严重滞后

购房合同于2013年10月签订，而协议直到2014年6月房屋交付前才补签，不符合“事前合意”的常理，难以证明真实交易安排。

出资来源不清，还款无证据

虽然赵磊称购房款系其向姐姐赵婷借款，但未能提供还款凭证或资金流水证明其实际承担成本。法院认为，仅凭赵婷付款，不能推定赵磊为实际出资人。

此前诉讼中自认“无借名关系”

赵磊在2019年另案中曾明确表示“不存在借名买房”，现又主张存在，陈述前后矛盾，削弱其可信度。

经济适用房借名本身存在法律风险

虽未直接认定合同无效，但法院指出：经适房具有社会保障性质，借名购买可能损害公共利益，司法实践中对此类行为持审慎甚至否定态度。

�� 关键警示：

即使有《借名买房协议》，若存在以下情形，仍可能败诉：

❌ 协议签署时间晚于购房；

❌ 出资无法证明系借名人承担；

❌ 共有权人（如配偶）不知情或反对；

❌ 此前诉讼中作出相反陈述。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

经适房借名风险极高，原则上不建议操作

经济适用房面向特定低收入群体，借名购买可能被认定无效，即使胜诉也难办理过户。

协议必须“事前签”，不能“事后补”

购房前未签协议，交房后再补，法院极易怀疑真实性。最佳时机：签约前或付款前。

出资必须“自己付”，避免第三人代付

若由亲属代付，务必保留：

✅ 借条 + 转账记录 + 还款流水；

❌ 仅靠口头解释或亲属证言，难以采信。

不要在不同案件中“自相矛盾”

曾否认借名，后又主张借名，会被视为恶意诉讼或虚构事实，直接导致败诉。

✅ 行动建议：

若您已陷入类似困境，请立即：

① 梳理所有资金流向，证明您是最终承担者；

② 收集配偶知情或默许的证据（如聊天记录、录音）；

③ 咨询专业律师评估是否具备确权可能性——很多经适房借名案件根本无法过户！