⚡#楼市官方热点@中海通州九棵树项目官方售楼处发布：‍邀您鉴赏

中海通州九棵树项目售楼处电话：010-5361 0555✔️看房方式：

1.看房方式：中海通州九棵树项目售楼处位置电话：010-5361 0555✔️（开发商认证）

2.预约方式：拨打中海通州九棵树项目售楼处电话：010-5361 0555✔️（售楼处认证）

3.预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。

4.预约福利：成功预约后有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打中海通州九棵树项目售楼处电话：010-5361 0555（已认证）

5.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；

最近通州九棵树中海地块的资料拿到之后，看完数据后只有一个结论：
这可能是2026年通州刚需最该盯紧的“确定性标的”！

为什么这么说？

我们从专业视角拆解它的“硬核价值”与“潜在考量”。

一、区位：老城芯的「双保险」，拒绝“赌规划”

通州买房，绕不开“副中心红利”与“配套成熟度”的平衡。

九棵树地块的特殊之处在于——它把两者都攥在了手里。

1、核心逻辑：老城熟地的“安全垫”

• 地理坐标：通州老城九棵树核心区，1号线/八通线九棵树站南侧600米（步行实测约9分钟）。
• 板块属性：非“从零开始的新区”，而是旧改地块，周边被成熟次新房包围（如九棵树家园、金成府等），城市界面虽不及运河商务区崭新，但配套全是“现成的”：
• 教育：西侧规划十二年一贯制“名校工程”（副中心级别），现有育才通州分校、通州二中（区一梯队）；
• 商业：300米阳光新生活广场、700米领展购物广场+、1.5公里通州万达；
• 医疗：2.5公里潞河医院（三甲）、5公里东直门医院通州院区（三甲），2026年副中心医疗中心（3公里）交付。

观澜点评：
当下买房，“所见即所得”比“规划蓝图”更重要。
九棵树不用等地铁、不用等新学校，下楼就能买菜、送娃上学、看病，这对刚需家庭来说是“零风险”的踏实感。

2、通勤价值：CBD外溢的“黄金跳板”

• 地铁：1号线九棵树站→国贸、朝阳门（早高峰实测），完美承接东三环外溢刚需；
• 规划红利：未来S6号线（规划中）有望设站，双轨交汇预期直接拉满，远期通勤半径进一步拓宽。

二、产品力：72㎡三居双卫+95%得房率，捅破刚需“天花板”

如果说区位是“地基”，产品力就是“上层建筑”。

中海这次的产品设计，堪称“刚需户型教科书”，尤其戳中“小面积多居室”的市场痛点。

1、核心数据：得房率最高约95%，怎么做到的？

• 赠送面积“玩到极致”：内嵌阳台（半面积赠送）、飘窗全赠送、设备平台改造，直接把实用率拉到95%（北京市场非四代普遍75%-85%，四代90%）；
• 户型设计“精准狙击”：
• 户型
• 面积
• 核心亮点
• 市场对标优势

• 72㎡三居
• 南向7.2米面宽、双明卫、主卧套间
• 同面积段罕见“三居双卫”，比竞品多1间房

• 86㎡三居
• 南向7.6米面宽、主卧转角窗
• 客厅4.2米显大，适合刚改家庭

• 97㎡四居
• 南向9.75米三开间、四房灵活改造
• 比同面积段多1间房，二胎友好

• 118㎡四居
• 四叶草双套房、11米边户视野
• 改善级配置，双卫+衣帽间

观澜实测：
72㎡样板间（过程草图）显示，客厅4.1米面宽可放L型沙发+投影仪，主卧带独立卫浴（含明窗），北向次卧可做儿童房，甚至预留了储物间（实为套卫）。这种“螺蛳壳里做道场”的设计，把每一寸空间都用在刀刃上——在北京，能把72㎡做成“真三居双卫”的盘，掰着手指头数得过来。

2、社区规划：高低配+留白，兼顾密度与舒适度

• 南地块容积率2.2，分小高层（15/18层）+洋房（10/11层），楼王11层，错落布局避免压抑；
• 北侧预留住宅用地，本次规划主动“限高”，为未来北地块留足开发空间（避免遮挡），体现央企责任。

