马云预言实锤！2026 年楼市 2 大转向，成本大降，这 3 类人抄底上车！

2017年，马云在杭州全球峰会上抛出“八年之后房子可能贱得像大葱”的惊人预言，彼时楼市正值狂热期，这番言论被多数人视为“外行妄言”。然而时隔九年，当时间来到2026年，楼市的一系列变化正在不断印证这一预言的前瞻性——房价告别普涨神话，购房成本降至五年新低，市场格局迎来根本性重塑。对于普通购房者而言，2026年并非楼市的“末日”，反而暗藏抄底机遇。本文将深入解析2026年楼市的两大核心转向，厘清购房成本下降的真实逻辑，并明确三类可果断上车的人群，为置业决策提供参考。

回溯2017年的楼市盛况，国家统计局数据显示，当年商品房销售面积达16.9亿平方米，销售额突破13万亿，中部地区销售额涨幅超24%，西部更是高达25.9%，无锡等城市房价涨幅领跑全国，抢房潮席卷全国。在这样的市场背景下，马云的预言显得格格不入，甚至遭到地产大佬公开反驳。但市场的走势终究逃不开经济规律，2022年起楼市开始变脸，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，二手房挂牌数月无人问津成为常态。进入2026年，Savills等机构的研究数据进一步佐证，楼市已彻底告别增量扩张时代，进入以质量和韧性为主的新稳态，马云预言的核心——“房子不再是稀缺品”已成为现实。

2026年楼市的第一个核心转向，是从“普涨普跌”到“分化深耕”的格局定型。过去“买套房就能赚钱”的时代彻底落幕，城市间、板块间的差异达到前所未有的程度。数据显示，一线城市商品住宅去化周期维持在12-15个月的合理区间，核心区优质次新房、“地铁+学区房”价格坚挺；而部分三四线城市去化周期超过24个月，库存压力突出，价格仍面临下行压力。这种分化并非短期现象，而是城镇化进入中后期、人口流动失衡、产业支撑差异等多重因素叠加的结果。在“十五五”规划开局的政策导向下，楼市调控明确“因城施策控增量、去库存、优供给”，一线城市聚焦优化改善型住房供给，三四线城市则以去库存为核心任务，进一步强化了分化格局。

第二个转向是政策重心从“抑制需求”到“精准托底”的根本性转变。中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，一系列系统性政策红利密集释放，形成了降低购房成本的组合拳。这一转向的核心逻辑，是摒弃过去依赖房地产拉动经济的旧模式，转而支持合理住房需求，推动行业向高质量发展转型。从政策落地效果来看，无论是信贷、税费还是公积金制度，都实现了对刚需和改善群体的精准赋能，为楼市构建起“稳预期、提质效”的坚实基础。

政策转向直接带来了购房成本的大幅下降，2026年已成为近十年购房最划算的窗口期。信贷层面，全国首套房平均商贷利率降至3.31%，部分城市低至3.25%，5年期以上公积金贷款利率更是低至2.6%的历史低位。以百万贷款30年等额本息计算，当前月供约3900元，比2023年4.1%的利率水平每月少还近500元，30年总利息节省超18万元。首付门槛也降至历史低位，首套房首付比例最低15%即可上车，雅安、益阳等城市夫妻双方缴存公积金最高可贷104万，二孩、三孩家庭还能额外增加贷款额度。

税费优惠更是真金白银的让利，140平米及以下住房契税统一按1%缴纳，较此前标准大幅降低；地方层面加码补贴，武汉对三孩家庭购房补贴12万元，襄城县卖旧买新可享受60%的契税补贴，苏州工业园区甚至实行契税全额返还。同时，住房消费的不合理限制被全面清理，异地购房社保年限要求放宽，公积金异地使用壁垒打破，“想买房没资格”“异地买房跑断腿”的问题基本解决。一套总价500万元的房子，综合各项优惠，相比2020年可节省超30%的总支出，政策红利的力度可见一斑。

值得注意的是，购房成本大降并不意味着“全民皆可抄底”，在分化加剧的市场中，选对人群、选对标的才是关键。结合市场规律和政策导向，以下三类人群可果断把握2026年的抄底窗口。

第一类是人口净流入一线城市及二线核心城市的刚需家庭。这类人群的置业需求源于真实居住需求，而核心城市的人口吸引力和产业支撑力，决定了房产具备较强的抗跌性和流动性。央行研究员宋泓均指出，超级城市核心资产未来仍具增值潜力，抄底窗口集中在2026下半年至2027上半年。对于刚需家庭而言，无需纠结市场短期波动，当前低利率、低首付的政策环境，能有效降低置业压力，且核心城市的优质房产始终是“自住+保值”的可靠选择。建议优先考虑配套成熟的次新房，避开远郊概念盘，用有限预算实现居住品质的最大化。

第二类是有置换需求的改善型家庭。2026年的政策环境对置换群体尤为友好，卖旧买新的税费优惠政策持续延续，部分城市还推出了契税补贴，大幅降低了置换成本。当前二手房市场挂牌量突破850万套，房东心态普遍松动，尤其是房龄10-15年的次新房，业主因置换或资金压力急售时，议价空间可观，不少房源能以低于挂牌价30万元的价格成交。对于改善家庭而言，可借助市场调整期，以合理价格卖出原有房产，同时享受低利率购入品质更高、户型更优的住房。需要注意的是，置换应优先选择品牌房企开发、配套完善的核心区楼盘，避开老破小学区房等存在价值重估风险的标的。

第三类是长期持有、注重资产配置的稳健投资者。马云预言的核心并非“房价崩盘”，而是“房子不再是稀缺品”，这意味着房产投资已告别“躺赚”时代，但核心城市的优质资产仍具备长期配置价值。毕马威预测，“十五五”期间，前期因房价预期回落而观望积压的购房需求将逐步释放，核心城市优质房产作为人民币资产，未来仍具增值潜力。这类投资者需坚守“城市分层+板块优选+时机择时”的原则，优先布局一线和二线热门城市的核心地段，聚焦“地铁+学区+品质”的优质资产，避开三四线城市和远郊板块。同时，要控制资金风险，确保月供不超过家庭月收入的30%，避免高杠杆操作。

对于抄底人群，还需把握两个关键实操原则。一是选对标的，优先选择满五唯一的二手房（免征增值税，可节省十几万成本）、业主置换急售房源（付款周期短可争取更大折扣），以及非学区老次新（避开溢价泡沫，居住属性纯粹）。二是把握时机，多地购房补贴明确了截止日期，如遂宁要求6月30日前完成网签才能享受2%的补贴，且机构预测2026年一季度至二季度可能有两次降息，需求集中释放后议价空间将迅速收窄，建议在政策红利期内果断出手。

综上，2026年的楼市已全面印证马云的预言，两大转向重塑了市场格局，购房成本的大幅下降为合理住房需求创造了难得机遇。对于刚需、改善和稳健投资者这三类人群而言，当前正是抄底上车的窗口期，但核心在于摒弃“盲目跟风”的旧思维，精准把握城市分化规律，选对标的、控制风险。楼市的“黄金时代”虽已落幕，但“优质时代”已然开启，唯有顺应市场趋势、契合政策导向，才能在这场楼市调整中实现安居乐业的目标。