复盘2025年深圳楼市！

2025年深圳楼市已经谢幕！

回顾这一年楼市的跌宕起伏，“结构分化”这4个字贯穿始终。

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①新房两极分化：豪宅热，刚需盘遇冷

据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳新房共成交5.53万套，同比下降17.3%；其中住宅成交3.79万套，同比下降21.7%。

分区来看，2025年龙岗、宝安、龙华为新房住宅成交主力区域，网签量均超7000套，同比去年成交均有所下跌。

虽说2025年深圳新房整体去化压力相对较大，但也诞生了不少网红盘。

从开年的龙华深圳北站的中洲迎玺二期拉开2025年序幕，到中建鹏宸云筑多次开盘热销，年底深圳湾澐玺、联泰超总湾、中信信悦湾、后海招商玺这四大顶豪入市热销带动翘尾行情，可见核心地段优质房产价值愈加凸显，深圳新房市场结构性分化加剧。

从月度走势看，2025年深圳一手住宅市场呈现“先扬后抑、年底翘尾”的阶段性走势。

1月网签量整年最高，突破5000套，3-4月网签量超3500套，5月以来深圳一手住宅网签量处于低位，多在2000-3000左右徘徊。

从价格走势看，2025年深圳一手预售住宅网签均价为5.31万元/㎡，同比下降1.7%，降幅收窄。

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二手房成交占比攀升

总价500万以下刚需最爱

2025年深圳二手房成交还是当前市场交易主流。

乐有家研究中心最新数据显示，2025年深圳一二手住宅网签总量94096套，同比下降9%。二手住宅网签量占比60%，存量占比进一步提升。

2025年深圳二手住宅网签量56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3%。

从各区来看，龙岗网签量依旧稳居第一，达13446套，同比增长5%；其次为福田、南山、罗湖，网签量均超8000套，罗湖受限购放开利好明显，成交8244套，同比去年增长7%。

二手住宅成交均价为5.9万元/㎡，同比下降6.3%，整体呈现以价换量，量涨价跌的走势。

值得关注的是，2025年深圳500万以下二手房源成交占比59.4%，相较2024年提升2.8个百分点，这说明随着购房门槛及成本的降低，给了更多刚需上车的机会。此外1500万以上高端改善成交占比也小幅上涨。

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2026年深圳楼市或有“猛药”

整体而言，2025年深圳楼市还在“筑底修复”的过程中，二手房成交均价，已经回落到2015—2016年的水平，而新房均价却在年末被深圳湾、后海、前海的超高端项目强行拉高，形成典型的K型分化。

过去1年，“好房子”被楼市反复提及，本质上不是口号，而是一次残酷的筛选。

产品、地段、产业、居住体验，开始重新排序。

老房子、弱板块、缺乏流动性的资产，会被更快地边缘化；而在城市核心地段拥有稀缺资源、产品力突出的好房子更能够逆势突围。

从政策层面来讲，市场底部的“安全垫”正在一层层铺开，随着深圳限购区域缩小、首付降低、利率下探至3.05%，房产交易增值税进一步降低，政策主线已经很清晰：

市场要结构性分化，要先拉起成交，再激活市场交易，最后让价格慢慢修复。

就目前而言，大家对于楼市“挤牙膏”式的救市政策已经逐渐不“感冒”了，因为一点一点往外挤，买卖双方博弈期拉长，买家更加不坚定，觉得价格还能再降降，政策还能再宽松宽松，观望情绪加重，促使市场交易周期拉长，对楼市信心不增反减。

文君认为，进入2026年，楼市大概率还会有新一轮“刺激”动作，但这一次希望官方刺激动作能够精准到位，不要让买卖双方再次陷入“长期”博弈当中。

对于购房者而言，今年将是买房关键期，不用老是关心楼市的底部在哪里，而是此时此刻自己究竟想要的是什么，理性购房，诚实面对自己的需求就好。

【备注】本文部分素材与数据来源：乐有家研究中心、深圳贝壳研究院