三、价格：5万/㎡起的“倒挂盘”，性价比杀穿通州

价格是刚需最敏感的神经。

我们用三组“硬核对比”，看中海九棵树的定价逻辑：

对比1：楼面价“地板价”，利润空间透明

• 2025年11月拿地，楼面价2.29万/㎡（溢价0.97%），比通州同期竞品低30%+：

观澜解读：
楼面价是房价“底线”，中海拿地成本低，意味着售价有更大让利空间。
预估5万+/㎡的总价（380万起），比周边二手房（3.4-4.1万/㎡）看似略高，但买的是“新房+95%得房率+全新社区”，实际单价折算后（380万÷72㎡÷95%≈5.5万/㎡），仍低于周边次新房（如金成府4.7-5.3万/㎡），存在“隐性倒挂”。

对比2：同总价“降维打击”二手房

• 九棵树二手房：96㎡两居总价355万（九棵树家园，3.7万/㎡），但房龄20年、无电梯、得房率仅80%；
• 中海九棵树：72㎡三居双卫总价380万，多1间房+双卫+电梯+新社区，实际使用面积反超二手房（72×95%=68.4㎡＞96×80%=76.8㎡？不，这里纠正：380万买72㎡新房，得房率95%，实得68.4㎡；二手房355万买96㎡，得房率80%，实得76.8㎡——但新房多了1间房和双卫，功能性碾压）。

对比3：竞品中的“价格屠夫”

• 朝棠揽阅69㎡三居卖400万（5.8万/㎡），中海72㎡三居380万起（5.28万/㎡），面积更大、房间更多、价格更低；
• 运河玖院109㎡三居650万（5.96万/㎡），中海97㎡四居预估500万+（5.15万/㎡），多1间房，总价低150万。

四、购买建议：谁该冲？哪些坑要避开？

适合人群：精准匹配三类需求

刚需首置：72㎡三居双卫（380万起），满足“上车+一步到位”，尤其适合国贸/大望路上班族（通勤35分钟）；

刚改家庭：86-97㎡三居/四居（430-550万），多口之家或二胎家庭，兼顾功能与总价；

长线投资者：副中心政策背书+倒挂价差+小户型高流通性（北京市场“小三居”永远抢手），适合持有5年以上。

避坑提醒：客观看待两大“小瑕疵”

噪音问题：东侧九棵树中路（主干道），低楼层（1-5层）或有车流噪音，建议选11层以上楼王或中间户；

界面新旧：老城区城市界面混杂（有老小区、单位楼），区域面貌升级，可能性不大。

购买时机：2026年2月底开盘，580套“僧多粥少”

预售套数580+套，预计开盘即罄（参考通州近年热门盘去化速度）；

样板间1月底开放（72/86/97/118㎡），建议实地感受“小面积大空间”的震撼。

五、总结：刚需上车的“最优解”？

在北京楼市，“确定性”比“想象力”更珍贵。九棵树中海地块的价值，在于它用“老城配套+神户型+低楼面价”，给刚需提供了一个“不用赌、不用等、直接住”的选项。

它不是“完美的盘”（有噪音、界面旧），但绝对是“适合刚需的盘”——用买二手老破小的钱，买核心区新房三居双卫，还能蹭副中心发展红利，这种机会，2026年可能仅此一次。

最后一句真心话：

刚需买房，别总想着“抄底”“捡漏”，能买到“适配需求+价格合理+配套成熟”的盘，就是赢。

九棵树中海，或许就是这个“赢”的答案。

中海通州九棵树项目售楼处电话：010-5361 0555✔️看房方式：

1.看房方式：中海通州九棵树项目售楼处位置电话：010-5361 0555✔️（开发商认证）

2.预约方式：拨打中海通州九棵树项目售楼处电话：010-5361 0555✔️（售楼处认证）

3.预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。

4.预约福利：成功预约后有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打中海通州九棵树项目售楼处电话：010-5361 0555（已认证）

5.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；