四年跌跌不休，二手房彻底“躺平”了

二手房的数据一个月比一个月差，看着就让人心里发怵。

这并非信口开河罢了，数据就清清楚楚地摆在那儿。中指研究院最新统计表明，12月百城二手住宅均价每平方米是13016元，环比又降低了0.97%，同比已经降低了8.36%。更加叫人难过的是，二手房价环比下跌已经持续44个月，同比下跌更是持续到了47个月都快跌了4年，这哪里能叫做阴跌，分明就是直线下跌。

报告表述比较直白，展望明年，房地产销售总量持续收缩，价格还要“再探底”。

你看看市场的实际情况，国家统计局的数据表明，一线城市的二手房价环比处于下降态势，比如北京、上海这类先前被视作最具抗跌性的城市，也没能逃脱。这所传达的信号十分清晰，市场的萧条是全面性的，没有哪一个城市可以完完全全置身事外。

那这样的话，问题就出现，为什么救市的政策仿佛没什么效果，房价就是没法控制住，说到底，根本的问题就是俩字：过剩。

有经济学家估算，全国空置的住房可能是一个天文数字，高达数千万套。这还只是“存量”。

而另一方面，尽管市场冷，但为了维持运转和地方财政，不少地方新房的土地供应和建设并没有完全停下。这就形成了一个相当为难的情况，市场上等着消化的房子，现已堆积成山了，但是新的供给还在慢慢流入。

更为关键的是，接手的人在减少，人口总量开始下降，这是一个长久且无法扭转的趋势。房屋不断增多，人却慢慢变少，在一些缺少产业和人口吸引力的地方，房屋过剩的问题，或许真的没有办法解决，甚至可能会出现大量长期空置的社区，这就是二手房市场不得不面对的、最为稳定的“基本面”。

除了这个大背景，二手房还不要面对一个更内卷的挑战，那就是来自新房的“降维打击”。

有业内人士分析，当下开发商为了能够生存下去，拼命研发新产品，更新速度很像手机这类快消品。

这便意味着，你若干年前购置的那套新房子，到当下在产品设计、社区理念层面或许已经过时了。

当踏入新售楼处的购房者，看到更加合理的户型、更具人性化的细节以及更漂亮的园林，再把它和市场上那些户型老旧、配套滞后的二手房作比较，会做怎样的选择。

结果显而易见。这类产品在实力方面的差距，正在加速二手房价值的贬值速率。

所以，很多房东会发现，自己的房子不是输给了地段，而是输给了时间。这恐怕是最让人无奈的一点。

二手房何时才能触底？一个相对实际的参考指标是房价收入比，即一个家庭在不支出任何生活费用的情况下，需要攒多少年钱才能买得起一套房。

据研究院数据显示，这一比值已连续多年回落，到2025年上半年，百城平均房价收入比为10.0，相比2019年房价高点时期，降幅接近30%，这一变化释放出积极信号，意味着普通家庭的购房，负担正在明显缓解。

但这就到这里了吗，总感觉还没达到那个程度，国际上所认可的合理区间是3到6倍，而我们就算是普通的二线城市，当下也仍然处在10左右，一线城市就更不用多说了，压力依然是挺大的。

房价的底部，不是由房东的成本或者意愿来确定的，而是由当下市场中大部分真实买家的购买能力来确定的，只有当房价降低到主流购房群体。比如一个普通工薪家庭觉得稍微努力能达到的时候，稳定的支撑点才会显现，从这一方面来看，调整还远远没有结束。

当然，话也不能说绝对。中指研究院的报告中也提到，将来的机会是有结构性的，是属于那些“好城市”中的“好房子”。也就是说，那些拥有扎实人口与产业支撑的核心城市，还有那些确实具有稀缺品质（像顶尖地段、优质产品这类的）的房产，仍然可以走出独立的市场行情。

然而对于全国范围，特别是众多23线城市中那些普通的、老旧的二手房来讲，全面上涨的时代已经成为过去。

总结起来，二手房市场的“躺平”，是过剩时代、人口转折和产品革新三期叠加下的必然结果。它或许不会再暴跌，但那种阴跌的、缓慢的价值损耗，可能才是对持有者耐心和信心的最大考验。对于真正有自住需求的人来说，这是一个可以精挑细选、从容谈价的时代；而对于还抱着投资心态想冲进去“抄底”的人，或许得再掂量掂量。

这潭水，比想象的要深，也更要耐性。